Bu ders notu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf değişikliğini — özellikle sözleşmenin devri (TBK m. 205) kurumunu, yüklenicinin ve arsa sahibinin değişmesi hâllerini, devrin şartlarını, sonuçlarını ve uygulamadaki sorunları sistematik olarak ele almaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ifası uzun zamana yayılan ve yüksek ekonomik değer taşıyan sözleşmelerdir. Bu süreçte yüklenicinin finansal güçlüğe düşmesi, inşaatı sürdürememesi veya arsa sahibinin değişmesi gibi nedenlerle sözleşmede taraf değişikliği ihtiyacı doğabilir.
Bu ders notu, yalnızca sözleşmenin devri ve taraf değişikliği konularını kapsamaktadır. Alacağın temliki ve borcun üstlenilmesi kurumlarına yalnızca sözleşmenin devri ile karşılaştırma amacıyla değinilmektedir. Fesih, dönme, üçüncü kişilerin genel hakları gibi konular bu notun kapsamı dışındadır.
Sözleşmenin devri, bir sözleşme ilişkisinde taraflardan birinin, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarını bir bütün olarak üçüncü bir kişiye aktarması ve bu kişinin sözleşmede eski tarafın yerine geçmesidir. Bu kurum, 6098 sayılı TBK m. 205 ile ilk kez genel bir hüküm olarak yasal düzenlemeye kavuşmuştur.
Devreden: Sözleşmeden çıkan taraf. Devralan: Sözleşmeye giren yeni taraf. Kalan taraf: Sözleşmenin diğer tarafı olup devir işlemine onay veren taraf.
| Kriter | Alacağın Devri | Borcun Üstlenilmesi | Sözleşmenin Devri |
|---|---|---|---|
| Kapsam | Yalnızca alacak hakkı | Yalnızca borç | Tüm hak ve borçlar bir bütün olarak |
| Karşı taraf onayı | Gerekmez | Gerekir | Gerekir (TBK m. 205) |
| Taraf statüsü | Değişmez (dar anlamda) | Değişmez (dar anlamda) | Tam taraf değişikliği |
| İşlem sayısı | Tek işlem | Tek işlem | Tek devir sözleşmesi (pratik avantaj) |
Neden tek bir kurum? Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi ayrı ayrı yapıldığında birden fazla işlem gerekir ve bu pratik değildir. Sözleşmenin devri, aynı sonuca tek bir devir sözleşmesiyle ulaşmayı sağlar. Bu nedenle özellikle karmaşık ve uzun süreli sözleşmelerde tercih edilir.
İfası uzun zamana yayılan bu sözleşmelerde, özellikle yüklenicilerin finansman bulma güçlüğü, teknik kapasite yetersizliği veya ticari hayatın zorunlulukları nedeniyle sözleşmede taraf değişikliği ihtiyacı sıklıkla doğmaktadır.
Yüklenicinin inşaatı finanse edememesi, en yaygın devir sebebidir. Mali sıkıntıya düşen yüklenici, sözleşmeyi daha güçlü bir yükleniciye devretmek ister.
Yüklenicinin ticari yapılanma değişikliği, şirket birleşmesi veya proje portföyünün yeniden düzenlenmesi nedeniyle projeyi devretme ihtiyacı doğabilir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında ciddi uyuşmazlık çıkması hâlinde, sözleşmenin yeni bir yükleniciye devredilmesi uzlaşma aracı olarak kullanılabilir.
Ekonomik arka plan: İnşaat sektöründe yüklenicinin inşaatı yarım bırakması, uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Sözleşmenin devri, bu durumda projenin kurtarılması için en hakkaniyetli çözüm aracıdır: arsa sahibi yeni bir yüklenici ile devam eder, eski yüklenicinin yaptığı kısım uygun biçimde tasfiye edilir.
Sözleşmenin devri uygulamada en çok yüklenici tarafından gerçekleştirilir. Eski yüklenici sözleşmeden çıkar, yeni yüklenici tüm hak ve borçlarıyla sözleşmeye girer.
TBK m. 205 uyarınca sözleşmenin devri, karşı tarafın — yani arsa sahibinin — onayına bağlıdır. Arsa sahibinin rızası olmadan sözleşme devredilemez. Bu rıza, devir sözleşmesinde açıkça yer alabilir veya devir sonrasında verilmiş onay (icazet) şeklinde de olabilir. Arsa sahibinin onayı devri meşrulaştıran zorunlu unsurdur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin kişiliği, teknik yeterliliği ve mali kapasitesi sözleşmenin esaslı unsurlarıdır. Arsa sahibi, yükleniciyi bu nitelikleri değerlendirerek seçmiştir. Bu nedenle yüklenicinin tek taraflı olarak yerine başka birini koyması, arsa sahibinin meşru menfaatini zedeleyebilir. Onay şartı, bu menfaati korumaya yöneliktir.
Devir gerçekleştikten sonra, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlar bütünüyle devralan yükleniciye geçer. Devralan yüklenici, devir anından itibaren sözleşmenin tarafı sıfatıyla inşaatı tamamlama, bağımsız bölümleri teslim etme ve sözleşmenin gerektirdiği diğer tüm yükümlülükleri üstlenir.
Kural olarak eski yüklenici, devir ile birlikte sözleşme ilişkisinden tamamen çıkar. Artık arsa sahibine karşı borçlu değildir; arsa payı devri talep etme hakkı da sona erer. Ancak devir öncesinde doğmuş ve henüz ifa edilmemiş borçlar bakımından tarafların devir protokolünde açık düzenleme yapması önerilir. Uygulamada devir protokollerinde eski yüklenicinin belirli borçlardan sorumluluğunu sürdürmesi kararlaştırılabilir.
Dikkat: Eski yüklenicinin devirden önceki dönemde üçüncü kişilere yaptığı bağımsız bölüm satışları (alacağın temliki), devir protokolünde açıkça ele alınmalıdır. Bu satışların yeni yüklenici tarafından tanınıp tanınmayacağı, uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açan konuların başında gelir.
Arsa sahibinin değişmesi, yüklenici değişikliğine kıyasla daha sınırlı bir hâldir; ancak uygulamada karşılaşılmaktadır. Arsanın tapuda yeni bir malike devredilmesi hâlinde, yeni malik sözleşmeye kendiliğinden taraf olur mu sorusu gündeme gelir.
Arsa mülkiyetinin üçüncü bir kişiye devredilmesi, tek başına sözleşmenin devrini sağlamaz. Yeni malik ile yüklenici arasında sözleşme ilişkisi kurulabilmesi için ya sözleşmenin devri (TBK m. 205) prosedürüne uyulması ya da yeni malikin sözleşmeyi açıkça veya örtülü olarak kabul etmesi gerekir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, arsayı devralan yeni malik bu şerhin etkisiyle sözleşmeyi bilen bir kişi konumundadır. Ancak şerh, otomatik taraf değişikliği sağlamaz; yeni malikin sözleşmeye dahil olması için ayrıca irade açıklaması veya devir işlemi gerekir.
Öğretide, arsayı devralan yeni malikin inşaata itiraz etmeyip devamına rıza göstermesi hâlinde, sözleşmeyi örtülü olarak onaylamış sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Yargıtay uygulamasında, yeni malikin sözleşmeyi açıkça devralmadığı sürece taraf sayılmaması eğilimi mevcuttur.
TBK m. 205 uyarınca devir, karşı tarafın onayıyla geçerli olur. Onay önceden, devir anında veya sonradan (icazet) verilebilir. Rıza bulunmadan yapılan devir, karşı tarafa karşı hüküm doğurmaz.
Devreden, devralan ve kalan taraf arasında üçlü bir devir sözleşmesi (devir protokolü) düzenlenir. Bu sözleşmede devredilen hak ve borçlar, devir tarihi, eski yüklenicinin çıkış koşulları ve üçüncü kişilere yapılmış satışların akıbeti açıkça düzenlenmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi olduğundan, devir sözleşmesinin de resmi şekilde (noterde düzenleme) yapılması gerekir. Adi yazılı şekilde yapılan devir protokolü, sözleşmenin özüne ilişkin tasarruf içerdiğinden geçersizlik riskini taşır. Öğretide bu konuda farklı görüşler bulunmakla birlikte, uygulamada güvenli yol resmi şekle uymaktır.
Devreden ve devralan tarafların fiil ehliyetine sahip olması, tüzel kişilerde temsil yetkisinin bulunması gerekir. Birden fazla arsa sahibi varsa hepsinin rızası aranır.
Sözleşmeyi devralan kişi, devir anından itibaren sözleşmenin tarafı olur ve devredenin sahip olduğu tüm hak ve borçları — yenilik doğuran haklar ve gelecekteki alacaklar dahil — bir bütün olarak üstlenir.
Haklar: Devralan yüklenici, arsa payı devrini veya devir vaadinin ifasını talep edebilir; ifa ettikçe hak kazanır.
Borçlar: İnşaatı tamamlama, bağımsız bölüm teslimi, fen kurallarına uygunluk ve sözleşmenin gerektirdiği tüm yükümlülükler devralana geçer.
Devredenin çıkışı: Kural olarak devreden, devir anında sözleşme ilişkisinden tamamen çıkar. Ancak devir protokolünde belirli borçlar bakımından müteselsil sorumluluk kararlaştırılabilir.
Arsa sahibinin konumu: Karşı taraf olan arsa sahibi, devredenin şahsından kaynaklanan savunmaları (defi ve itirazları) devralana karşı ileri süremez. Aynı şekilde arsa sahibi de devralanın şahsından kaynaklanan savunmaları devredene karşı süremez. Ancak sözleşmenin kendisinden kaynaklanan savunmalar (sözleşme hükümlerine dayalı defi ve itirazlar) devralana karşı da ileri sürülebilir.
| Sonuç | Devreden | Devralan | Arsa Sahibi (Kalan) |
|---|---|---|---|
| Taraf sıfatı | Sona erer | Başlar | Devam eder |
| Borçlar | Kural olarak sona erer | Tüm borçları üstlenir | Mevcut borçları devam eder |
| Haklar | Sona erer | Tüm hakları kazanır | Mevcut hakları devam eder |
| Devir öncesi borçlar | Protokole göre belirlenir | Protokole göre belirlenir | Talep hakkı protokole göre |
| Üçüncü kişi satışları | Protokolde düzenlenmeli | Tanıyıp tanımadığı protokole bağlı | BK m. 167 savunmaları saklı |
Devir protokolünde eski yüklenicinin borçları, üçüncü kişi satışları ve yapılan imalatın karşılığı açıkça düzenlenmezse ciddi uyuşmazlıklar doğar.
Arsa sahibinin onayı alınmadan yapılan devir işlemi geçersizdir. Uygulamada rızanın şekli ve zamanı konusunda hatalar yapılmaktadır.
Devreden yüklenicinin devir öncesinde üçüncü kişilere yaptığı bağımsız bölüm satışlarının yeni yükleniciyi bağlayıp bağlamayacağı, en sık karşılaşılan sorun alanıdır.
Devir protokolünün adi yazılı şekilde yapılması, resmi şekil gerektiren sözleşme için geçersizlik riski taşır.
Hangi dönemdeki borçtan kimin sorumlu olduğunun net belirlenmemesi, arsa sahibi, eski ve yeni yüklenici arasında üçlü uyuşmazlık yaratır.
Sözleşmenin devri, 6098 sayılı TBK ile ilk kez yasal düzenlemeye kavuşmuştur. Yasal dayanağa kavuşmadan önce de öğreti ve Yargıtay içtihatlarıyla uygulanan bu kurum, artık genel bir hüküm olarak tüm sözleşmelerde — kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dahil — uygulama alanı bulmaktadır.
TBK m. 205 tam devri düzenlemektedir: devreden tüm hak ve borçlarıyla sözleşmeden çıkar. Kısmi devir (bazı hakların devredilip bazı borçların kalması) bu madde kapsamında değildir; kısmi devir ihtiyacı, alacağın devri ve borcun üstlenilmesi kurumlarıyla karşılanır.
Devralanın sorumluluğunun devir anından itibaren mi yoksa sözleşmenin başlangıcından itibaren mi geçerli olduğu tartışmalıdır. Baskın görüş, devralanın devir anından itibaren sorumlu olduğu; devir öncesi borçlar bakımından ancak devir protokolünde açık düzenleme varsa sorumlu tutulabileceği yönündedir.
Akademik değerlendirme: TBK m. 205, cesur ve yerinde bir yasal düzenleme olarak değerlendirilmektedir. Ancak tek maddelik düzenlemenin yeterli olup olmadığı öğretide tartışılmaktadır. Özellikle devrin hüküm doğuracağı an, devir öncesi borçların akıbeti ve üçüncü kişilere etkisi konularında daha ayrıntılı yasal düzenleme ihtiyacı vurgulanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine özgü bir sözleşme devri düzenlemesinin hayata geçirilmesi, öğretideki önemli talepler arasındadır.
Sözleşmenin devri, borç ilişkisinde tam ve iradi taraf değişikliği sağlayan tek kurumdur (TBK m. 205).
Devir, karşı tarafın (arsa sahibinin) onayı olmadan geçerli olmaz. Onay devir protokolünde veya sonradan verilebilir.
Devir protokolünün, asıl sözleşmenin şekline uygun biçimde resmi şekilde düzenlenmesi güvenli yoldur.
Eski yüklenicinin borçları, üçüncü kişi satışları, imalat bedeli ve sorumluluk sınırları devir protokolünde açıkça yer almalıdır.
Devir işlemi, hukuki karmaşıklığı yüksek bir işlemdir. Tüm tarafların hukuki danışmanlık alması, ilerideki uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.
Sözleşmeye konulması gereken kritik hükümler: Devir hakkının kullanılabilme koşulları, arsa sahibinin onay mekanizması, devir hâlinde eski yüklenicinin borç durumu, üçüncü kişilere yapılmış satışların akıbeti ve devir masraflarının kime ait olacağı, sözleşme hazırlık aşamasında mutlaka düzenlenmelidir.