Bu ders notu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin doğrudan tarafı olmayan ancak yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki konumunu, haklarını, karşılaştıkları riskleri ve öğretideki tartışmaları sistematik olarak ele almaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iki esas tarafı arsa sahibi ve yüklenicidir. Ancak uygulamada bu sözleşme ilişkisinden en çok etkilenen kesim, sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiler — yani yükleniciden bağımsız bölüm satın alan alıcılardır. Bu kişiler, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi, sözleşmenin sona erdirilmesi veya arsa sahibinin tapu iptal davası açması hâlinde doğrudan mağdur olabilmektedir.
Bu ders notu, yalnızca üçüncü kişilerin hukuki konumu, hakları, karşılaştıkları riskler ve korunma imkânlarını ele almaktadır. Sözleşmenin sona ermesi, dönme ve fesih kavramlarının genel çerçevesi bir önceki ders notunun konusudur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde "üçüncü kişi", sözleşmenin tarafı olmayıp yükleniciden — veya yüklenicinin cüz'î haleflerinden — bağımsız bölüm ya da arsa payı satın alan kişidir. Bu kişi, yüklenici ile ayrı bir hukuki ilişki (satış vaadi, adi yazılı satış sözleşmesi veya tapu devri) kurarak sözleşme sürecine dahil olur.
İnşaat sektöründe yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri henüz inşaat devam ederken üçüncü kişilere satması yaygın bir uygulamadır. Yüklenici, bu yolla inşaatın finansmanını sağlar. Ancak yüklenicinin edimini ifa etmemesi hâlinde, ortaya çıkan uyuşmazlığın en ağır sonuçları doğrudan bu üçüncü kişilere yansır: hem ödedikleri bedeli hem de satın aldıkları bağımsız bölümü kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilirler.
Uygulamada en sık karşılaşılan üçüncü kişi tipi, henüz tamamlanmamış bir bağımsız bölümü yükleniciden satın alan konut alıcısıdır. Bu kişi, genellikle yüklenici ile adi yazılı sözleşme veya noterde satış vaadi sözleşmesi yaparak ve/veya kat irtifakı tapusu devri alarak sürece dahil olur.
Yüklenicinin üçüncü kişilere bağımsız bölüm satması, hukuki niteliği itibarıyla alacağın temliki olarak değerlendirilmektedir. Yüklenici, arsa sahibinden sözleşme uyarınca talep edebileceği arsa paylarının devrine ilişkin şahsi hakkını (alacağını), üçüncü kişiye devretmektedir. Dolayısıyla üçüncü kişi, kural olarak bir şahsi hak kazanır; aynî hak değil. Aynî hak ancak tapuda pay devrinin fiilen gerçekleşmesiyle doğar.
Yüklenicinin üçüncü kişiyle yalnızca adi yazılı şekilde sözleşme yapması, alacağın temliki niteliğindedir ve yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 184). Ancak bu sözleşme, doğrudan taşınmaz mülkiyetinin devrini değil, yüklenicinin şahsi hakkının devrini içerir.
Üçüncü kişi ile noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi, daha güçlü bir hukuki zemin sağlar. Tapuya şerh edilmesi hâlinde üçüncü kişinin hakkı, belirli süre içinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.
Yükleniciye daha önce devredilmiş arsa payı veya kat irtifakı tapusu üzerinden üçüncü kişiye tapuda devir yapılması hâlinde, üçüncü kişi tapuda malik olarak görünür. Ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu devir "avans" niteliğinde kabul edilmekte ve dönme hâlinde etkilenmektedir.
Üçüncü kişinin elde ettiği hak, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu haktan türemiştir. Yüklenici edimini ifa etmezse, arsa sahibinden talep edebileceği hak doğmaz veya ortadan kalkar. Bu durumda üçüncü kişinin hakkı da temelsiz kalır. Yüklenicinin inşaatı terk etmesi, sırra kadem basması veya mali açıdan çökmesi, üçüncü kişi için en büyük risk faktörleridir.
Arsa sahibi ile üçüncü kişi arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yoktur. Sözleşmenin nisbi etkisi ilkesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yalnızca taraflarını (arsa sahibi ve yüklenici) bağlar. Üçüncü kişi, kural olarak arsa sahibine karşı sözleşmeye dayalı bir talepte bulunamaz.
Üçüncü kişinin arsa sahibine yönelebilmesi sınırlı ve istisnai hâllerle mümkün olabilir:
Yüklenici sözleşme uyarınca inşaatı tamamlamış ve tüm borçlarını yerine getirmişse, yüklenicinin şahsi hakkı aynî hakka dönüşür. Bu durumda üçüncü kişi, devir zinciri aracılığıyla arsa sahibinden tapu devrini talep edebilir konuma gelir. Yargıtay, yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmesini, üçüncü kişinin arsa sahibinden talepte bulunabilmesinin ön koşulu olarak aramaktadır.
Arsa sahibi, belirli bir üçüncü kişiye satış yapılması hususunda yükleniciye talimat vermişse, bu üçüncü kişinin payı sözleşmeden dönmeden etkilenmez. Ancak genel vekâletnameye dayalı satışlar bu korumadan yararlanamaz.
Yüklenicinin üçüncü kişiye bağımsız bölüm satması, aynı zamanda yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağının devri niteliğindedir. Öğretideki bir görüşe göre üçüncü kişi, alacağın devri hükümlerine dayanarak arsa sahibine karşı da — zenginleşme oranında — talepte bulunabilir.
Kritik uyarı: Arsa sahibi, BK m. 167 uyarınca yükleniciye karşı ileri sürebildiği savunmaları (geçersizlik, dönme vb.) üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla üçüncü kişi, arsa sahibinden talepte bulunurken, arsa sahibi-yüklenici ilişkisindeki tüm risklerle karşı karşıyadır.
Üçüncü kişinin elde ettiği hak, devir biçimine göre farklılık gösterir. Yalnızca alacağın temliki veya satış vaadi yapılmışsa, üçüncü kişi şahsi hak sahibidir; bu hak, nisbi nitelikte olup yalnızca borçluya (yükleniciye, koşulları oluşmuşsa arsa sahibine) karşı ileri sürülebilir. Tapuda pay devri gerçekleşmişse, üçüncü kişi aynî hak (mülkiyet hakkı) kazanır; ancak Yargıtay uygulamasında bu devir "avans" niteliğinde kabul edildiğinden, dönme hâlinde korunmayabilir.
Üçüncü kişinin arsa sahibinden tapu devrini talep edebilmesi, yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmesi koşuluna bağlıdır. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlayıp teslim etmedikçe, üçüncü kişi arsa sahibinden tapu isteminde bulunamaz.
TMK m. 1023, tapuya güvenerek iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasını öngörür. Ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, yükleniciden arsa payı veya kat irtifakı tapusu alan üçüncü kişilerin iyiniyet savunması kural olarak kabul edilmemektedir. Yargıtay'a göre üçüncü kişi, henüz tamamlanmamış bir inşaattan bağımsız bölüm aldığından, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi riskini bilecek durumdadır.
Yargıtay'ın gerekçesi: Henüz tamamlanmamış bağımsız bölümü satın alan kişinin inşaatı görmemesinin, tapudaki gerçek malikin ve satan kişinin kim olduğunu bilmemesinin mümkün olmadığı; aksi düşüncenin hayatın olağan akışına aykırı düşeceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, yükleniciden pay devralan üçüncü kişinin bu payı bir başkasına devretmesi hâlinde de geçerlidir.
| Yol | Muhatap | Hukuki Dayanak | Pratik Sonuç |
|---|---|---|---|
| Sebepsiz zenginleşme davası | Yüklenici | TBK m. 77 vd. | Ödenen bedelin iadesi; ancak yüklenicinin ödeme gücü riski taşır |
| Alacağın devri yoluyla talep | Arsa sahibi | TBK m. 183 vd. | Yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağına halef olarak talep; öğretide tartışmalı |
| Tazminat davası | Yüklenici | TBK m. 112 / m. 49 | Sözleşmeye veya haksız fiile dayalı zarar tazminini; ispat yükümlülüğü üçüncü kişidedir |
Yüklenici edimini ifa etmezse, arsa sahibi sözleşmeden döner ve avans niteliğindeki tüm tapu devirleri — üçüncü kişilere yapılanlar dahil — etkilenir.
Yüklenicinin şantiyeyi terk etmesi veya mali çöküntü yaşaması hâlinde üçüncü kişi, hem teslim alamaz hem de ödediği bedeli geri almakta zorlanır.
Yüklenici edimini tamamlasa bile arsa sahibi ile arasındaki sorunlar nedeniyle tapu devri gerçekleşmeyebilir. Üçüncü kişi, tapusuz kalma riskiyle karşı karşıyadır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulaması, üçüncü kişinin tapuya güvenini korumamakta; bu durum, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesiyle çelişki yaratmaktadır.
Sonuç: Üçüncü kişi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alırken — tapu devri yapılmış olsa bile — arsa sahibi-yüklenici ilişkisinin tüm risklerini dolaylı olarak üstlenmektedir. Bu nedenle satın alma öncesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığının, inşaatın seviyesinin ve yüklenicinin edim durumunun araştırılması hayati önem taşır.
Sözleşmenin yalnızca taraflarını bağlaması ilkesi, üçüncü kişilerin korunmasının önünde temel bir engel oluşturmaktadır. Öte yandan öğretide, özellikle konut alıcısı konumundaki üçüncü kişilerin mağduriyetinin hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurduğu ve yasal düzenleme yapılması gerektiği savunulmaktadır.
Öğretide, para borçlarının ileride asıl borçtan mahsup edilmek üzere önceden ödenmesi anlamına gelen "avans" kavramının, taşınmaz mülkiyetinin devrine olduğu gibi aktarılamayacağı güçlü biçimde eleştirilmektedir. Bu kavramın yargı kararlarıyla yaratılmış olması ve TMK'nın mülkiyet sistemiyle bağdaşmaması vurgulanmaktadır.
TMK m. 3/I'de kanuni karine olarak düzenlenen iyiniyet karinesinin, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasıyla fiilen tersine çevrildiği — adeta bir "kötüniyet karinesi" yaratıldığı — öğretide ciddi biçimde eleştirilmektedir. Her olayda iyiniyetin ayrıca araştırılması gerektiği, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin bunu zorunlu kıldığı savunulmaktadır.
Öğretide baskın görüş, sözleşmeden dönme sonrası ortaya çıkan iade durumunun sonuçlarının kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmesi ve üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin bir yasal çerçeve oluşturulması gerektiği yönündedir.
Akademik değerlendirme: Kanunî borç ilişkisi görüşünün benimsenmesi hâlinde, geçerli olarak kurulmuş sözleşmeye dayanılarak yapılan tasarruf işlemi sonucunda yaratılan görünüme güvenip gerçek malikten (yükleniciden) aynî hak iktisap eden üçüncü kişilerin menfaatleri daha iyi korunacaktır. Bu görüş, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medenî Kanunu'nun temel prensipleriyle en uyumlu yaklaşım olarak değerlendirilmektedir.
Üçüncü kişi, kural olarak şahsi hak sahibidir; aynî hak ancak tapuda devir ile doğar — ancak bu devir bile "avans" sayılabilir.
Arsa sahibinden tapu istenebilmesi, yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmesine bağlıdır.
Yargıtay, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasını kural olarak kabul etmemektedir; öğretide bu yaklaşım eleştirilmektedir.
Arsa sahibi sözleşmeden dönerse, üçüncü kişilere yapılmış tapu devirleri de etkilenir.
Üçüncü kişi, ödediği bedeli yükleniciden sebepsiz zenginleşme yoluyla ister; ancak yüklenicinin ödeme gücü riski ciddidir.
Üçüncü kişi, bağımsız bölüm satın almadan önce arsa sahibi-yüklenici ilişkisini, inşaat seviyesini ve yüklenicinin edim durumunu mutlaka araştırmalıdır.
Avukatlar için pratik çıkarım: Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan müvekkili temsil eden avukat, satın alma öncesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını, yüklenicinin edim durumunu, inşaatın seviyesini ve arsa sahibinin tutumunu araştırmalıdır. Satın alma sonrasında ise tapuya şerh, arsa sahibinin onayı ve yüklenicinin ifa durumunun belgelenmesi, üçüncü kişinin hukuki güvencesini güçlendiren temel araçlardır.