Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yıkım Sonrasında Kat Mülkiyetine Geçiş
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yıkım Sonrasında Kat Mülkiyetine Geçiş
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde riskli yapının yıkımından kat mülkiyetinin yeniden kurulmasına uzanan hukuki sürecin dört aşamalı analizi
MK m.731 — Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları tescile gerek olmaksızın etkili olur. 6306 sayılı kanun bu kapsamda bir mülkiyet kısıtlaması niteliğindedir.
Bir tek kat maliki dahi lisanslandırılmış kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti isteyebilir. Bu hak, MK m.689 ve MK m.702 kapsamında ortak yararın korunması ilkesine dayanır.
Tespit kararına karşı 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne itiraz edilebilir. İtiraz mercii tek olup, bir kişinin itirazı bile objektif nitelikte tüm malikleri kapsar.
Üniversitelerin lisanslandırılmış kuruluşlarından riskli yapı tespitine itiraz amacıyla deprem güvenliği ve güçlendirme yönünde antitez raporu alınması tavsiye edilir. Bu rapor, itiraz sürecinde bilimsel karşı delil oluşturur.
KMK m.46 ve KMK m.47 hükmünce kat mülkiyeti sona erer. Bakanlığın talebi ve idarece resen terkin edilir (6306 sy. kan. m.6/f.1).
KMK m.48/II, MK m.688 vd. uyarınca paylı mülkiyete dönüş gerçekleşir. KMK esaslarınca yıkım sonrası yıkılan bağımsız bölümün niteliği ve konumunda oluşan paylı mülkiyette MK m.692 hükmünce oybirliği ile özgülediği amaç değiştirilebilir.
Arsa payı, paylı mülkiyet oranını belirler. Bu aşamadan sonra arsa payının düzeltilmesi davası (KMK m.3) konusuz kalır.
Bu yasanın yürürlüğe girmesinden sonra ve yıkımdan önce açılanlar, hakkın kötüye kullanılması (MK m.2) niteliğindedir. Arsa payı düzeltme davasının sırf denkleştirme bedelinden avanta elde etmek amacıyla açılması dürüstlük kuralına aykırıdır.
MK m.692 hükmü geçerlidir. Çünkü imar mevzuatı uygulamasında inşaat izni alınması ve kat irtifakı ile kat mülkiyetinin yeniden kurulması oybirliği gerekli kılar.
Kat malikleri KMK Ek-4 hükmünce 4/5 çoğunluğu oluşturmaları halinde 6306 kapsamından çıkarlar. 2/3 çoğunluğun karar alması halinde 6306 sayılı kanun uyarınca geçerli anlaşma sayılarak "kat malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır" (6306 sy. kan. m.6/I) kuralı yerine getirilmiş sayılır.
1/3 pay oranını isteğe bağlı açık artırma niteliği uyarınca, kat malikleri tarafından edinilmeyecek olursa idarece edinim zorunludur. İdarenin anlaşmaya uymaması (6306 sy. kan. m.6/I) dayalı olarak doğmuş olması sonucu MK m.692 hükmünce oybirliğinin sağlanmasının önü açılmış olacaktır.
Arsa payı söz konusu olmaksızın MK m.692 hükmünce 2/3 paydaş çoğunluğun elde ederek halihazır kat maliklerinin eser (istisna) sözleşmesi ile anlaşması, açık artırma sonrası diğer kat maliklerini bağlar hükmü getirilmelidir.
MK, KMK ve imar mevzuatı hükümleri uyarınca her aşamada oybirliğinin sağlanması gerekir. Çünkü 6306 sayılı kanun 2/3 çoğunluğun aldığı karara her aşamada bağlılık hükmü getirmemiştir.
Bu sonuçla 2/3 sağlanamazsa (KMK Ek-4 hükmü paralel) karar alarak bir sonraki aşamaya geçilmesine engel olan 1/3'ün açık artırma ile payını edinebilmelidir.
Paydaşlar 2/3 ile mimari proje, inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat) yaptıkları anlaşmalar ile karara katılmayan paydaşların açık artırma ile edinmeleri sonucu oybirliğini sağlayarak yeniden yapılanma sağlayabilirler.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi her bir paydaş ile ayrı ayrı taahhüt muamelesi (borçlandırıcı işlem) niteliğinde imzalanabilir.
Bu sayı 2/3 çoğunluğa ulaşması halinde "kat malikleri tarafından değerlendirme" olgusu gerçekleşmiş sayılacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin 2/3 çoğunluğun elde edilmesi halinde bağlayıcılığı taliki (geciktirici) koşul olarak sağlanabilecektir.
Açık artırmada 1/3 payın tümü ile halihazır paydaşlarca edinilmediği takdirde idarece edinme sonucu kanunun eşyaya bağlı borç niteliği ile kat maliklerinin anlaşması ile bağlılık söz konusudur.
Süreç Akış Özeti
I. Süreç
Riskli yapı tespiti
MK m.731
Tek malik başvurusu yeterli
II. Süreç
Yıkım + Terkin
KMK m.46-47
Paylı mülkiyete dönüşüm
III. Süreç
Karar alma
MK m.692
2/3 çoğunluk + 1/3 açık artırma
IV. Süreç
Yapılanma
Sözleşmeler
Kat mülkiyetine geçiş
Öneriler
Arsa payı söz konusu olmaksızın MK m.692 hükmünce 2/3 paydaş çoğunluğun elde ederek halihazır kat maliklerinin eser (istisna) sözleşmesi ile anlaşması, açık artırma sonrası diğer kat maliklerini bağlar hükmü getirilmelidir.
Devlet desteği anlamında 6281 sayılı (1983) yasasında olduğu gibi KDV muafiyeti, tapu harç muafiyeti ve mortgage (konut kredisi) faizinin gelir vergisinden indirim yolu ile destek mutlaka söz konusu olmalıdır.
Kanun, elbirliği mülkiyetine açıkça değinmeli ve riskli yapının kesinleşmesine bağlı olarak paylı mülkiyete dönüşmüş sayılma hükmü getirilmelidir. Mevcut boşluk uygulamada ciddi tıkanıklıklara yol açmaktadır.
6306 sayılı kanun, palyatif çözümlerle değiştirilmekten vazgeçilmeli ve bilimsel temelde, hukukçu emeğiyle yeniden yazılmalıdır. Mevcut haliyle komşular arasında husumet kaynağı bir kanun halini almıştır.