Kaçak Yapıda Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tazminat Sorumluluğu (HGK 2017/1755 E., 2020/964 K.)
Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil — Kaçak Yapıda Tazminat Sorumluluğu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı
Kararın Özeti ve Uyuşmazlık Konusu
Dava, İstanbul Beykoz ilçesinde bulunan 48 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bir apartmanın 8 numaralı bağımsız bölümüne ilişkin noterde düzenleme şeklinde yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılmış terditli bir davadır. Davacı, asli talep olarak tapu iptali ve tescil, kademeli talep olarak ise bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedelinin tazminat olarak ödenmesini istemiştir.
Satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının "kaçak-imara aykırı" olduğunun anlaşılması üzerine aynen ifa (tescil) talebinin reddi kesinleştikten sonra, vaat borçlusu davalının BK m. 96 gereğince bağımsız bölümün rayiç değeri olan tazminat miktarından sorumlu olup olmadığı meselesidir.
Tarafların İddiaları
A. Davacı İstemi
Davacı vekili 26.12.2011 tarihli dava dilekçesinde; çekişmeli taşınmazda davalıya ait binada yola göre arka tarafta bulunan ve Göksu Deresine bakan 8 numaralı daireye ilişkin hak ve hissenin Beykoz 2. Noterliğinin 07.07.1993 tarihli ve 07914 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı üçüncü kişiye, onun tarafından da Beykoz 2. Noterliğinin 09.04.1999 tarihli ve 03415 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde devir sözleşmesi ile davacıya devredildiğini, hisse bedelinin tamamının davalıya ödendiğini ileri sürerek taleplerini iki kademe halinde sunmuştur:
1. Kademe (Asli Talep): Davalıya ait taşınmazın 8 numaralı daireye ait hissenin tamamının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi.
2. Kademe (Kademeli Talep): Tescil talebinin kabul edilmemesi hâlinde, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu 8 numaralı dairenin arsa payı ile rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesi.
B. Davalı Cevabı
Davalı 24.01.2012 havale tarihli cevap dilekçesinde; düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ileride ifraz edilerek müstakil tapu verilmesi ve kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulması hâlinde ferağ vereceğini taahhüt ettiğini, çekişmeli parselin çok hisseli olup ifraz yapılamadığını, ferağ verebilmek için belediyeye yapılan müracaatların sonuçsuz kaldığını, ferağ verilememesinde ihmal ve kusuru bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Yargılama Süreci ve Kronoloji
Dava, ilk derece mahkemesi ile Yargıtay 14. Hukuk Dairesi arasında iki kez gidip gelmiş, nihayetinde direnme kararı ile Hukuk Genel Kurulu önüne taşınmıştır. Süreç aşağıdaki şekilde gelişmiştir:
Hukuki Değerlendirme ve Gerekçe
A. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
HGK, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliğini kapsamlı biçimde ele almıştır. Buna göre bu sözleşmeler; BK m. 22'den kaynaklanan, BK m. 213, TMK m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, geçerliliği resmi şekil şartına bağlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.
Vaat borçlusunun edimi, satış vaadinde bulunduğu eşyanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmektir. Vaat alacaklısının edimi ise bu temlik karşılığında bir bedel ödemektir. Kişisel borç doğuran sözleşme olması nedeniyle, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için satış vaad edenin sözleşme tarihinde malik olması da gerekmez.
B. Şekil Şartı ve Geçerlilik
HGK, dava konusu sözleşmelerin BK m. 213, Noterlik Kanunu m. 60/3 ve 89 hükümlerine uygun olarak noterde düzenleme şeklinde yapıldığını, dolayısıyla şekil bakımından geçerli sözleşmeler olduğunu tespit etmiştir.
Satış vaadi sözleşmesi mülkiyet aktarımını (tasarruf muamelesi) doğrudan sağlamamakla birlikte, taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korumaktadır. Bu ayrım kararın belkemiğini oluşturur: Kaçak yapı nedeniyle aynen ifa (tescil) mümkün değilse de, sözleşme taahhüt muamelesi olarak hâlâ geçerlidir ve tazminat talebi bu geçerli sözleşmeye dayanılarak ileri sürülebilir.
C. Kaçak Yapı ve Aynen İfanın İmkânsızlığı
Dosya kapsamından; 48 ada 1 parselin 1957 yılında kadastro sonucu "bahçıvan odası olan bostan" niteliğiyle tapuya tescil edildiği, Beykoz Belediyesinin yazılarına göre taşınmazın imar planında kısmen ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alan, kısmen dere taşkın alanı, Göksu Mesire Alanı ve kısmen 25 metrelik yol olarak planlandığı, taşınmazdaki binaya ilişkin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmadığı anlaşılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 uyarınca yapıya başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar "kaçak yapı" sayılır ve İmar Kanunu m. 32 gereğince yıkıma tabidir. Bu nedenle kaçak yapıdaki bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamaz.
D. İfa İmkânsızlığı ve Tazminat Sorumluluğu
HGK'nın temel gerekçesi şöyle özetlenebilir:
Davalı, yapı ruhsatı olmadan inşa edilen bağımsız bölümün mülkiyetini devir taahhüdünde bulunmuştur. Bu taahhüt, ilgili kurumlardan gerekli onayların alınması taahhüdünü de içerir. Binaya ilişkin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmaması ve imar planındaki durumu nedeniyle edimin ifası olanaksızdır.
Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borçlu kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı, aynen ifa yerine BK m. 96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Aynen ifanın yerini tazminat borcu almıştır.
BK m. 96 gereğince ödenmesi gereken tazminat, alacaklının müspet zararıdır: Borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mal varlığı ne durumda bulunacak idiyse, bu durumla mal varlığının halihazır durumu arasındaki farktır.
Sonuç olarak HGK, mahkemece taraflar yönünden geçerli olarak kurulan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan vaat borçlusunun ediminin ifasının mümkün olmadığı göz önüne alınarak, BK m. 96 uyarınca davalı vaat borçlusunun davacı vaat alacaklısına karşı tazminle mükellef olduğunun kabulü ile bilirkişi marifetiyle sözleşmeye konu bağımsız bölümün rayiç bedelinin araştırılıp tespit edildikten sonra buna hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
İlgili Mevzuat ve İçtihat
A. Kanun Hükümleri
BK m. 22 Akit yapmak vaadi — bir akdin ileride yapılmasına dair sözleşme geçerlidir.
BK m. 96 Tazminat — alacaklı hakkını elde edemediğinde borçlu, kusursuzluğunu ispat edemezse zararı tazminle mükelleftir.
BK m. 117 İmkânsızlık — borçluya isnat olunamayan haller nedeniyle ifa mümkün olmazsa borç düşer.
BK m. 20/1 Butlan — akdin konusu imkânsız, hukuka veya ahlaka aykırı ise akit batıldır.
BK m. 213 Taşınmaz satışının geçerliliği resmi senede bağlanma şartına tabidir.
TMK m. 706 Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmi şekle bağlıdır.
TMK m. 716 Tescile zorlama — mülkiyet geçirim borcu yüklenenin edimini yerine getirmemesi halinde hükmen tescil.
İmar K. m. 21 Yapı ruhsatiyesi zorunluluğu.
İmar K. m. 32 Ruhsatsız/ruhsata aykırı yapıların yıkımı.
Noterlik K. m. 60/3, 89 Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı.
B. İçtihatlar
24.04.1978 tarihli 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğunu kabul etmiştir. Ancak HGK, bu kararın kaçak olmayan yapılarla ilgili olduğunu, somut olaya doğrudan uygulanamayacağını belirtmiştir.
HGK 28.09.2011, 2011/13-528 E., 571 K.: Satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliği ve şekil şartlarına ilişkin emsal karar.
Sonuç ve Hüküm
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı HMK Geçici m. 3 gereği uygulanmakta olan HUMK m. 429 uyarınca BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
HUMK m. 440 uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.12.2020 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verilmiştir.
Kaçak yapıdaki bağımsız bölümün mülkiyetinin devri (tescil) imkânsız olsa bile, noterde usulüne uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesi taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur. Vaat borçlusu, aynen ifanın yerine geçen tazminat borcundan (BK m. 96) sorumludur. Tazminat miktarı, sözleşmeye konu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedeli olarak belirlenir.
Karşı Oy Görüşleri
A. Birinci Karşı Oy — Objektif İmkânsızlık Görüşü
Bu görüşe göre satış vaadi sözleşmeleri yapıldığı tarihte yapı zaten kaçak olup, kat irtifakı tesis edilemediğinden başlangıçtan itibaren konusu objektif-afaki imkânsız olan sözleşmelerdir. BK m. 20 (TBK m. 27) gereğince butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir.
Butlan hali söz konusu olduğundan, subjektif imkânsızlıkta uygulanan BK m. 96 uyarınca rayiç bedel talep edilemez. Taraflar konusu objektif imkânsız olan sözleşme gereğince verdiklerini iade ile mükellef olup, davacı yalnızca ilk satış vaadi sözleşmesindeki bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı değeri talep edebilir.
B. İkinci Karşı Oy — Fesih ve Tasfiye Eksikliği Görüşü
Bu görüşe göre Özel Dairenin bozma kararları, ödemezlik def'i (BK m. 81) ile birlikte ifa kuralını ve sözleşmenin fesih ve tasfiyesini karşılamamakta, sadece bedele yönelik ihtilafı sonlandırmaktadır. Terditli davada asli talep (tescil) yönünden satış vaadi sözleşmesi ayakta iken, ikinci kademedeki rayiç bedel yönünden sözleşme feshedilmiş sayılmalıdır.
BK m. 205 (TBK m. 229) uyarınca, alıcı davacının kullanımında olan bağımsız bölüm meskenin davalı tarafa iadesiyle birlikte bedele hükmolunması gerekir. Aksi halde sözleşme dengesi bozulmuş olur.
Pratik Çıkarımlar
1. Taahhüt-Tasarruf Ayrımı: Kaçak yapılarda dahi, noterde usulüne uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Tescil talebi reddedilse bile tazminat talebi yürütülebilir.
2. BK m. 96 Sorumluluğu: Vaat borçlusu, edimini ifa edemediğinde kusursuzluğunu ispat edemediği sürece tazminatla mükelleftir. Kararda ispat yükünün borçluda olduğu vurgulanmıştır.
3. Müspet Zarar Hesabı: BK m. 96 kapsamında talep edilecek tazminat müspet zarardır. Sözleşmeye konu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç bedeli bilirkişi marifetiyle belirlenir.
4. Karşı Oy Riski: Kaçak yapı satış vaadlerinde objektif imkânsızlık (BK m. 20) savunması güçlü bir karşı argümandır. Bu kararda oy çokluğu ile reddedilmiş olsa da, farklı bir HGK oluşumunda sonuç değişebilir.
5. Fesih-İade Dengesi: İkinci karşı oy görüşündeki "bağımsız bölümün iadesiyle birlikte bedele hükmedilmesi" argümanı, yargılamanın sonraki aşamalarında gündeme gelebilir. Tasfiye dengesinin gözetilmesi önemlidir.
6. Sözleşme Taslağı Dikkat: Satış vaadi sözleşmelerinin 13. maddesi gibi özel hükümler, ifa imkânsızlığı halinde tazminat hakkının kapsamını doğrudan etkiler. Sözleşme hazırlanırken bu hükümlerin açık ve kapsamlı düzenlenmesi kritik önem taşır.