1
Genel Sözleşme Kontrolleri
Tarafların adı, soyadı / unvanı, T.C. / vergi numarası ve adres bilgileri eksiksiz yazıldı mı?
Risk: Taraf belirsizliği — dava yöneltme güçlüğü
Gerçek kişilerde T.C. kimlik numarası, tüzel kişilerde MERSİS numarası ve vergi numarası yazılmalıdır.
Birden fazla arsa sahibi varsa tüm malikler sözleşmeye taraf olarak dahil edildi mi?
Risk: Eksik taraf teşkili — sözleşmenin geçersizliği
Hisseli tapularda tüm maliklerin bizzat veya geçerli vekâletname ile temsili zorunludur.
Tüzel kişilerde imza sirküleri ve yetki belgesi güncel olarak kontrol edildi mi?
Risk: Yetkisiz temsil — askıda geçersizlik
Şirket yetkilisinin imza yetkisi, ticaret sicil kaydı ve imza sirküleri ile doğrulanmalıdır.
Vekâletname ile işlem yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği doğrulandı mı?
Risk: Kapsam dışı vekâlet — işlem geçersizliği
Vekâletname, özellikle taşınmaz devri yetkisini açıkça içermeli ve güncel olmalıdır.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi hazırlanıyor?
Risk: Şekil eksikliği — kesin hükümsüzlük
Taşınmaz devri / devir vaadi içeren sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Sadece imza onayı yeterli değildir.
Sözleşmede tanımlar bölümü mevcut mu ve temel kavramlar netleştirildi mi?
Arsa, bağımsız bölüm, anahtar teslim, yapı kullanma izni, teslim gibi kavramların sözleşme başında tanımlanması yorum uyuşmazlıklarını önler.
Sözleşme tadilatının (değişikliğinin) ancak noterde resmi şekilde yapılacağı hükmü mevcut mu?
Risk: Adi yazılı tadilat — geçersizlik veya ispat güçlüğü
Resmi şekle tabi bir sözleşmede yapılacak değişikliklerin de aynı şekilde (noterde düzenleme) yapılması zorunludur. Bu husus sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Sözleşme imzalandıktan sonra taraflardan kaynaklı değişikliklerin (proje tadilat, ek imalat, plan değişikliği) hangi yöntemle yapılacağı düzenlendi mi?
Proje tadilatı, ek imalat talebi veya paylaşım değişikliği gibi durumlarda karşı tarafın yazılı onayının aranması ve bu değişikliklerin ek protokolle resmi şekilde yapılması hükmü eklenmelidir.
2
Edimler ve Borç Yapısı
Arsa sahibinin borçları (devir zamanı, koşulları, işbirliği yükümlülüğü) açıkça düzenlendi mi?
Risk: Edim belirsizliği — ifa uyuşmazlığı
Hangi arsa paylarının hangi koşullarda devredileceği somut olarak yazılmalıdır.
Yüklenicinin borçları (inşaat nitelikleri, proje referansı, teslim süresi, iskân yükümlülüğü) somut biçimde belirlendi mi?
Risk: Belirsiz edim — ispat güçlüğü, temerrüt tespiti zorluğu
"Uygun bir bina yapacaktır" gibi soyut ifadeler yerine proje, mahal listesi ve teknik şartname referansıyla somutlaştırılmalıdır.
Yapı kullanma izni (iskân) alma yükümlülüğünün kime ait olduğu açıkça yazıldı mı?
Risk: Teslim borcunun kapsamında belirsizlik
"Anahtar teslim" ibaresi varsa iskân yükümlülüğü yüklenicidedir; ancak açıkça yazılması önerilir.
Ruhsat, proje ve resmi izinlerin kimin sorumluluğunda olduğu ayrıştırıldı mı?
Proje hazırlatma, ruhsat alma, tevhit işlemi, yapı denetim sözleşmesi gibi görevler açıkça dağıtılmalıdır.
Vekâletname verme yükümlülüğü ve kapsamı düzenlendi mi?
Arsa sahibinin yükleniciye vereceği vekâletnamenin kapsamı, süresi ve geri alınma koşulları yazılmalıdır.
İşin yüklenici tarafından bizzat yapılacağı belirtildi mi? Alt yüklenici (taşeron) kullanımının sınırları çizildi mi?
Risk: Kontrolsüz taşeron kullanımı — kalite düşüşü, sorumluluk karmaşası
Yüklenicinin işi bizzat veya kendi gözetimi altında yaptırma borcu sözleşmede açıkça yer almalı; taşeron kullanımı arsa sahibinin onayına bağlanabilir.
Ayıp ve eksik hususların nasıl ve ne sürede giderileceği düzenlendi mi?
Risk: Ayıp giderme mekanizması eksikliği — uzun süreli uyuşmazlık
Teslim sonrası tespit edilen ayıp ve eksikliklerin giderilme süresi, masraf sorumluluğu ve giderilmemesi hâlinde arsa sahibinin hakları açıkça yazılmalıdır.
Vergi ve prim sorumluluğu dağılımı yapıldı mı? (emlak vergisi, SGK primleri, harçlar)
Risk: Mali yükümlülük belirsizliği — taraflar arası uyuşmazlık
Sözleşme öncesi ve sonrası emlak vergisi, inşaat dönemi SGK primleri, muhtasar vergiler, tapu harçları, yapı denetim bedelleri, iskân harçları kimin tarafından ödeneceği ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
İş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğu açıkça düzenlendi mi?
Risk: İş kazasında arsa sahibine yönelen tazminat talepleri
İnşaat süresince meydana gelen iş kazalarından doğan tüm sorumluluğun yükleniciye ait olduğu ve arsa sahibinin bu kapsamda sorumsuz tutulacağı açıkça yazılmalıdır.
İnşaat süresince arsa sahibine kira yardımı / kira bedeli ödemesi düzenlendi mi?
Arsa sahibinin mevcut yapısının yıkılması hâlinde, inşaat süresince kendisine ödenecek kira bedeli veya kira yardımı miktarı ve ödeme takvimi belirlenmelidir. Gerekirse bu ödeme için teminat mekanizması kurulmalıdır.
Depreme dayanıklılık ve yapı güvenliği standartları sözleşmede belirtildi mi?
Yüklenicinin deprem yönetmeliğine uygun inşaat yapma yükümlülüğü açıkça yazılmalı; uygulanacak deprem bölgesi ve yönetmelik versiyonu belirtilmelidir.
3
Arsa Payı ve Mülkiyet Düzeni
Arsanın ada, parsel, yüzölçümü ve tapu bilgileri güncel tapu belgesiyle doğrulandı mı?
Risk: Yanlış taşınmaz — sözleşmenin konusuz kalması
Tapu kaydı, imar durumu, takyidatlar (ipotek, haciz, şerh) ve tevhit ihtiyacı kontrol edilmelidir.
Paylaşım cetveli (hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı) sözleşme eki olarak imzalandı mı?
Risk: Paylaşım belirsizliği — en temel uyuşmazlık kaynağı
Her bağımsız bölümün numarası, vasfi (daire/villa/dükkân), arsa payı oranı ve hangi tarafa ait olduğu listede açıkça yer almalıdır.
Arsa payı devir zamanlaması ve koşulları açıkça düzenlendi mi?
Risk: "Avans tapu" nitelemesi — dönme hâlinde tapu kaybı
Kademeli devir modeli kullanılıyorsa her aşamanın (ruhsat, kaba inşaat, iskân) ve devredilecek pay sayısının somut olarak yazılması gerekir.
Kat irtifakı kurulması sorumluluğu ve zamanlaması düzenlendi mi?
Kat irtifakının ruhsat alındıktan kaç gün içinde kurulacağı ve masraflarının kime ait olduğu yazılmalıdır.
İnşaat alanı artışı veya azalması durumunda paylaşım oranının nasıl uygulanacağı düzenlendi mi?
Proje değişikliği ile toplam inşaat alanında değişiklik olması hâlinde artış/azalışın nasıl paylaşılacağı önceden belirlenmelidir.
Teminat ipoteği düzenlemesi yapıldı mı? (süre, kapsam, tesis ve kaldırılma koşulları)
Risk: Teminatsız devir — arsa sahibinin güvencesiz kalması
İpoteğin hangi talepler için güvence oluşturduğu, sözleşmenin hangi aşamasında tesis edileceği, hangi koşullarla kaldırılacağı ve masraflarının kime ait olacağı ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Eksik ve kusurlu işlerde ipoteğin bedeli oranında paraya çevrilebileceği de belirtilmelidir.
Yönetim planının nasıl, kim tarafından ve ne zaman hazırlanacağı düzenlendi mi?
Bina veya sitenin yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı, tapuda tescil zamanlaması ve bu konuda uzman desteği alınması hükmü sözleşmeye eklenmelidir.
4
Üçüncü Kişilere Devir ve Risk Analizi
Yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma yetkisinin sınırları belirlendi mi?
Risk: Kontrolsüz satış — dönme hâlinde üçüncü kişi mağduriyeti
Yüklenicinin satış yapabilmesi için arsa sahibinin ön onayının gerekip gerekmediği açıkça yazılmalıdır.
Yüklenicinin tapuda işlem yapma yetkisi ve sınırları netleştirildi mi?
Yüklenicinin kendisine devredilen paylar üzerinde ipotek, haciz veya üçüncü kişilere devir yapıp yapamayacağı açıkça düzenlenmelidir.
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi düzenlendi mi?
Şerh, arsa sahibinin haklarının üçüncü kişilere karşı korunmasını güçlendirir. Şerh yetkisinin kime ait olduğu ve masrafların kimin tarafından karşılanacağı yazılmalıdır.
5
Süre ve Teslim Mekanizması
Teslim süresi, başlangıç noktası açıkça belirtilerek yazıldı mı?
Risk: Süre belirsizliği — temerrüt tespiti imkânsızlaşır
"Ruhsat alınmasından itibaren 24 ay" gibi net ifade kullanılmalıdır. Belirsiz başlangıç noktası tüm süre hesabını çürütür.
Ruhsat alma süresi ayrıca düzenlendi mi?
Ruhsat almak için tanınan süre (örn. sözleşme imzasından itibaren 10 ay) ayrıca yazılmalıdır.
Kademeli teslim / ara aşamalar (milestone) planı varsa her aşama somut olarak tanımlandı mı?
Subasman, kaba inşaat, ince işler, iskân gibi her aşama ve bu aşamalara bağlanan devir planı ölçülebilir biçimde yazılmalıdır.
Mücbir sebepler ve süre uzatım halleri düzenlendi mi?
Savaş, deprem, sel, pandemi ve arsa sahibi kaynaklı gecikmeler tanımlanmalı; yüklenicinin bildirim yükümlülüğü eklenmelidir.
Teslim prosedürü (tutanak, kontrol, kabul) düzenlendi mi?
Teslimin nasıl yapılacağı (tutanakla mı, tek taraflı bildirimle mi), kontrol mekanizması ve kabul prosedürü açıkça yazılmalıdır.
Sürelerin takvim günü mü, iş günü mü olduğu ve resmî tatillerde çalışılıp çalışılmayacağı açıkça belirtildi mi?
Risk: Süre hesabı uyuşmazlığı — temerrüt tespitinde belirsizlik
İnşaat süresi, teslim süresi ve ek sürelerin "takvim günü" mü yoksa "iş günü" mü olduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi hâlde süre hesabı tartışmaya açık kalır.
6
Temerrüt ve Sorumluluk
Yüklenici temerrüdünün koşulları ve sonuçları açıkça düzenlendi mi?
Risk: Temerrüt tespiti güçlüğü — haksız dönme riski
Vade, ihtar gerekliliği ve ek süre mekanizması sözleşmede açıkça yer almalıdır.
Arsa sahibi temerrüdünün (devir borcunda gecikme) koşulları ve sonuçları düzenlendi mi?
Arsa sahibinin pay devrinde gecikmesi hâlinde yüklenicinin ifadan kaçınma hakkı ve süre uzatımı mekanizması yazılmalıdır.
İnşaatın denetim mekanizması (yapı denetim, bilirkişi, arsa sahibi kontrolü) düzenlendi mi?
Arsa sahibinin inşaatı bizzat veya fen bilirkişisi aracılığıyla kontrol hakkı sözleşmede açıkça tanınmalıdır.
7
Sözleşmeden Dönme / Fesih
Dönme / fesih şartları ve prosedürü açıkça düzenlendi mi?
Risk: Haksız fesih — tazminat sorumluluğu
Hangi hâllerde süre vermeden dönülebileceği (işin terk edilmesi, açıkça ifa etmeyeceğinin anlaşılması) ve hangi hâllerde ek süre verileceği açıkça yazılmalıdır.
Fesih hâlinde tarafların iade yükümlülükleri düzenlendi mi?
Arsa paylarının iadesi, imalat bedelinin hesaplanma yöntemi ve iade prosedürü belirlenmelidir.
Fesih hâlinde yükleniciye ait bağımsız bölümlerin akıbeti düzenlendi mi?
Yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin satılarak eksik işlerin tamamlatılması mekanizması (nama ifa) açıkça yazılmalıdır.
Anlaşarak sona erdirme (ikale / fesih protokolü) hükmü mevcut mu?
Tarafların karşılıklı rızayla sözleşmeyi sona erdirme ihtimaline ilişkin genel bir çerçeve hükmü eklenmesi önerilir.
8
Cezai Şart ve Tazminat
Gecikme cezası (ifaya ekli ceza koşulu) kararlaştırıldı mı?
Risk: Cezai şart yoksa zarar ispatı külfeti arsa sahibinde kalır
Gecikilen her ay/gün için ödenecek bedel (güncel kira bedeli, sabit tutar vb.) somut olarak yazılmalıdır.
Cezai şart miktarı makul düzeyde belirlendi mi?
Aşırı yüksek cezai şart hâkim tarafından indirilebilir veya geçersiz sayılabilir. Cezai şart, baskı aracı işlevi görmeli ancak orantılı olmalıdır.
Teslim alırken ihtirazî kayıt mekanizması düzenlendi mi?
Risk: Kayıtsız teslim alınması — işlemiş cezai şartın düşmesi
Sözleşmeye "teslim alınması cezai şart haklarını ortadan kaldırmaz" hükmü eklenmesi önerilir.
Cezai şartı aşan zararların ayrıca talep edilebileceği düzenlendi mi?
TBK m. 180/2 uyarınca aşan kısmın zarar olarak talep edilebileceği açıkça yazılmalıdır.
9
İspat ve Delil Yapısı
Teknik şartname, mahal listesi ve projeler sözleşme eki olarak imzalandı mı?
Ekler sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak nitelendirilmeli ve tüm taraflarca imzalanmalıdır.
Sözleşme metni ile ekler arasında çelişki hâlinde hangisinin geçerli olacağı düzenlendi mi?
Genellikle sözleşme metninin eklere üstün olduğu kararlaştırılır. Bu hüküm açıkça yazılmalıdır.
İnşaat sürecinde yapılacak yazışmaların şekli ve delil değeri düzenlendi mi?
Bildirimlerin noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile yapılacağının yazılması ispat güvenliğini artırır.
Yapı denetim raporlarının düzenli tutulması ve paylaşılması mekanizması kuruldu mu?
İnşaatın geldiği aşama, yapı denetim firmasının raporuyla belgelenmeli; bu raporlar taraflara düzenli olarak sunulmalıdır.