Bu ders notu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erme hâllerini, fesih (dönme) kavramını, dönmenin sonuçlarını, üçüncü kişilere etkisini, "avans tapu" tartışmasını ve öğretideki görüş ayrılıklarını sistematik olarak ele almaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, her sözleşme gibi, çeşitli sebeplerle sona erebilir. Sona erme, sözleşmenin ifa ile tamamlanması (olağan sona erme) veya taraflardan birinin iradesiyle ya da kanun gereği sözleşme ilişkisinin ortadan kalkması (olağanüstü sona erme) biçiminde gerçekleşebilir.
Tarafların karşılıklı borçlarını gereği gibi yerine getirmesiyle sözleşme olağan biçimde sona erer.
Bozucu yenilik doğuran hak kullanılarak sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılması.
Sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilmesi.
Tarafların karşılıklı rızasıyla sözleşmeyi sona erdirmeleri. Fesih protokolü ile gerçekleştirilir.
Uygulamada "fesih" terimi sıklıkla kullanılmakla birlikte, Yargıtay'ın da ifade ettiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde esas kavram dönmedir. Dönme, sözleşmeyi geriye etkili olarak (ex tunc) sona erdirir. Fesih ise ileriye etkili olarak (ex nunc) sonuç doğurur. Bu sözleşme kural olarak ani edimli kabul edildiğinden, sona erdirme hakkının kullanılması dönme niteliğindedir. Ancak Yargıtay, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı hâllerde (yaklaşık %90 ve üzeri), hakkaniyete uygun sonuçlar elde etmek için ileriye etkili fesih sonuçları uygulamaktadır.
Dönme (ex tunc): Sözleşme hiç yapılmamış gibi geriye etkili ortadan kalkar. Taraflar birbirlerine verdiklerini iade eder. Arsa payları arsa sahibine döner.
Fesih / İleriye etkili sona erme (ex nunc): Yapılan kısım orantılı olarak karşılığını alır. Yüklenici, tamamladığı kısma karşılık gelen arsa payını talep edebilir; arsa sahibi ise tamamlanmayan kısma ilişkin zararını ister.
Dönme, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlunun temerrüdü veya ifa imkânsızlığı hâlinde alacaklıya tanınan bozucu yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanılmasıyla sözleşme geriye etkili olarak ortadan kalkar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme, TBK m. 123-126 hükümlerine dayanır; eser sözleşmesine ilişkin özel hüküm bulunmadığından genel hükümler uygulanır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olduğundan bu şart kendiliğinden gerçekleşmektedir.
Yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmüş olması gerekir. Temerrüdün şartları (muaccel borç, ifa edilmemesi, gerekli ise ihtar) bir önceki ders notunda ele alınmıştır.
Kural olarak borçluya uygun bir ek süre verilmesi ve bu sürede de ifa edilmemesi gerekir (TBK m. 123). Ancak yüklenicinin açıkça işi devam ettirmeyeceğini beyan etmesi veya şantiyeyi fiilen terk etmesi hâlinde ek süre vermeye gerek yoktur.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tek taraflı dönme beyanıyla sözleşme sona erdirilemez. Dönme, mahkeme kararıyla gerçekleşir ve kararın kesinleşmesiyle hüküm doğurur.
Uygulamada sık yapılan hata: Arsa sahibinin, noterden ihtarname keşide ederek tek taraflı olarak sözleşmeyi "feshettiğini" bildirmesi yeterli değildir. Haklı olup olmadığı mahkemece tespit edilir. Bu nedenle ihtarname çekilmesi, dönme talebinin ilk adımıdır; ancak sözleşmeyi tek başına sona erdirmez.
Dönme ile sözleşme, kurulduğu ana kadar geriye etkili biçimde ortadan kalkar. Henüz ifa edilmemiş borçlar talep edilemez hâle gelir. Önceden ifa edilmiş edimler ise iade edilmelidir: arsa sahibi yükleniciye devrettiği arsa paylarının iadesini, yüklenici ise yaptığı iş görmenin karşılığını ister.
Arsa paylarının iadesi: Arsa sahibi, yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının tapusunun kendisine iade edilmesini talep eder. Yargıtay, bu iade talebini aynî hakka dayandırmaktadır.
İmalat bedelinin iadesi: Yüklenicinin yaptığı iş görmenin karşılığı, kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Bu iade, arsa payının orantılı devri şeklinde değil; imalat bedeli (işçilik + malzeme + genel gider) olarak parasal karşılıkla yapılır.
İleriye etkili sona ermenin uygulandığı hâller: İnşaatın %90 ve üzerinde tamamlandığı durumlarla, Yargıtay ileriye etkili sonuç doğuran sona erdirmeyi tercih etmektedir. Bu hâlde yapılan kısımla orantılı olarak yükleniciye arsa payı verilir; arsa sahibi ise tamamlanmayan kısma ilişkin zararını tazminat olarak talep eder. Amaç, geriye etkili dönmenin hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmasını önlemektir.
Bu sözleşmenin karma yapısı (eser + taşınmaz satışı/vaadi), dönmeyi sıradan bir eser sözleşmesinden farklı kılan özel boyutlar yaratır:
Eser sözleşmesinden farklı olarak, bu sözleşmede arsa payı mülkiyetinin el değiştirmesi söz konusudur. Dönme hâlinde mülkiyetin akıbeti — özellikle yükleniciye ve üçüncü kişilere devredilmiş paylar bakımından — en kritik hukuki meseleyi oluşturur.
TMK m. 722 (eski 648) uyarınca arsa üzerinde inşa edilen yapı, arsanın bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle dönme hâlinde yarım kalmış yapı arsa sahibinin mülkiyetine dahildir. Yüklenici, yaptığı iş görmenin bedelini ister; ancak yapıyı söküp götüremez.
Birden fazla arsa sahibi varsa, dönme talebinin tüm arsa sahiplerince birlikte ileri sürülmesi gerekir. Çoğunluk dönmek isteyip azınlık istemiyorsa, dönmek istemeyen arsa sahipleri de davalı gösterilir. Dönmeye karşı çıkmanın meşru menfaate dayanıp dayanmadığı mahkemece değerlendirilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıkların en ağır boyutu, yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının üçüncü kişilere satılmış olduğu hâllerde ortaya çıkar. Bu konu, öğretide ve yargı uygulamasında en çok tartışılan meselelerden biridir.
Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, inşaat tamamlanmadan yükleniciye yapılan arsa payı devirleri "avans" niteliğindedir. Bu yaklaşıma göre yüklenici, edimini tam olarak ifa etmedikçe devredilen arsa paylarının gerçek maliki olamaz. Devir, yükleniciye finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapılan bir ön ödeme niteliğindedir ve gerçek mülkiyet durumunu yansıtmaz.
Yargıtay yaklaşımı: Sözleşmeden dönülmesi hâlinde, avans niteliğindeki bu tapu devirleri ortadan kalkar ve arsa paylarının iadesi aynî hakka dayalı olarak her zaman istenebilir. Yüklenicinin bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması da bu sonucu değiştirmez: üçüncü kişilere yapılan devirler de etkilenir ve tapu iptal-tescil davasına konu olabilir.
Aynî etkili dönme görüşü, dönmeden önce iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasını (TMK m. 1023) öngörür. Ancak Yargıtay, bu sözleşmelerde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasını kural olarak kabul etmemektedir. Yargıtay'a göre henüz tamamlanmamış bir bağımsız bölümü yükleniciden satın alan üçüncü kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi riskini bilecek durumdadır; dolayısıyla iyiniyetli sayılamaz.
Uygulamadaki risk: Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi hâlinde tapularını kaybedebilir. Bu durum, özellikle konut alıcıları bakımından ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır. Anayasa Mahkemesi, bu durumun mülkiyet hakkı ihlali oluşturup oluşturmadığını değerlendirmiş ve ihlal bulunmadığına hükmetmiştir.
Yargıtay, arsa sahibinin belirli bir kişiye satış yapılması hususunda yükleniciye talimat verdiğini ispat eden üçüncü kişinin payının dönmeden etkilenmeyeceğine hükmetmektedir. Ancak genel vekâletnameye dayanarak yapılan devirler bu korumadan yararlanamaz.
Yargıtay'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönmeye ilişkin yerleşik içtihatları şu temel ilkeler etrafında şekillenmektedir:
Sözleşmeden dönme, mahkeme kararıyla gerçekleşir. Noterden gönderilen ihtarname, dönme talebinin başlangıcıdır; tek başına sözleşmeyi sona erdirmez.
İnşaat tamamlanmadan yükleniciye yapılan devirler avans niteliğindedir; dönme hâlinde aynî hakka dayalı olarak iadesi istenebilir.
Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin tapuları da dönmeden etkilenir. Üçüncü kişilerin iyiniyet savunması kural olarak kabul edilmez.
İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı hâllerde, geriye etkili dönme yerine ileriye etkili sona erme uygulanır. Yapılan kısımla orantılı pay verilir.
Geriye etkili dönmede yüklenicinin yaptığı imalatın bedeli (arsa payı değil, parasal karşılık) sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.
Sözleşmeden dönmenin sonuçlarına ilişkin öğretide dört temel görüş bulunmaktadır:
| Görüş | İade Mekanizması | Üçüncü Kişi Etkisi | Zamanaşımı |
|---|---|---|---|
| Klasik Dönme (Sebepsiz Zenginleşme) | Sona ermiş sebebe dayalı sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77/II) | Nisbî talep; üçüncü kişiye yöneltilemez; iyiniyet araştırılmaz | 2 yıl (TBK m. 82) |
| Kanunî Borç İlişkisi | TBK m. 125'ten doğan kanunî borç; boşluk sebepsiz zenginleşme kıyasıyla doldurulur | Nisbî talep; üçüncü kişiye yöneltilemez; iyiniyet araştırılmaz | 10 yıl (TBK m. 146) |
| Aynî Etkili Dönme (İstihkak) | Tasarruf işlemi de ortadan kalkar; tescil yolsuz hâle gelir (TMK m. 1025) | Üçüncü kişi iyiniyetli ise korunur (TMK m. 1023) | Süreye tabi değil |
| Yeni Dönme (Dönüşüm) | Sözleşme tasfiye ilişkisine dönüşür; tescil yolsuz hâle gelmez; iade ifa davasıyla sağlanır | İade anına kadar muhatap maliktir; üçüncü kişi korunur | 10 yıl (TBK m. 146) |
Yargıtay'ın konumu: Yargıtay, aynî etkili dönme görüşüne yakın sonuçlara varmakla birlikte, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasını reddederek bu görüşün de ötesine geçmektedir. Öğretide bu yaklaşım, tescilsiz kazanım hâllerinin sınırlı sayıda olması ilkesine ve tapu siciline güven ilkesine aykırılık oluşturduğu gerekçesiyle eleştirilmektedir.
Akademik değerlendirme: Öğretide ağırlıklı görüş, kanunî borç ilişkisi yaklaşımının Türk hukuk sistemiyle en uyumlu olduğu yönündedir. Bu görüşe göre dönme ile borçlandırıcı işlem ortadan kalksa da, geçerli olduğu aşamada yapılan tasarruf işlemi bundan etkilenmemelidir. İade, TMK m. 716'ya dayalı tescile zorlama davasıyla sağlanır ve talebin nisbî niteliği gereği üçüncü kişilere yöneltilemez.
Noterden ihtarname yeterli değildir. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açılmalı; karar kesinleşmelidir.
Dönme talebi öncesinde temerrüdün eksiksiz oluştuğu (vade, ihtar, süre) belgelenmelidir. Delil tespiti yaptırılmalıdır.
İnşaat seviyesine göre strateji belirlenmeli. %90+ ise ileriye etkili sonuçla orantılı pay alınabilir; düşük seviyede ise geriye etkili dönme tercih edilebilir.
Yükleniciye devredilen paylar üçüncü kişilere satılmış olabilir. Tapu kayıtları mutlaka kontrol edilmeli; tüm ilgililer hasım gösterilmelidir.
Tapu iptal-tescil, sözleşmeden dönme, tazminat ve imalat bedeli talepleri genellikle birlikte ileri sürülür. Dava dilekçesinde terditli talep kurulması önerilir.
Birden fazla arsa sahibi varsa tüm maliklerin davaya dahil edilmesi gerekir. Katılmayan malikler de hasım gösterilmelidir.
| Kriter | Dönme (Geriye Etkili) | İleriye Etkili Sona Erme | İkale (Anlaşmalı Fesih) |
|---|---|---|---|
| Etki zamanı | Ex tunc (geçmişe etkili) | Ex nunc (ileriye etkili) | Tarafların anlaşmasına göre |
| Uygulanma koşulu | Temerrüt + mahkeme kararı | İnşaat %90+ tamamlanmış | Karşılıklı rıza (protokol) |
| Arsa payı iadesi | Tüm paylar iade edilir | Yapılan kısımla orantılı pay kalır | Protokolde belirlenir |
| Yükleniciye iade | İmalat bedeli (parasal) | Orantılı arsa payı | Protokolde belirlenir |
| Üçüncü kişi etkisi | Devirler etkilenir (Yargıtay) | Yükleniciye kalan pay korunur | Protokolde düzenlenir |
| Uygulamadaki sıklık | En yaygın | Yüksek tamamlanma oranında | Nispeten nadir |