İçtihadı Birleştirme Kararı
Üçüncü Kişilerin İyiniyet Koruması — Dönüm Noktası
İBGK E.2024/1 K.2025/2
16.05.2025
Konu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere satan yüklenicinin ardından sözleşmenin feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin TMK m. 1023 kapsamında iyiniyet savunmasında bulunup bulunamayacağı.
⚖ Temel İlke: Üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları DİNLENMELİDİR. Kötüniyeti ispat yükü arsa sahibindedir.
Kararın Önemi — Yerleşik İçtihadı Değiştirdi
Bu karar, Yargıtay'ın onlarca yıldır sürdürdüğü "yükleniciden pay alan üçüncü kişiler iyiniyetli sayılmaz" şeklindeki yerleşik içtihadını tamamen değiştirmiştir.
ESKİ İÇTİHAT: Yükleniciye yapılan devirler "avans" niteliğinde sayılır → dönme hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunması dinlenmez → tapu iptali ve arsa sahibi adına tescil.
YENİ İÇTİHAT: Üçüncü kişilerin TMK m. 1023'e dayalı iyiniyet iddiaları dinlenmelidir → kötüniyeti ispat yükü arsa sahibindedir → iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyeti korunur.
Uygulamada etki: Bu karardan sonra arsa sahipleri, yükleniciye devir yapmadan önce tapunun beyanlar hanesine şerh verdirerek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. Şerh vermeden yapılan devirlerde üçüncü kişinin korunması kuvvetlenmiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
Eser Sözleşmesi Hükümleri — Temel İlkeler
15.HD E.2007/3118 K.2008/2682
22.04.2008
Konu: Arsadaki gecekondu ve hukuki engeller nedeniyle inşaata başlanamaması — arsa sahibinin arsayı inşaata elverişli ve ayıpsız teslim borcu.
⚖ Arsa sahibi, arsayı fiili ve hukuki ayıptan ari, inşaata elverişli biçimde teslim etmekle yükümlüdür. Arsadaki engellerin giderilmesi taahhüt edilmişse, giderilmeden inşaat süresi başlamaz.
15.HD E.2020/1011 K.2021/1513
08.04.2021
Konu: Yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin satış yetkisi vermemesi — kira kaybı tazminatı.
⚖ Edimini ifa eden yüklenici, arsa sahibinin geç verdiği satış yetkisi nedeniyle uğradığı kira kaybını tazminat olarak talep edebilir.
15.HD E.2020/1298 K.2021/58
18.01.2021
Konu: Kentsel dönüşüm sürecinde kat değişikliği taahhüdü — bir kat malikinin sözleşmenin kurulabilmesi için alt kata geçmesi karşılığında bedel talebi.
⚖ Kentsel dönüşümde sözleşmenin kurulabilmesi amacıyla alt kata geçen malikin bedel talep etme hakkı, somut koşullara göre değerlendirilmelidir.
15.HD E.2020/1519 K.2021/615
03.03.2021
Konu: Sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm alanının fiilen eksik teslimi — KAKS oranı değişikliğinin sözleşmeye etkisi.
⚖ Sözleşmede kararlaştırılan m² büyüklüğünden eksik teslim edilen bağımsız bölüm için müdahalenin men'i veya bedel farkı talep edilebilir.
15.HD E.2020/1989 K.2021/96
19.01.2021
Konu: Sözleşmenin ifa imkânı kalmaması — vesayet altındaki kişi adına vasi tarafından yapılan sözleşmenin geçerliliği — ehliyet kontrolü.
⚖ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan kişinin sözleşme anında fiil ehliyetine sahip olması zorunludur. Vesayet altındaki kişi adına vasi tarafından sözleşme yapılmışsa, sulh hukuk mahkemesinin izni aranmalıdır.
15.HD E.2021/3838 K.2021/1561
12.04.2021
Konu: Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin arsa sahibine karşı temliken tescil talebi — yüklenicinin edimini ifa etme koşulu.
⚖ Yükleniciden temlik alan üçüncü kişi, ancak yüklenicinin edimini tamamen ifa etmesi koşuluyla arsa sahibinden tescil talep edebilir. Yüklenicinin ifa oranı bilirkişi raporu ile tespit edilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Temel Uyuşmazlıklar — HGK Kararları
HGK E.2002/15-286 K.2002/454
29.05.2002
Konu: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak davası — yüklenicinin ifa oranı ve arsa sahibinin pay devir borcu.
⚖ Yüklenici edimini ifa etmedikçe arsa sahibinden pay devri talep edemez. İfa oranı bilirkişi marifetiyle tespit edilmeli; yüklenicinin hak ettiği paylar bu orana göre belirlenmelidir.
HGK E.2010/15-193 K.2010/235
28.04.2010
Konu: Ön sözleşme (akit yapma vaadi) niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi — tek taraflı fesih imkânı — mehil koşulu — akde tahammül süresi.
⚖ Karşılıklı edimleri içeren ön sözleşmeler de BK m. 106'daki mehil şartına tabidir. Karşı taraf itiraz ediyorsa fesih için mahkeme kararı gerekir. Geçici imkânsızlıkta "akde tahammül süresi" her somut olaya göre değerlendirilir.
HGK E.2017/15-503 K.2017/1190
14.06.2017
Konu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kooperatif yüklenici — alacak davası — inşaat seviyesi ve hak ediş tespiti.
⚖ İnşaat seviyesi ve yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler, bilirkişi raporu ile sözleşme hükümleri çerçevesinde birlikte değerlendirilmelidir. Eksik inceleme bozma nedenidir.
HGK E.2018/15-174 K.2021/1712
21.12.2021
Konu: Tapu iptali ve tescil, tazminat — yüklenicinin edimini ifa etmemesi sonucu arsa sahibinin tapu iptali talebi.
⚖ Sözleşmeden dönme hâlinde tapu iptali ve tescil talepleri mahkemece ayrıntılı incelenmeli; yüklenicinin ifa oranı, arsa sahibinin kusur durumu ve üçüncü kişilere yapılan devirler birlikte değerlendirilmelidir.
HGK E.2019/12-463 K.2022/420
30.03.2022
Konu: İtirazın kaldırılması — arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacağın icra takibine konu edilmesi.
⚖ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacaklar ilamsız icra takibine konu edilebilir; itirazın kaldırılması talebinde sözleşme ve ifa durumu birlikte değerlendirilmelidir.
HGK E.2020/15-71 K.2022/1278
11.10.2022
Konu: Sözleşmenin feshi ve tazminat — arsa sahibi ile yüklenici arasında karşılıklı fesih ve alacak davaları.
⚖ İnşaat sözleşmesinin feshi hâlinde tarafların karşılıklı tazminat talepleri, inşaatın geldiği seviye, yapılan harcamalar ve sözleşmedeki edim dengesi birlikte değerlendirilmelidir.
HGK E.2021/15-843 K.2022/80
08.02.2022
Konu: İtirazın iptali — yüklenicinin iş bedelini arsa sahibinden tahsil talebi — ifa oranı ve edim dengesi.
⚖ Yüklenicinin ifa oranı % seviyesinde tespit edilmeli; sözleşmeden dönme hâlinde sebepsiz zenginleşme kurallarına göre imalat bedelinin iadesi değerlendirilmelidir. Bilirkişi raporu alınmadan karar verilmesi bozma nedenidir.
HGK E.2022/4-709 K.2023/1082
15.11.2023
Konu: Tapu iptali ve tescil — tüketici mahkemesinin görev alanı — yükleniciden bağımsız bölüm alan tüketicinin hakları.
⚖ Yükleniciden konut satın alan kişi tüketici sıfatına sahip olabilir; görevli mahkemenin belirlenmesinde sözleşmenin niteliği ve tarafların sıfatları dikkate alınmalıdır.
HGK E.2022/15-1195 K.2023/507
24.05.2023
Konu: Tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak — yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibine karşı tescil talebi.
⚖ Temlik alan üçüncü kişi, yüklenicinin edimini ifa ettiğini ispat etmedikçe arsa sahibinden tescil talep edemez. Terditli talep (tescil, olmadığı takdirde bedel) kabul edilebilir.
HGK E.2023/15-62 K.2024/412
12.09.2024
Konu: Birden fazla parsel üzerinde arsa payı karşılığı inşaat — yüklenicinin edim durumunun her parsel için ayrı ayrı değerlendirilmesi.
⚖ Birden fazla parseli kapsayan sözleşmelerde yüklenicinin ifa oranı her parsel için ayrı ayrı tespit edilmelidir. Bir parseldeki ifa diğer parseldeki hak edişi otomatik olarak doğurmaz.
HGK E.2023/15-293 K.2024/107
14.02.2024
Konu: Asıl ve karşı dava — arsa sahibi ve yüklenicinin karşılıklı talepleri — sözleşmenin ileriye etkili feshi.
⚖ İnşaatın yüksek oranda tamamlandığı hâllerde geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih uygulanabilir. Yapılan kısımla orantılı pay verilmesi hakkaniyete daha uygundur.
HGK E.2024/6-43 K.2024/76
07.02.2024
Konu: Tapu iptali ve tescil — yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin iyiniyet durumu — yerleşik içtihadın sorgulanması.
⚖ Üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasının dinlenip dinlenmeyeceği meselesi, İBGK'ya taşınma sürecini başlatan kararlardan biridir.
HGK E.2025/6-26 K.2025/608
08.10.2025
Konu: Bağımsız bölüm devri — sözleşmeden dönme sonrası üçüncü kişilerin konumu — İBGK kararı sonrası uygulama.
⚖ İBGK E.2024/1 K.2025/2 kararı sonrası, üçüncü kişilerin iyiniyet savunması dinlenmeli; kötüniyetin ispatı arsa sahibine aittir.
Kararlardan Çıkan Temel İlkeler
1. Üçüncü kişi koruması: İBGK 2025 kararıyla üçüncü kişilerin iyiniyet savunması artık dinlenmelidir. Kötüniyetin ispatı arsa sahibine aittir (TMK m. 3 karinesi korunmuştur).
2. Sözleşmenin feshi: Tek taraflı ihtarname fesih için yeterli değildir; mahkeme kararı gereklidir. BK m. 106 mehil koşuluna uyulmalıdır.
3. Şekil şartı: Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Ön sözleşme de aynı şekle tabidir.
4. İfa oranı: Yüklenicinin hak edişi, bilirkişi raporuyla tespit edilen ifa oranına göre belirlenir. %90+ tamamlamada ileriye etkili fesih uygulanabilir.
5. Arsa sahibinin borçları: Arsayı fiili ve hukuki ayıptan ari teslim etme, vekâletname verme ve kararlaştırılan pay devirlerini zamanında yapma borçları mevcuttur.
6. Vergisel boyut: Miras yoluyla edinilen arsada kat karşılığı inşaat, devamlılık unsuru yoksa ticari kazanç değil arızi kazanç olarak nitelendirilir.
7. Ehliyet kontrolü: Sözleşme anında tarafların fiil ehliyetine sahip olması zorunludur. Vesayet altındaki kişiler adına yapılan sözleşmelerde sulh hukuk mahkemesi izni aranır.