Bu ders notu, yüklenicinin teslim borcuna aykırılık hâllerini — gecikme, borçlu temerrüdü, sözleşmesel ceza mekanizması (cezai şart) ve üçüncü kişi eliyle ifa (nama ifa) — sistematik olarak ele almaktadır. Sözleşmenin feshi, dönme, ayıplı ifa, eksik iş ve üçüncü kişi ilişkileri bu notun kapsamı dışındadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık, yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlayıp teslim etmemesidir. Teslim borcuna aykırılık — gecikme, temerrüt, bunlara bağlanan sözleşmesel yaptırımlar ve arsa sahibinin başvurabileceği nama ifa yolu — birbirine bağlı bir zincir oluşturur.
Eser sözleşmesine ilişkin TBK hükümleri, teslim borcunu doğrudan ayrıntılı düzenlememiştir; teslim borcu, ücret borcu (TBK m. 479), ayıba karşı sorumluluk (TBK m. 474 vd.) ve genel hükümlerden (TBK m. 112, 117 vd.) çıkarılmaktadır. Bu ders notu, teslim borcuna aykırılığın yol açtığı hukuki sonuçları dört temel kavram üzerinden incelemektedir.
Yüklenicinin temel borcu, sözleşmeye uygun bir yapıyı inşa ederek arsa sahibine teslim etmektir. Eser sözleşmesinde teslim borcu ayrı bir maddede doğrudan düzenlenmemiştir; ancak TBK m. 479'daki ücret muacceliyeti, gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri (TBK m. 474) ve ayıba karşı sorumluluk (TBK m. 475 vd.) hep teslimin gerçekleşmesini ön koşul olarak aldığından, teslim borcunun varlığı dolaylı yoldan ortaya çıkmaktadır.
Uygulamada teslim, yalnızca yapının fiziken bitirilmesi değil, yapı kullanma izni (iskân ruhsatı) alınmasına da bağlı tutulabilir. Sözleşmede "anahtar teslim" ibaresi varsa, yapı kullanma izni yüklenicinin borcunun bir parçasıdır; iskân alınmadıkça hukuken teslim gerçekleşmiş sayılmaz.
Gecikme, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralına göre makul olan süre içinde inşaatı tamamlayıp teslim etmemesidir. Gecikme, temerrüde zemin hazırlayan fiili durumdur.
Yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan gecikme. Arsa sahibinin işbirliği yükümlülüklerini yerine getirmemesi (vekâletname vermeme, arsayı teslim etmeme, ara kademelerde devir yapmama), mücbir sebepler veya idari engeller (imar durdurması, pandemi yasakları) haklı gecikme sebepleri oluşturabilir. Haklı gecikme süresi teslim süresine eklenir ve yüklenici bu süre için temerrüde düşmez.
Yüklenicinin kendi kusurundan kaynaklanan gecikme. İnşaatı terk etme, finansman yetersizliği, organizasyon hatası, iş gücü eksikliği gibi nedenlerle teslim süresinin aşılması haksız gecikmedir. Haksız gecikme, temerrüt koşullarının oluşmasına yol açar.
Arsa sahibinden kaynaklanan engeller teslim süresine eklenebilir. Ancak bunun için yüklenicinin TBK m. 472/3 uyarınca durumu arsa sahibine zamanında bildirmesi (ihtar / işaret etmesi) zorunludur. Arsa sahibi kaynaklı gecikmeye zamanında işaret etmeyen yüklenici, bu gecikmeyi ileri süremez ve süre uzatım hakkını kaybedebilir.
Kademeli devir sistemi ve gecikme: Aşamalı devir modellerinde arsa sahibi ara kademelerde pay devrini yapmazsa, yüklenici bu hususa noter aracılığıyla işaret ederek ifadan kaçınabilir. Arsa sahibinin devirde geciktiği süre, teslim süresine eklenir. Bu mekanizma, uygulamada yüklenicinin en sık başvurduğu haklı gecikme gerekçelerinden biridir.
Temerrüt (gecikmede direnme), borçlunun muaccel borcunu zamanında ifa etmemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim etmemesi hâlinde yüklenici temerrüdü, arsa sahibinin pay devrini gerçekleştirmemesi hâlinde arsa sahibi temerrüdü gündeme gelir.
| Şart | Açıklama | Uygulama Notu |
|---|---|---|
| Muaccel borç | Borcun ifa edilmesi gereken anın gelmiş olması | Teslim vadesi sözleşmede belirlenmişse bu tarih; belirlenmemişse makul süre esas alınır |
| İfa edilmemesi | Borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması | İnşaatın tamamlanmamış veya teslim edilmemiş olması |
| İhtar (gerekli ise) | Alacaklının borçluyu uyarması | Vade belirlenmiş → ihtarsız temerrüt; vade belirlenmemiş → ihtar gerekli (TBK m. 117) |
Belirli vade varsa: Sözleşmede "inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 36 ay" gibi bir süre belirlenmiş ve bu süre dolmuşsa, yüklenici ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer.
Belirli vade yoksa: Teslim vadesi belirlenmemişse, arsa sahibinin yükleniciye ihtar göndererek ifa talebinde bulunması zorunludur. İhtar yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yapılması önerilir.
Arsa sahibi, yükleniciden inşaatı tamamlayıp teslim etmesini talep edebilir. İnşaat devam ediyorsa bu talep geçerliliğini korur.
Geç teslim nedeniyle uğranılan zararların tazmini. Mahrum kalınan kira gelirleri, üçüncü kişilere ödenen tazminatlar ve ek barınma masrafları bu kapsamdadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tek taraflı dönme beyanıyla sözleşme sona erdirilemez; mahkeme kararı gerekir. Dönmenin koşulları ayrı bir inceleme konusudur.
Uygulamada sık yapılan hatalar: Teslim süresinin yanlış hesaplanması (başlangıç tarihi belirsizliği, süre uzatım hallerinin dikkate alınmaması), ihtar yapılmadan dönme beyanında bulunulması ve temerrüt koşulları oluşmadan mahkemeye başvurulması en yaygın hatalardır. Bu hatalar, arsa sahibinin haksız taraf konumuna düşmesine yol açabilir.
Cezai şart (ceza koşulu), borçlunun borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hâlinde alacaklıya ödenmesi kararlaştırılan bedeldir. İki temel işlevi vardır: yüklenici üzerinde ifa baskısı oluşturmak ve arsa sahibinin zarar ispatı külfetini ortadan kaldırmak.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en yaygın kullanılan türdür. "Gecikilen her gün/ay için şu kadar bedel ödenecektir" biçiminde kararlaştırılır. Arsa sahibi, aynen ifayı hâlâ talep ederken aynı zamanda gecikme cezasını da isteyebilir. Bu nedenle cezai şart, yüklenicinin inşaatı zamanında bitirmesi için güçlü bir baskı aracıdır.
Borçlunun borcunu hiç ifa etmemesi hâlinde ödenmesi kararlaştırılan cezadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde daha az yaygındır; çünkü esas amaç genellikle inşaatın tamamlanmasıdır.
Cezai şart, asıl borç geçerli olduğu sürece geçerlidir. Asıl borç geçersizse cezai şart da düşer.
Aşırı görülen cezai şart, hâkim tarafından indirilebilir (TBK m. 182/3). Ancak tacir yüklenici bakımından TTK m. 22 nedeniyle indirim tartışmalıdır.
Arsa sahibi, gecikme olgusunu ispatlayarak cezai şartı talep edebilir; ayrıca zarar ispatlamasına gerek yoktur. Cezai şartı aşan zarar varsa, aşan kısım zarar olarak ayrıca talep edilebilir.
Teslimi kabul ederken cezai şart hakkının saklı tutulması (ihtirazî kayıt) gerekir. Kayıtsız teslim alınırsa, işlemiş ceza koşulu düşer — sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça.
Aşırı cezai şart: Ekonomik olarak yükleniciyi mahva sürükleyecek ölçüde kararlaştırılmış cezai şart, hâkim tarafından makul düzeye indirilebilir. Bazı durumlarda aşırı cezai şart, TBK m. 27 kapsamında ahlâka aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir. Ancak Yargıtay, cezai şart miktarının indirimini, geçersiz sayılmasına tercih etme eğilimindedir.
Nama ifa, borçlunun borcunu yerine getirmemesi üzerine, alacaklının borcun masrafları borçluya ait olmak üzere üçüncü bir kişiye yaptırmasıdır (TBK m. 113). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu, yüklenicinin işi terk etmesi veya teslim borcunda ağır biçimde gecikme hâlinde, arsa sahibinin inşaatın kalan kısmını başka bir yükleniciye tamamlatmasıdır.
Nama ifaya başvurabilmek için yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmüş olması ön koşuldur.
Nama ifa, kural olarak mahkeme kararıyla gerçekleştirilir. Mahkeme, kalan işlerin neler olduğunu ve masraf tahminini belirleyerek inşaatın üçüncü kişiye tamamlatılmasına izin verir. Sözleşmede nama ifa yetkisi açıkça tanınmışsa, mahkemeye başvurmadan da uygulanabilir.
Yargıtay uygulamasına göre, nama ifaya hükmedilebilmesi için inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması aranmaktadır. Çok erken aşamadaki bir inşaat için nama ifa yerine farklı çözüm yolları tercih edilebilir.
İnşaatın üçüncü kişiye tamamlatılması hâlinde masraflar eski yükleniciden talep edilir. Yükleniciye düşecek arsa payları varsa bunların satışa çıkarılması ve elde edilen gelirle tamamlama masraflarının karşılanması da mümkündür. Nama ifaya ek olarak gecikme tazminatı ve cezai şart talepleri de korunur.
Uygulamada dikkat: İnşaat ruhsatı ilk yüklenici adına çıkarıldığından, yeni yükleniciyle çalışılması hâlinde ruhsat devri veya yenilenmesi gerekebilir. Bu süreç, uygulamada ek gecikmelere yol açabilir. Sözleşmeye nama ifa yetkisi koyan arsa sahiplerinin bu prosedürel engelleri de önceden değerlendirmesi önerilir.
Gecikme, temerrüt, cezai şart ve nama ifa, birbirinden bağımsız değil, birbirine bağlı bir sürecin aşamalarıdır:
Gecikme fiili durumu, temerrüt hukuki nitelendirmeyi, cezai şart sözleşmesel yaptırımı, nama ifa ise arsa sahibinin nihai çözüm aracını ifade eder.
Teslim süresinin başlangıcı, süre uzatım halleri ve vade hesabı titizlikle yapılmalıdır. Yanlış süre hesabı, tüm stratejiyi çökertir.
Vade yoksa ihtar zorunludur. İhtar noter kanalıyla yapılmalı; içeriğinde ifa talebi, cezai şart hakkının saklı tutulması ve uygun süre açıkça belirtilmelidir.
İnşaatın geldiği aşama, yapı denetim raporları, haklı gecikme belgeleri ve yazışmalar düzenli arşivlenmelidir. Delil tespiti yaptırılması kritik önem taşır.
Aynen ifa mı, gecikme tazminatı mı, dönme mi, nama ifa mı? Strateji seçimi inşaatın seviyesine, yüklenicinin mali durumuna ve arsa sahibinin menfaatine göre belirlenmelidir.
Hukuki strateji özeti: İnşaat devam ediyorsa ve tamamlanma ihtimali varsa aynen ifa + gecikme tazminatı/cezai şart talep edilmeli; yüklenici fiilen işi terk etmişse veya ifanın artık beklenmesinin anlamsız olduğu açıksa nama ifa veya sözleşmeden dönme yolu değerlendirilmelidir. Her durumda, temerrüt koşullarının eksiksiz oluştuğunun belgelenmesi stratejinin temelidir.