Bu ders notu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa ve eksik iş kavramlarını, yüklenicinin sorumluluğunun temelini, arsa sahibinin seçimlik haklarını, gözden geçirme ve bildirim yükümlülüklerini sistematik olarak ele almaktadır. Sözleşmenin sona ermesi, fesih, dönme, temerrüt ve üçüncü kişi ilişkileri bu notun kapsamı dışındadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümü, yüklenicinin meydana getirdiği eserin sözleşmeye uygun olup olmadığı sorusu etrafında şekillenmektedir. İnşaatın ayıplı olması ya da eksik bırakılması, arsa sahibinin sözleşmeden beklediği menfaati doğrudan zedeler ve sorumluluk meselesini gündeme getirir.
Bu ders notu, yalnızca ayıplı ifa, eksik iş ve bunlardan doğan sorumluluk sistemi üzerine odaklanmaktadır. Her iki kavramın tanımı, birbirinden ayrımı, yüklenicinin sorumluluğunun temeli, arsa sahibinin sahip olduğu haklar ve gözden geçirme / bildirim yükümlülüğü bu notun konusunu oluşturur.
Ayıplı ifa, yüklenicinin eseri meydana getirmekle birlikte, sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralı gereğince bulunması gereken niteliklerin eserde bulunmaması hâlidir. Başka bir ifadeyle ayıp; eserde olması gereken ile fiilen mevcut olan vasıflar arasındaki olumsuz farktır.
TBK m. 475, ayıbın doğrudan tanımını yapmamakla birlikte, "eserin iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması" hâlinden söz ederek ayıbın çerçevesini belirlemiştir.
Sözleşmede kararlaştırılan nitelik, malzeme veya ölçülerin eserde bulunmaması. Örneğin kararlaştırılan sınıf yerine daha düşük kalitede malzeme kullanılması.
Fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına veya projeye uygun olmayan imalat. Sözleşmede açıkça belirtilmese dahi bu niteliklerin bulunması zorunludur.
Eserin arsa sahibinin kullanım amacı bakımından değerini veya beklediği faydayı azaltan veya ortadan kaldıran durumlar. Dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir.
Açık ayıplar: Dikkatli bir inceleme (gözden geçirme) sonucunda fark edilebilen bozukluklar. Sıva, boya, doğrama, döşeme gibi dış gözlemle anlaşılabilir nitelikteki sorunlar bu gruba girer. Açık ayıpların derhal bildirilmesi gerekir; aksi hâlde eser kabul edilmiş sayılır.
Gizli ayıplar: Özenli bir gözden geçirme ile dahi fark edilemeyen, ancak sonradan kullanım sırasında ortaya çıkan bozukluklar. Yalıtım yetersizliği, tesisat arızaları, taşıyıcı sistem sorunları gibi hususlar gizli ayıp niteliğindedir. Gizli ayıplar, ortaya çıktıktan sonra gecikmeksizin bildirilmelidir.
Ayıp sorumluluğunun başlangıcı: Yüklenicinin ayıptan sorumluluğu, eserin arsa sahibine teslimi ile anlam kazanır. Teslimden önce eser yüklenicinin hakimiyet alanındadır; teslimle birlikte gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri işlemeye başlar.
Eksik iş, sözleşmeye göre yapılması gereken ancak hiç yapılmamış veya tamamlanmamış olan iştir. Ayıplı ifadan farklı olarak burada sorun, işin kusurlu yapılması değil, işin henüz yapılmamış olmasıdır.
Ayıp: İş yapılmıştır ancak kusurlu, hatalı veya sözleşmeye aykırıdır. Sorun kalitede veya niteliktedir.
Eksik iş: İş hiç yapılmamış veya tamamlanmamıştır. Sorun miktarda veya varlıktadır.
| Kriter | Ayıplı İfa | Eksik İş |
|---|---|---|
| Tanım | İş yapılmış ancak sözleşmeye aykırı / kusurlu | İş hiç yapılmamış veya tamamlanmamış |
| Sorun kaynağı | Kalite / nitelik eksikliği | Miktar / varlık eksikliği |
| Gözden geçirme ve bildirim | Zorunlu (açık ayıpta derhal, gizli ayıpta ortaya çıkınca) | Gözden geçirme ve bildirim külfeti aranmaz |
| Zamanaşımı | TBK m. 478 – özel zamanaşımı süreleri | Genel zamanaşımı süreleri uygulanır |
| Uygulamadaki görünüm | Kötü işçilik, düşük malzeme, standart dışı imalat | Eksik oda, yapılmamış tesisat, tamamlanmamış dış cephe |
Neden sık karıştırılır? Uygulamada ayıp ile eksik iş ayrımı her zaman kolay değildir. Örneğin bir odanın duvarlarının hiç boyanmamış olması eksik iş; ancak boya yapılmış olmasına rağmen dökülmesi veya kalitesiz malzeme kullanılması ayıptır. Ayrımın doğru yapılması, uygulanacak hukuki rejimi (özellikle zamanaşımı ve bildirim külfetini) doğrudan belirler.
Yüklenicinin sorumluluğu, eser sözleşmesinin temel özelliği olan sonuç borcu kavramına dayanır. Yüklenici, yalnızca çalışmak veya emek harcamak değil, sözleşmede kararlaştırılan niteliklere uygun bir sonuç eseri ortaya koymak borcunu üstlenmiştir.
Bu sonuç eseri, sözleşmede belirtilen niteliklerin yanı sıra, fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına, projeye ve teknik standartlara da uygun olmak zorundadır. Sözleşmede her husus ayrıntısıyla yazılmamış olsa dahi, yüklenici eseri arsa sahibinin kullanışına elverişli biçimde imal etmekle yükümlüdür.
Yüklenicinin borcu bir "özen borcu" değil, "sonuç borcu"dur. Eserin ayıpsız tamamlanması ve teslimi esas alınır. İnşaat sürecinde ne kadar çaba harcandığı değil, ortaya çıkan sonucun sözleşmeye uygun olup olmadığı belirleyicidir.
Yüklenici, sözleşmede belirtilmemiş olsa dahi, eseri fen ve sanat kurallarına uygun biçimde imal etmekle yükümlüdür. İmara aykırı, projeye uymayan veya teknik standartları karşılamayan bir yapı, sözleşmeye uygun olsa bile borcun gereği gibi ifa edildiği kabul edilmez.
Yüklenici, taşeronlar ve yardımcı kişiler aracılığıyla iş gördürse dahi, bunların fiillerinden arsa sahibine karşı bizzat sorumlu olmaya devam eder (TBK m. 116). Taşeronun hatası, yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Arsa sahibi, gözden geçirme ve bildirim yükümlülüklerini usulüne uygun yerine getirdiği takdirde, TBK m. 475 uyarınca aşağıdaki seçimlik haklara sahiptir:
Arsa sahibi, eserdeki ayıbın yüklenici tarafından giderilmesini talep edebilir. Bu hak, özellikle onarımı mümkün ve orantılı olan ayıplarda tercih edilir. Onarım masrafları yükleniciye aittir.
Ayıp giderilebilir nitelikte değilse veya arsa sahibi onarım yerine bedelden indirim tercih ediyorsa, eserin ayıplı kısmı oranında bedelden (bu sözleşmede: arsa payı karşılığından) indirim istenebilir. Uygulamada bu hak, ayıp bedelinin para olarak hesaplanmasıyla somutlaşır.
Eserin, arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olması hâlinde arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. Bu hak, yalnızca önemli ayıp durumlarında kullanılabilir. Dönmenin koşulları ve sonuçları ayrı bir inceleme konusudur.
Ayıplı ifa nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararların tazmini, yukarıdaki haklarla birlikte veya bağımsız olarak talep edilebilir. Tazminat, ayıbın doğurduğu somut zarar kalemlerini kapsar.
Seçimlik hak sistemi: Arsa sahibi bu haklardan birini seçerek kullanır. Seçim hakkını kullandıktan sonra kural olarak başka bir hakka geçemez. Ancak tazminat hakkı, diğer haklarla birlikte de talep edilebilir niteliktedir.
Eksik iş durumunda sorun ayıp değil, ifanın tamamlanmamış olmasıdır. Bu nedenle ayıba özgü gözden geçirme ve bildirim külfetleri aranmaz. Arsa sahibinin başlıca hakları şunlardır:
Arsa sahibi, yükleniciden eksik kalan işlerin sözleşmeye uygun biçimde tamamlanmasını talep edebilir. Bu hak, ifanın aynen yerine getirilmesi talebidir.
Eksik işin tamamlatılmaması hâlinde, eksik kalan kısma karşılık gelen değer oranında bedelden indirim talep edilebilir.
Koşulları oluştuğunda, eksik işlerin masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye tamamlatılması da mümkündür (TBK m. 113). Mahkeme kararıyla veya sözleşmede bu yetki tanınmışsa uygulanabilir.
Eksik iş ile ifa etmeme arasındaki bağlantı: Eksik iş, esasen ifanın tamamlanmaması hâlidir. Dolayısıyla genel hükümlerdeki ifa talep etme hakları ve borca aykırılık kuralları da uygulanabilir niteliktedir.
Yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğunun işlerlik kazanması, üç aşamalı bir süreçle bağlıdır:
Eser arsa sahibinin fiili kullanımına sunulur. Teslimle birlikte yarar ve hasar arsa sahibine geçer; zamanaşımı ve bildirim süreleri işlemeye başlar.
Arsa sahibi, teslim aldığı eseri iş olağanına göre olabildiğince çabuk gözden geçirmekle yükümlüdür. Gözden geçirme külfetini yerine getirmeyen arsa sahibi, eseri ayıplarıyla kabul etmiş sayılır.
Gözden geçirme sonucu tespit edilen ayıplar, derhal yükleniciye bildirilmelidir. Bildirimde ayıpların niteliği ve kapsamı açıkça belirtilmelidir. Gizli ayıplarda bildirim, ayıbın ortaya çıkmasından sonra gecikmeksizin yapılmalıdır.
Açık ayıplarda: Gözden geçirme süresi içinde yapılmayan bildirim, arsa sahibinin haklarını kaybetmesine yol açar. Gizli ayıplarda: Bildirim yükü, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren işler. Yüklenicinin kasten gizlediği ayıplarda: Bildirim külfetinin yerine getirilmemiş olması, seçimlik hakların kaybını doğurmaz.
Dikkat: Bildirim külfeti yalnızca ayıplı ifa için geçerlidir. Eksik iş durumunda gözden geçirme ve bildirim külfetleri aranmaz; zira ortada tamamlanmamış bir ifa mevcuttur.
Yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu geniş kapsamlıdır; ancak mutlak değildir. Sorumluluk şu alanları kapsar:
İşçilik, malzeme seçimi ve imalat tekniği bakımından sözleşmeye ve fen kurallarına uygunluk.
İmar mevzuatı, deprem yönetmeliği, yapı denetim kuralları ve teknik standartlara uygunluk.
Mimari ve mühendislik projelerine, vaziyet planına ve ruhsat koşullarına uygunluk.
Sorumluluğun sınırları bakımından şunlar dikkate alınır: Ayıp, arsa sahibinin sağladığı malzemeden veya arsanın ayıplı olmasından kaynaklanmışsa, yüklenici kural olarak sorumlu tutulmaz — ancak bu durumda yüklenicinin TBK m. 472/3 uyarınca bildirim (ikaz) yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir. Arsa sahibinin talimatına rağmen ikaz yapılmış ve talimatta ısrar edilmişse, sorumluluk arsa sahibine geçer.
Uygulamada en sık yapılan hata, eksik işi ayıp olarak veya ayıbı eksik iş olarak nitelendirmektir. Bu hata, uygulanacak zamanaşımı süresini ve bildirim külfetini doğrudan etkiler.
Arsa sahibinin, açık ayıpları zamanında bildirmemesi nedeniyle haklarını kaybetmesi uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur.
Kullanılacak malzeme kalitesi, işçilik standardı ve teknik özelliklerin sözleşmede açıkça yazılmaması, ayıp tespitini zorlaştırır.
Sözleşmede "birinci sınıf malzeme" gibi soyut ifadeler, uyuşmazlık hâlinde somut değerlendirmeyi güçleştirir. Mahal listesi ve marka/standart belirlemesi büyük önem taşır.
Kritik uyarı: Sözleşmede kalite kriterleri, malzeme listesi (mahal listesi) ve teknik standartlar ne kadar somut belirlenirse, ayıp tespiti o kadar kolay ve uyuşmazlık çözümü o kadar hızlı olur. Belirsiz sözleşme maddeleri, yargılama sürecini uzatır ve hakkaniyete uygun sonuca ulaşmayı zorlaştırır.