Elbirliği Mülkiyetinde Satış Vaadinin İfa Olanağı ve Usulsüz Dönüştürme ( 14. HD 2010/2524 E., 2010/2935 K.)
Elbirliği Mülkiyetinde Satış Vaadi Sözleşmesinin İfa Olanağı ve Paylı Mülkiyete Dönüştürme Yetkisi
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Kararı
Kararın Özeti ve Uyuşmazlık Konusu
Dava, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayanılarak 401 parsel sayılı taşınmazdaki davalı payının davacı adına tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Uyuşmazlığın özünde, dava konusu taşınmazın elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine tabi olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı ve davacının mahkemeden aldığı yetki ile başlattığı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasının geçerliliği yatmaktadır.
Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, ortaklardan birinin ortaklık dışı kişiye yaptığı satış vaadi sözleşmesinin ifa edilebilirliği; ve davacının başka bir davada mahkemeden aldığı yetki kararı ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülüp dönüştürülemeyeceği sorunu.
Tarafların İddiaları ve Dava Süreci
A. Davacı İstemi
Davacı vekili 05.02.2006 tarihli dilekçesinde; 26.12.1999 tarihli noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile 401 parsel sayılı taşınmazdaki davalı payını satın aldığını ileri sürerek, davalıya ait payın iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
B. Davalı Cevabı
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
C. Yargılama Süreci
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi
14. Hukuk Dairesi, kararında öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini ortaya koymuştur:
Kaynağını BK m. 22'den alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, BK m. 213, TMK m. 706 ve Noterlik K. m. 89 hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür.
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde, TMK m. 716 uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
İfa Olanağının Bulunması Şartı
Daire, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmesi için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gerektiğini açıkça vurgulamıştır. İfa olanağının bulunmadığı üç temel durum tespit edilmiştir:
| İfa Engeli Hali | Açıklama |
|---|---|
| Temliki tasarrufu engelleyen kayıt | Satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın (şerh, ihtiyati tedbir, haciz vb.) bulunması. |
| İmar Kanunu'na aykırılık | 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18/son hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi. |
| Mülkiyet uyuşmazlığı | Vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması. |
Elbirliği Mülkiyeti ve İfa Olanağı
Kararın en kritik noktası, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı meselesidir. 14. Hukuk Dairesi bu konuda açık bir kural belirlemiştir:
Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda, elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde:
→ Sözleşme, taahhüt muamelesi olarak GEÇERLİDİR.
→ Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin İFA OLANAĞI YOKTUR.
Bu ilke, borçlar hukukundaki taahhüt muamelesi ile tasarruf muamelesi ayrımının somut bir yansımasıdır. Satış vaadi sözleşmesi bir borçlandırıcı işlem (taahhüt muamelesi) olarak geçerliliğini korumakta, ancak elbirliği mülkiyetinin doğasından kaynaklanan tasarruf engeli nedeniyle fiili olarak ifa edilememektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların pay üzerinde münferiden tasarruf edemeyecekleri kuralı (TMK m. 702/2), satış vaadi sözleşmesinin tescil yoluyla ifasını engelleyen yapısal bir engel teşkil etmektedir.
TMK m. 644 ve Paylı Mülkiyete Dönüştürme
Somut olayda davacı, ifa engelini aşmak için mahkemeden aldığı yetki ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası açmıştır. Ancak 14. Hukuk Dairesi, bu yolun hukuka uygun olmadığına hükmetmiştir.
Fıkra 1: Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Fıkra 2: Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Paylı Mülkiyete Dönüştürmenin Yolları
14. Hukuk Dairesi, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin yalnızca iki yolla mümkün olduğunu ortaya koymuştur:
Tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşme ile tapu sicil müdürlüğü önünde gerçekleştirilir.
Bir mirasçının diğer mirasçılar aleyhine açacağı dava sonucu ve yasadaki koşulların (TMK m. 644) gerçekleşmesi halinde hâkim hükmü ile olanaklıdır.
Açılan başka bir dava sebebi ile terekeye dahil olmayan mirasçının haklarını etkiler biçimde mahkeme hâkiminin re'sen vereceği yetki kararı ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi olanaksızdır.
Mahkemenin bu şekilde verdiği yetki kararı yok hükmünde olduğundan, bu karara dayanılarak tapuda yapılan işlemler de bir hüküm ve sonuç doğurmaz.
Somut Olayın Değerlendirilmesi
Somut olayda 401 parsel sayılı taşınmaz, davalının muris'i (miras bırakanı) adına kayıtlı iken, davalı tarafından miras yoluyla intikal edecek olan payı 26.02.1999 tarihli noterde usulünce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satılmıştır. Dava açıldığı aşamada taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi durumdadır.
Davacı, sözleşmenin ifa olanağı engelini aşmak için mahkemeden yetki alarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası açmış ve bu dava sonucunda taşınmaz paylı mülkiyete çevrilmiştir. Ancak 14. Hukuk Dairesi, bu dönüştürme işleminin usulsüz olduğunu tespit etmiştir.
1. Dava açıldığı tarihte taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabidir ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı yoktur.
2. Davacının başka bir davada mahkemeden aldığı re'sen verilen yetki kararı ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi hukuken olanaksızdır.
3. Bu yetki kararı yok hükmündedir ve bu karara dayanılarak tapuda yapılan işlemler de bir hüküm ve sonuç doğurmaz.
4. Kayıt malikinin terekesi yöntemine uygun bir şekilde paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece elbirliği mülkiyetine tabi olacağından, paydaşlardan bir veya birkaçının yaptığı satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı yoktur.
Bu gerekçelerle mahkemenin ifa olanağının bulunmadığını göz ardı ederek tescil talebini kabul etmesi hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.
Sonuç ve Hüküm
Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 17.03.2010 tarihinde oybirliği ile karar verilmiştir.
Bu karar, elbirliği mülkiyeti ile satış vaadi sözleşmesinin kesişim noktasında iki temel ilkeyi pekiştirmektedir:
İlke 1 — Geçerlilik ≠ İfa Olanağı: Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda satış vaadi sözleşmesi taahhüt muamelesi olarak geçerlidir; ancak elbirliği çözülmeden ifa edilemez.
İlke 2 — Usulsüz Dönüştürme Yok Hükmündedir: Başka bir davada hâkimin re'sen verdiği yetki ile TMK m. 644 kapsamında paylı mülkiyete dönüştürme yapılamaz. Bu şekilde verilen karar yok hükmündedir ve tapuda yapılan işlemler de geçersizdir.
Pratik Çıkarımlar
1. Elbirliği Mülkiyeti Kontrolü: Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açmadan önce, taşınmazın mülkiyet rejimi mutlaka kontrol edilmelidir. Elbirliği mülkiyetine tabi ise, önce usulüne uygun şekilde paylı mülkiyete dönüştürülmesi sağlanmalıdır.
2. TMK m. 644 Prosedürü: Paylı mülkiyete dönüştürme davası, bizzat mirasçılardan biri tarafından diğer mirasçılar aleyhine açılmalıdır. Üçüncü kişilerin (satış vaadi alacaklısı gibi) başka davada aldığı yetki kararı ile bu dönüştürme yapılamaz.
3. Taahhüt Muamelesi Geçerliliği: Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda yapılan satış vaadi sözleşmesi geçersiz değildir, sadece ifa edilemez durumdadır. Elbirliği çözüldüğünde ifa olanağı doğar. Bu nedenle sözleşmeden doğan haklar zamanaşımı çerçevesinde korunmaya devam eder.
4. Yok Hükmünde Karar: Başka bir davada re'sen verilen yetki kararına dayanılarak tapuda yapılan mülkiyet değişikliği işlemleri yok hükmündedir. Bu durumda tapu kaydının düzeltilmesi için ayrı bir dava açılması gerekebilir.
5. Dava Stratejisi: Elbirliği mülkiyetinin varlığı halinde, satış vaadi alacaklısının izlemesi gereken yol: önce TMK m. 644 uyarınca mirasçıyı (satış vaadi borçlusu) paylı mülkiyete dönüştürme davası açmaya yönlendirmek, dönüştürme kesinleştikten sonra tapu iptali ve tescil davasına devam etmektir.
6. Tüm Mirasçıların Hakları: TMK m. 644 uygulamasında terekeye dahil tüm mirasçıların çağrılması ve haklarının korunması zorunludur. Terekeye dahil olmayan bir mirasçının haklarının göz ardı edilmesi, yapılan işlemin yok hükmünde sayılmasına yol açar.
İlgili Mevzuat Tablosu
| Madde | Konu | Karardaki Rolü |
|---|---|---|
| BK m. 22 | Akit yapmak vaadi | Satış vaadi sözleşmesinin kaynağı |
| BK m. 213 | Taşınmaz satışında şekil | Resmi şekil şartı |
| TMK m. 644 | Elbirliği → Paylı mülkiyet dönüştürme | Kararın merkezindeki usul tartışması |
| TMK m. 701 | Elbirliği mülkiyeti | Taşınmazın mülkiyet rejimi |
| TMK m. 702/2 | Elbirliğinde tasarruf yasağı | İfa olanağının olmamasının yasal dayanağı |
| TMK m. 706 | Taşınmaz devir sözleşmesinde şekil | Resmi şekil geçerlilik şartı |
| TMK m. 716 | Tescile zorlama | Hükmen tescil talebi |
| Noterlik K. m. 89 | Düzenleme şekli | Satış vaadinin noterde düzenlenmesi |
| İmar K. m. 18/son | Parselasyon kısıtlaması | İfa engeli hallerinden biri |