Kamulaştırma Aşamaları

İdare, yapacağı kamulaştırmanın muhtemel maliyetini hesaplayarak bütçesine yeterli ödeneği koymalıdır. KK m.3/son gereğince "İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz."

Bu düzenleme 2001 yılında 4650 sayılı yasa ile getirilmiştir. Amacı, ödeneği olmayan yatırımlar için idarelerin kamulaştırma yapmalarını veya ödeneğinden fazla kamulaştırma yapmalarını önlemektir. Yeterli ödeneğin temin edildiğinin ispatı külfeti idareye aittir. İdare, alan araştırması ile rasyonel ihtiyat ve basiret gereklerinden hareketle "tahmini bedel"i tespit edip bütçesine kaynak koymalıdır.

Kamulaştırma işlemi ancak kamu yararına yönelik olarak gerçekleştirilebilir. Kamu yararı, kamulaştırmanın sebep ve maksadını ifade eder; içerisinde kamu yararı olmayan bir maksada yönelik kamulaştırma hukuka aykırıdır.

KK m.5'te kamu yararı kararını kimlerin vereceği ve hangi makam tarafından onaylanacağı belirtilmiştir. Bu kararın esasen idareye kamulaştırma işlemi yapma konusunda verilen bir izin mahiyetinde olduğu kabul edilmektedir.

Anayasa Mahkemesi'ne göre mülkiyetten yoksun bırakan bir işlemin salt soyut kamu yararı amacının bulunması yeterli olmayıp, bu amacın dayandığı sebeplerin somut olarak gerçekleştirilmesi de gerekmektedir. Onaylı imar planı veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve proje varsa ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur.

İdare, kamulaştırma konusu taşınmaz malın veya kaynağın yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli planını yapar veya yaptırır. KK m.7 gereğince taşınmaz malın sahiplerinin kimler olduğu tespit edilir; tapuda kayıtlı taşınmazlarda tapu kaydı, tapusuz taşınmazlarda ise zilyetlik araştırması yapılır.

Kamulaştırılacak taşınmazın ölçekli planının yapılmamış olması işlemi şekil/usul yönünden sakatlar. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise idare, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.16'daki kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sorar ve zilyetlik araştırması yapar.

İdarenin yetkili organı kamulaştırma kararını alır. Bu karar tapu siciline şerh verilir. Şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde tespit ve tescil davası açılmazsa veya kamulaştırma işlemine başlanmazsa şerh düşürülür.

Tapu şerhinin amacı, kamulaştırma konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek ve aleniyeti sağlamaktır. Kamulaştırma kararı tek yanlı, kamu gücüne dayalı bir idari işlemdir ve idari işlemin beş unsuru (yetki, şekil, sebep, konu, maksat) bakımından hukuka uygunluğu denetlenebilir.

İdare, kendi bünyesinde en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla Kıymet Takdir Komisyonu (KTK) görevlendirir. KTK, taşınmazın tahmini bedelini tespit eder.

KK m.11'e göre değerleme kriterleri: arazilerde net gelir, arsa ve binalarda rayiç satış değeri, irtifak hakkı tesisinde ise kamulaştırma nedeniyle taşınmazın değerindeki düşüş ölçüt alınır.

KTK raporu kadastro, tapu, yapı, müştemilat bilgilerini içerir. Tarım toprağı ise değerlemeye ilişkin tespit formu, münavebe ürün maliyet ve net gelir hesap föyü, arsa veya yapı varsa değer takdir föyü rapora eklenir. Bu bedel uzlaşmaya davet yazısında taşınmaz malikine bildirilmez.

İdare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek üzere kendi bünyesinden en az üç kişilik bir Uzlaşma Komisyonu (UK) görevlendirir. KTK üyeleri ile UK üyelerinin ayrı kişilerden oluşturulması tercih edilir; zira KTK teknik uzmanlık, UK ise pazarlık ve ikna kabiliyeti gerektiren bir heyettir.

İdare, taşınmaz malikini 15 gün içinde satın alma yoluna davet eder. Danıştay'a göre satın alma usulüne başvurulmaması veya bunun usulünce yapılmaması, kamulaştırma işlemini sakatlar. KK m.8

İdare, taşınmaza ait tüm bilgi ve belgeleri toplayarak Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "bedel tespiti ve tescil davası" açar. Mahkeme, meşruhatlı davetiye ile taşınmaz malikine:

— Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda yürütmenin durdurulması (YD) istemli iptal davası açabileceğini,
— Adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabileceğini,
— Kamulaştırma bedelinin hangi bankaya yatırılacağını
bildirir. KK m.10

Hakimin ilk duruşmada tarafları kamulaştırma bedeli konusunda anlaşmaya davet etmesi zorunludur. Anlaşma olmazsa bilirkişi seçimi (3 kişi) yapılır, keşif ve değer tespiti gerçekleştirilir.

Taşınmaz maliki, meşruhatlı davetiye tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda YD istemli iptal davası açabilir.

YD Kabul Edilirse: Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki tespit ve tescil davası bekletici mesele yapılır.
YD Reddedilirse: Davaya devam edilir.
İptal Kararı Verilirse: Kamulaştırma işlemi iptal edilerek ortadan kalkar.
Dava Reddedilirse: İstinaf ve temyiz yolları açıktır.

İdari yargıya başvurulmaması halinde, hakim duruşmada tarafları anlaşmaya davet eder; anlaşma olmazsa bilirkişi keşfi ile değer tespiti yapılır.

Mahkeme, en geç 15 gün sonrası için keşif günü belirler. 3 kişilik bilirkişi heyeti hakim huzurunda taşınmaz mahalline gelerek inceleme yapar.

Bilirkişiler, KK m.11'deki esaslar doğrultusunda taşınmazın adil ve hakkaniyete uygun bedelini tespit eder. Kararlaştırılan miktar, malik lehine bir bankaya bloke edilmek üzere yatırılır ve dekontu mahkemeye ibraz edilir.

Değerlendirmede arazilerde net gelir, arsa ve binalarda rayiç satış değeri esas alınır. Özel mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin "gerçekçi" karşılığının verilmesi anayasal zorunluluktur.

Mahkeme, belirlenen kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılmasını müteakip taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Tescile ilişkin kararla birlikte mülkiyet idareye geçer.

Tescil kararı Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir. Değere ait kısım için taraflar yasa yollarına (istinaf, temyiz) gidebilir; ancak mülkiyetin devri kesindir.

Kamulaştırma bedeli peşin ve nakden ödenir. İstisna: büyük enerji, sulama, iskan ve turizm projeleri için Cumhurbaşkanı kararıyla eşit taksitlerle ödeme yapılabilir (KK m.3). Taksit miktarı bedelin 1/6'sından az olamaz, en fazla 5 yıl içinde faiziyle birlikte ödenir.

KK m.22-23 uyarınca, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde:

— Kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamışsa,
— Kamu yararına yönelik bir ihtiyaç doğmamışsa,
taşınmaz maliki veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

Geri alma hakkı doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmazsa düşer (5+1 yıl nihai süre). Başvuru reddedilirse malik, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Amaca matuf herhangi bir kullanım (pazar yeri için direk dikilmesi dahi) geri alma hakkını ortadan kaldırabilir.

Olağan yasa yollarının tüketilmesinden sonra, mülkiyet hakkının (AY m.35) ihlal edildiği iddiasıyla Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru yapılabilir.

AYM, kamulaştırma işlemlerinde özellikle gerçek karşılık ödenmesi, ölçülülük ilkesi ve mülkiyet hakkının özüne dokunulup dokunulmadığı yönünden değerlendirme yapar. AYM'ye göre mülkiyet hakkına zorla el konulması ancak "gerçek karşılığın" ödenmesiyle mümkündür; aksi halde mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur.

AYM bireysel başvuru sonucunda hak ihlali tespit edilmezse veya başvuru reddedilirse, iç hukuk yollarının tüketilmesi koşuluyla AİHM'ye başvurulabilir.

AİHM, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1 No'lu Ek Protokol m.1 (mülkiyetin korunması) kapsamında kamulaştırma işlemini değerlendirir. AİHM kararlarında, kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine göre mal ve mülkten yoksun bırakılabileceği, ancak bunun orantılı ve adil bir denge içinde yapılması gerektiği vurgulanır.