Bu bilgi notu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa paylarının nasıl hesaplanacağını, KMK m. 3 uyarınca değerle orantılı pay dağılımını ve kat karşılığı paylaşım sistemini somut örneklerle açıklamaktadır.
Arsa payı, bir anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerin her birine, o bölümün değeriyle orantılı olarak tahsis edilen arsa üzerindeki paylı mülkiyet hissesidir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme bir arsa payı bağlanır; lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz (KMK m. 5/f. 2).
"Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak arsa payı tahsis edilir."
Arsa payı, bağımsız bölümün "büyüklüğü" ile değil, "değeri" ile orantılıdır. Aynı m² büyüklüğündeki iki daire farklı katlarda, farklı cephelerde veya farklı konumlarda ise değerleri farklıdır ve arsa payları da farklı olabilir.
Her bağımsız bölümün konum, kat, cephe, büyüklük ve kullanım amacına göre değeri belirlenir.
Tüm bağımsız bölümlerin değerleri toplanarak toplam değer bulunur.
Her bağımsız bölümün değeri, toplam değere bölünerek arsa payı oranı elde edilir.
Oran, toplam arsa alanı ile çarpılarak her bağımsız bölümün arsa payı (m²) hesaplanır.
Toplam arsa alanı: 1.000 m² | Bağımsız bölüm sayısı: 10 | Toplam değer: 5.000.000 TL
Birinci bağımsız bölümün değeri 500.000 TL ise:
Bu hesaplama her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yapılır. Değeri yüksek olan bölümlere daha büyük arsa payı, değeri düşük olanlara daha küçük arsa payı tahsis edilir.
Dikkat: Arsa payı hesaplaması yalnızca m² büyüklüğüne göre yapılmaz. Aynı büyüklükteki iki daireden biri üst katta ve deniz manzaralı ise, daha yüksek değer ve dolayısıyla daha büyük arsa payı alır.
Toplam arsa alanı: 1.000 m² | Toplam inşaat alanı: 2.000 m² (2 katlı) | Anlaşma oranı: %50 arsa sahibi – %50 müteahhit | Toplam bağımsız bölüm: 10
Anlaşma gereği toplam 2.000 m² inşaat alanı eşit paylaşılacaktır: arsa sahibine 1.000 m², müteahhide 1.000 m².
| BB No | Alan (m²) | Tahsis | Arsa Payı Oranı |
|---|---|---|---|
| 1 | 200 | Arsa Sahibi | 200/2000 = 10/100 |
| 2 | 180 | Müteahhit | 180/2000 = 9/100 |
| 3 | 220 | Müteahhit | 220/2000 = 11/100 |
| 4 | 150 | Arsa Sahibi | 150/2000 = 7,5/100 |
| 5 | 250 | Arsa Sahibi | 250/2000 = 12,5/100 |
| 6 | 200 | Müteahhit | 200/2000 = 10/100 |
| 7 | 180 | Müteahhit | 180/2000 = 9/100 |
| 8 | 220 | Müteahhit | 220/2000 = 11/100 |
| 9 | 150 | Arsa Sahibi | 150/2000 = 7,5/100 |
| 10 | 250 | Arsa Sahibi | 250/2000 = 12,5/100 |
Arsa Sahibi: BB 1 + 4 + 5 + 9 + 10 = 1.000 m² (%50) | Müteahhit: BB 2 + 3 + 6 + 7 + 8 = 1.000 m² (%50)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı tamamlanmadan yükleniciye bağımsız bölüm devredilmesi, ancak kat irtifakı kurulması yoluyla mümkündür. Kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme değeriyle orantılı arsa payı tahsis edilir ve bu paylar tapu sicilinde gösterilir.
Önce bağımsız bölümlerin değerlerine göre arsa payları belirlenir → Arsa üzerinde paylı mülkiyet kurulur (tek malik olsa bile) → KMK m. 14'teki belgelerle (mimari proje + yönetim planı) tapu idaresine başvurulur → Kat irtifakı tescil edilir.
Kat irtifakı, payın devri hâlinde yeni malikin de yapıyı tamamlama borcu altına girmesini sağlar (KMK m. 26). Sözleşmenin nisbiliği ilkesinin aşılmasını mümkün kılan bu mekanizma, hem arsa sahibini hem de üçüncü kişileri korur.
Uyarı: Arsa paylarının yanlış hesaplanması veya bağımsız bölüm değerleriyle orantısız tahsis edilmesi, KMK m. 3'e aykırılık oluşturur ve tapu sicilinin düzeltilmesi davasına konu olabilir.
Arsa payı m² değil değer üzerinden hesaplanır. Konum, kat, cephe ve kullanım amacı değeri belirler.
Tüm bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının toplamı, arsanın tamamına eşit olmalıdır.
Sözleşme ekinde her bağımsız bölümün arsa payı, numarası ve hangi tarafa ait olduğu açıkça gösterilmelidir.
İnşaat alanı artış/azalışında paylaşım oranının nasıl uygulanacağı sözleşmede düzenlenmelidir.