Bu ders notu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulma anı, geçerlilik koşulları ve özellikle resmi şekil şartını ele almaktadır. Sözleşmenin tanımı, tarafları, hukuki niteliği, şerhi, feshi, sona ermesi, temerrüt, üçüncü kişi ilişkileri ve tüketici hukuku boyutu bu notun kapsamı dışındadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde hem taşınmaz mülkiyetinin devri (veya devir taahhüdü) hem de inşaat yapma borcunu barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu çift yönlü yapı, sözleşmenin kurulma sürecini, geçerlilik denetimini ve şekil şartını sıradan bir eser sözleşmesine kıyasla çok daha kritik hâle getirmektedir.
Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, sözleşmenin esaslı noktalarının yeterince belirlenmemesinden veya şekil şartına uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle sözleşmenin kurulması, geçerlilik koşulları ve şekli, hem sınav hazırlığında hem de dosya yönetiminde öncelikli olarak kavranması gereken konulardır.
Her sözleşme gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşmasıyla kurulur (TBK m. 1). Bir tarafın öneri (icap), diğer tarafın kabul beyanı ile sözleşme meydana gelir. İrade açıklaması açık veya örtülü olabilir.
Ancak bu sözleşmede sıradan bir borç ilişkisi kurulmamaktadır. Bir yanda taşınmaz mülkiyetinin devri veya devri taahhüdü, diğer yanda uzun süreli ve yüksek maliyetli bir inşaat edimi yer almaktadır. Bu durum, kuruluş aşamasında tarafların üzerinde mutlaka anlaşması gereken noktaları artırmakta ve sözleşmenin "hangi anda kurulmuş sayılacağı" sorusunu daha önemli kılmaktadır.
Sözleşmenin kurulmuş sayılabilmesi için tarafların en azından sözleşmenin objektif esaslı noktaları (essentialia negotii) üzerinde anlaşmış olmaları zorunludur. Objektif esaslı noktalar, o sözleşmeyi diğer sözleşmelerden ayıran ve sözleşmenin varlığı için vazgeçilmez olan unsurlardır. Bunlar üzerinde anlaşma sağlanmadan sözleşme kurulmuş sayılmaz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde objektif esaslı noktalar şunlardır:
Arsa sahibi ve yüklenicinin kim olduğunun açıkça belirlenmesi gerekir.
İnşaatın yapılacağı arsanın ada, parsel ve tapu bilgileriyle belirlenebilir olması zorunludur.
Yüklenicinin ne tür bir yapı inşa edeceği, inşaatın temel nitelikleri belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
Bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının taraflar arasında nasıl paylaşılacağı belirli ya da belirlenebilir olmalıdır.
Taraflar, her ayrıntıyı sözleşme kurulurken kararlaştırmak zorunda değildir. Tali noktalar (yan edimler, inşaat takviminin ayrıntıları, malzeme seçimi vb.) sonradan belirlenebilir veya tamamlayıcı hukuk kurallarıyla doldurulabilir. Ancak yukarıdaki esaslı noktalar belirli veya en azından objektif ölçütlerle belirlenebilir olmalıdır; aksi hâlde sözleşme kurulmamış sayılır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar, genellikle uzun müzakereler yürütür. Ön görüşmeler, teknik hesaplamalar, proje çalışmaları ve paylaşım oranlarının belirlenmesi süreci zaman alır. Sözleşme, tarafların objektif esaslı noktalar üzerinde tam olarak mutabık kaldığı anda kurulmuş sayılır. Bu an, noterde resmi senet düzenlenmesi ile somutlaşır; ancak teorik olarak irade uyuşmasının gerçekleştiği zamandır.
Uygulamadaki kuruluş biçimleri: Sözleşme, arsanın tamamının mülkiyetinin baştan yükleniciye devredilmesiyle, kat irtifakı kurularak bağımsız bölüm bazında tapu devirleriyle veya en yaygın biçimde taşınmaz satış vaadi yoluyla (arsa payı devri taahhüdü + inşaat yapım borcu) kurulabilir. Kuruluş biçimi farklılaşsa da, tüm türlerde objektif esaslı noktalar üzerinde anlaşma zorunluluğu ve şekil şartı geçerlidir.
Sözleşmenin kurulmuş olması, onun geçerli olduğu anlamına gelmez. Kurulma, tarafların iradelerinin uyuşmasına ilişkindir; geçerlilik ise o sözleşmenin hukuk düzeni tarafından korunup korunmayacağına ilişkindir. Kurulmuş fakat geçersiz bir sözleşme, kural olarak hüküm ve sonuç doğurmaz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz mülkiyetinin devri boyutunun bulunması, geçerlilik denetimini sıradan eser sözleşmelerine göre daha dikkatli yapılması gereken bir alan hâline getirmektedir.
Tarafların hak ehliyeti ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Tüzel kişilerde temsil yetkisinin varlığı ayrıca denetlenmelidir.
Yanılma (hata), aldatma (hile) ve korkutma (ikrah) hâllerinde sözleşme iptal edilebilir niteliktedir (TBK m. 30 vd.).
Sözleşmenin konusu hukuka, ahlâka ve kişilik haklarına aykırı olamaz (TBK m. 27).
Sözleşmenin konusunun başlangıçta objektif olarak imkânsız olması (örneğin imar yasağı olan bir alanda inşaat taahhüdü) sözleşmeyi geçersiz kılar.
Tarafların gerçek iradelerinden farklı bir görünüş yaratmaları hâlinde görünürdeki işlem geçersizdir. Muvazaa özellikle vergi kaçırma amacıyla karşılaşılabilir.
Emredici hukuk kurallarına aykırı sözleşme hükümleri kesin hükümsüzdür. Bu sözleşmede özellikle şekil şartı emredici niteliktedir.
Kesin hükümsüzlük (butlan): Şekle aykırılık, konunun hukuka veya ahlâka aykırılığı, başlangıçtaki objektif imkânsızlık ve emredici kurallara aykırılık hâllerinde sözleşme baştan itibaren geçersizdir. Hâkim bunu re'sen dikkate alır; tarafların ileri sürmesine gerek yoktur. Zaman aşımına da tabi değildir.
İptal edilebilirlik: İrade sakatlıkları (yanılma, aldatma, korkutma) hâlinde sözleşme başlangıçta geçerlidir, ancak iradesi sakatlanan taraf süresi içinde iptal hakkını kullanırsa sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. İptal hakkı kullanılmazsa sözleşme geçerli kalır.
Pratik sonuç: Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak ifa edilen edimler, kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Bu nedenle geçerlilik denetimi, özellikle şekil şartı bakımından, sözleşmenin ilk aşamasında titizlikle yapılmalıdır.
Şekil konusu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukukunun en belirleyici ve uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran alanlarından biridir. Borçlar hukukunda kural, şekil serbestisidir (TBK m. 12). Ancak kanun belirli sözleşmeler için özel şekil öngörmüşse bu şekil, bir geçerlilik şartıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karma yapısı gereği bünyesinde taşınmaz mülkiyetinin devri borcu barındırmaktadır. Taşınmaz satışı (TMK m. 706, TBK m. 237) ve taşınmaz satış vaadi (Noterlik Kanunu m. 60/3) resmi şekle tabidir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de, taşınmaz devri veya devir taahhüdü içermesi nedeniyle resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Eser sözleşmesi tek başına herhangi bir şekil şartına bağlı değildir (TBK m. 470 vd.). Ancak karma sözleşmede taşınmaz devri unsuru mevcut olduğundan, sözleşmenin bütünü resmi şekle tabi hâle gelmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sadece noterce imza onayı (tasdiki) yeterli değildir. Tapu memuru önünde yapılan işlemler ise doğrudan mülkiyet devrine ilişkin olup, satış vaadi niteliğindeki sözleşmeler için noter düzenlemesi zorunludur.
Buradaki şekil şartı, bir ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. Şekle uyulmaması hâlinde sözleşme kesin hükümsüzdür; TMK m. 2'nin sınırları saklıdır.
Yüksek değerli taşınmaz işlemlerinde tarafların acele ve düşünmeden hareket etmesini önler.
Resmi makam önünde işlem yapılması, tarafları üstlendikleri yükümlülükler hakkında bilinçlendirir.
Taşınmaz işlemlerinin kayıt altına alınmasını ve tapu sicilinin güvenilirliğini sağlar.
Sözleşme içeriğinin resmi belgeyle saptanması, ileride doğabilecek ispat ve yorum uyuşmazlıklarını azaltır.
Kural: Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzdür. Sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi istenemez. Taraflar birbirlerine verdiklerini ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
Adi yazılı belgenin durumu: Taraflar arasında yalnızca adi yazılı biçimde hazırlanan metinler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak geçerli değildir. Bu belgeler, tarafların niyetini veya ön mutabakatını gösterebilir; ancak hukuken bağlayıcı bir sözleşme niteliği taşımaz.
Şekle aykırılıktan doğan kesin hükümsüzlük kuralı, istisnai hâllerde dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde yumuşatılmaktadır. Yargıtay uygulamasında, şekle aykırılığa rağmen sözleşmeye geçerlilik tanınan başlıca iki durum öne çıkmaktadır:
1. Tapuda pay devrinin gerçekleşmiş olması: Sözleşme adi yazılı veya sözlü biçimde yapılmış olsa bile, arsa sahibi taahhüt ettiği arsa payını tapuda yükleniciye devretmişse, resmi biçim koşulu tapu devri işlemiyle fiilen gerçekleşmiş kabul edilir. Bu aşamadan sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılır.
2. İnşaatın tamamen veya büyük ölçüde tamamlanması: Yüklenici, şekle aykırı sözleşmeye güvenerek inşaatı tamamen veya büyük oranda tamamlamışsa ve arsa sahibi bu süreçte karşı koymamışsa, şekil eksikliğini ileri sürerek taşınmaz devrinden kaçınmak hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilir.
Bu istisnalar, emredici şekil kuralının genel kaldırılması anlamına gelmez. Dürüstlük kuralına dayalı koruma, somut olayın koşullarına göre ve istisnai nitelikte değerlendirilmektedir. Öğretide, emredici kurallara karşı dürüstlük kuralının çok geniş uygulanmasının tehlikeli olabileceği de vurgulanmaktadır.
Arsa payı devrini içeren sözleşme: Arsa payı doğrudan yükleniciye devrediliyorsa, bu devir tapuda resmi işlemle gerçekleştirilir. Tapu işlemi bizzat şekil şartını karşılar.
Satış vaadi + inşaat yapım borcu: Uygulamada en yaygın biçimdir. Arsa sahibi, arsa paylarını ileride devretmeyi vaad eder; yüklenici ise inşaat yapmayı üstlenir. Bu sözleşme, taşınmaz satış vaadi niteliği taşıdığından, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Adi yazılı belge: Yalnızca adi yazılı şekilde düzenlenmiş metin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak geçerli değildir. Geçersiz sözleşmenin tarafları, verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.
Dikkat: "Şekil şartı bir ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır." Şekil eksikliği, yalnızca usulî (ispat) bir sorun değildir; maddi hukuk bakımından doğrudan sonuç doğurur. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme, taraflardan birinin bunu ileri sürmesine gerek olmaksızın kesin hükümsüzdür ve hâkim tarafından re'sen dikkate alınır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kuruluş, geçerlilik ve şekil aşamasında yapılan hatalar, ilerleyen süreçte telafisi güç uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Aşağıda, uygulayıcı için kritik uyarılar özetlenmektedir:
Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşme geçersizdir. "Sonra hallederiz" yaklaşımı ciddi mağduriyetlere yol açar.
Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı açık ve belirlenebilir biçimde yazılmalıdır. Belirsizlik uyuşmazlık kaynağıdır.
Arsanın ada, parsel, yüzölçümü ve bağımsız bölüm bilgileri sözleşmede tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılmalıdır.
Birden fazla arsa sahibi veya tüzel kişi söz konusuysa, temsil yetkisinin varlığı mutlaka doğrulanmalıdır.
İnşaat sözleşmesi şekle tabi değildir; ancak taşınmaz devri/vaadi içerdiği anda resmi şekil zorunlu hâle gelir. Hangi işlem için hangi şekil gerektiği karıştırılmamalıdır.
Sözleşme hazırlanırken avukatın sürece başından itibaren dahil edilmesi, şekil ve içerik hatalarını önlemenin en etkili yoludur. Sözleşme kurulduktan ve edimler ifa edildikten sonra ortaya çıkan geçerlilik sorunlarının çözümü hem maliyetli hem de belirsizdir.