Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcının ödediği bedele karşılık tapuda tescili ileride talep edebilmesini güvence altına alan resmi bir sözleşmedir. Ancak bu güvencenin gerçekten tahakkuk etmesi, sözleşmeyi düzenleyen noterin yasal özen yükümlülüğünü titizlikle yerine getirmesine ve vaat borçlusunun ifa kabiliyetine bağlıdır. Yargıtay'ın son dönem kararları, hem noterin kusursuz sorumluluğunun kapsamını hem de elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda alıcının hangi tazminat yollarına sahip olduğunu net biçimde ortaya koymaktadır. Bu makalede, noterin hukuki sorumluluğu, matbu vareste maddesinin geçersizliği ve vaat borçlusu ile birlikte açılacak müteselsil tazminat davasının usul stratejisi, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/5791 E. ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/3989 E. kararları ışığında ele alınmaktadır.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Türk Borçlar Kanunu m. 237'ye göre taşınmaz satış sözleşmeleri ve bu sözleşmeleri kurma taahhüdünü içeren satış vaadi sözleşmeleri, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3, m. 84 ve devamı ise bu sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılmasını ve sıkı şekil şartlarına tabi tutulmasını hükme bağlar.

Noterlik Kanunu m. 84 düzenleme şeklinin asgari unsurlarını sayar: Hukuki işlemin noter tarafından bir tutanak şeklinde yapılması; bu tutanakla noterin adı soyadı ile noterliğin ismi, işlemin yapıldığı yer ve tarih, ilgilinin ve varsa tercüman, tanık ve bilirkişinin kimlik ve adresleri, ilgilinin vergi kimlik numarası, ilgilinin hakiki arzusu hakkındaki beyanı ve özellikle işleme katılanların imzaları ile noterin imza ve mühürünü taşıması gerekir. Yargıtay'ın yerleşik yorumuna göre kanunun sıkı şekil şartlarına bağladığı bir sözleşmede, yasanın öngördüğü unsurlardan biri eksikse o sözleşmeye dayanılamaz; buna dayanılarak mülkiyet aktarımı istenemez.

Taşınmaz satış vaadi iki taraflı bir sözleşmedir. Taraflarının sözleşme hukukunda özel isimleri vardır: vaat alacaklısı (alıcı) ve vaat borçlusu (satıcı). Kuruluşu için tarafların birbirine uygun karşılıklı irade açıklamaları zorunludur; dolayısıyla sözleşmede her iki tarafın imzası da yer almalıdır. Vaat alacaklısının veya vaat borçlusunun imzasının bulunmaması halinde sözleşme resmi şekil koşullarını taşımayan bir belgeye dönüşür ve ifa kabiliyetini yitirir.

Şekil şartı karşılandığında dahi sözleşmenin maddi geçerlilik boyutu ayrıca incelenmelidir. Satışa konu pay elbirliği mülkiyeti halindeyse Türk Medeni Kanunu m. 701 ve devamının tasarruf kısıtlamaları devreye girer; taşınmaz tarım arazisi ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8 ve 8/B hükümleri uygulanır. Her iki durumda da sözleşmenin şeklen geçerli olmasına rağmen ifa olanağı sınırlanabilir ve noterin mevzuat süzgecini işletmemesi ağır sorumluluk doğurur.

Elbirliği Mülkiyetinde Satış Vaadinin Hukuki Akıbeti

Elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın, paydaşlardan biri tarafından satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi uygulamada sık karşılaşılan bir durumdur. Bu sözleşmelerin geçerliliği ve sonuçları bakımından Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 14.04.2025 tarih ve 2024/3989 E., 2025/1988 K. sayılı kesinleşmiş kararı, uygulamadaki tartışmayı büyük ölçüde çözüme kavuşturmuştur.

Kararın Konusu Olay

Davaya konu olayda davacı ile davalılar, 1375 ada üzerindeki birden fazla parselin satışı konusunda anlaşmış ve Bafra 1. Noterliği'nde 23.03.2007 tarih 02783 yevmiye numarası ile aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemişlerdir. Sözleşmeye göre taşınmazlar davacıya teslim edilmiş ve davacı, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren fiilen taşınmazları kullanmaya başlamıştır. Ancak davalılar, daha sonra taşınmazların tapuda devrini davacıya vermemiş; davacı da tapu iptal ve tescil, bu talebin reddi halinde ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin tazminat olarak ödenmesi talebiyle dava açmıştır.

İlk Derece, İstinaf ve Temyiz Aşamaları

Bafra 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, dayanılan satış vaadi sözleşmesinin bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olduğunu; ancak elbirliği mülkiyeti halindeyken taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması nedeniyle tapu iptal ve tescilin mümkün olmayacağını; davacının ancak noter satış vaadi sözleşmesinde ödediği bedeli isteyebileceğini gerekçe göstererek tapu iptal ve tescil talebini reddetmiş, tazminat istemini kısmen kabul etmiştir.

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi, taraf vekillerinin istinaf başvurusu üzerine verdiği 2024/1725 E., 2024/1875 K. sayılı kararda ilk derece kararını kaldırarak yeniden esas hakkında hüküm kurmuş ve tazminat istemini tamamen kabul etmiştir. BAM'ın gerekçesi uygulama açısından belirleyicidir:

"Geçerli bir sözleşmeden ötürü ifa olanağı bulunmayan satım sözleşmesinde davacı alıcı müspet zararını sözleşmenin ifasını sağlamayan satıcı davalılardan isteyebilir. Bu zarar ise satıma konu olan hisselerin dava tarihindeki rayiç değerleridir. Taraflar arasında noterde yapılan satım vaadi sözleşmesi geçerli olduğuna göre Mahkemece davacının müspet zararı olan davaya konu taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerlerine hükmedilmesi gerekirken denkleştirici adalet ilkesi gereği alınan bilirkişi raporundaki değerlere göre hüküm tesisi hatalıdır."

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 14.04.2025 tarihli kararı ile BAM kararını 6100 sayılı HMK m. 371 anlamında usul ve kanuna uygun bularak oy birliğiyle onamıştır.

Kararın Müvekkil Tarafına Sağladığı Üç Kritik Prensip

7. HD'nin bu onaması, uygulamada üç prensibi kesinleştirmiştir:

• Sözleşme geçerlidir. Elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın payının satış vaadine konu edilmesi, sözleşmenin kesin hükümsüzlüğüne yol açmaz; sözleşme taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur.
• Tapu iptal ve tescil mümkün değildir. Elbirliği hali çözülmedikçe vaat borçlusunun tek başına mülkiyeti devretme yetkisi bulunmadığından, aynen ifa talebi reddedilir.
• Müspet zarar tazmin edilir. Alıcı, sözleşmenin ifasını sağlamayan satıcıdan müspet zararını isteyebilir ve bu zarar, ödenen bedel değil, satışa konu hissenin dava tarihindeki rayiç değeridir. Aradaki fark, özellikle enflasyonist dönemlerde dramatik boyuta ulaşabilir.

Bu son nokta özellikle önemlidir: Davaya konu olayda ilk derece mahkemesi denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde bilirkişi raporundaki değerlere göre indirimli bir tazminata hükmetmiş; BAM ise alıcının dava tarihindeki tam rayiç bedel üzerinden tazmin edilmesi gerektiğini benimsemiş ve 7. HD bu yorumu onaylamıştır. Dolayısıyla elbirliği halindeki paya ilişkin satış vaadinde alıcı, ödediği bedelin çok üzerinde bir tazminata hükmettirebilir.

Noterin Hukuki Sorumluluğu

Noter sorumluluğunun kapsamı konusunda en kapsamlı içtihadi temel, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 30.11.2017 tarih ve 2015/5791 E., 2017/9001 K. sayılı kararında ortaya konmuştur. Karar, hem noterin hukuki konumunu hem de sorumluluğunun hukuki niteliğini ayrıntılı biçimde işlemektedir.

Kararın Konusu Olay

Davaya konu olayda vaat borçlusu anne ile vaat alacaklısı oğul arasında 12.11.2007 tarihinde noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 6162 parselde yer alan binadaki bir daire hissesi 16.000 TL bedelle oğula satışa vaat edilmiş; bedel ödenmiş ve dairenin zilyetliği oğula teslim edilmiştir. Ancak sözleşmede vaat borçlusu annenin imzası bulunduğu halde vaat alacaklısı oğulun imzası alınmamıştır. Oğul 22.03.2009'da bir trafik kazasında vefat etmiş; mirasçıları olan eşi ve kızı, dairenin tapuda devrinin sağlanması için daha önce açtıkları tapu iptal ve tescil davasının şekil noksanlığı nedeniyle reddi ve kararın 26.12.2012'de kesinleşmesi üzerine, ikinci bir dava ile tapu iptal tescil ve terditli olarak 70.000 TL tazminatın noter ile vaat borçlusundan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmişlerdir. Bu arada vaat borçlusu anne, 05.02.2013 tarihinde çıplak mülkiyeti diğer oğluna satmıştır.

İlk derece mahkemesi, tapu iptal ve tescil talebini şekil noksanlığı nedeniyle; noter aleyhine açılan alacak davasını ise yerinde bulmayarak reddetmiş; yalnızca vaat borçlusu anneden 65.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar vermiştir.

Yargıtay 14. HD'nin Noter Sorumluluğuna İlişkin Tespitleri

Yargıtay 14. HD, tapu iptal ve tescil reddini — sözleşmede vaat alacaklısının imzası bulunmadığından ve taşınmaz zaten üçüncü kişiye satılmış olduğundan — yerinde bulmakla birlikte, noterin sorumsuz tutulmasını isabetsiz bularak hükmü bu yönden bozmuştur. Kararın noter sorumluluğuna ilişkin açıklamaları, uygulamada bir "yol haritası" niteliğindedir.

Noter bir güven kurumudur. Noterlik Kanunu m. 1 uyarınca noterlik, hukuk güvenliğini temin etmek ve uyuşmazlıkları engellemek amacıyla işlemleri belgelendiren ve kamu hizmeti niteliğinde faaliyet yürüten bir kurumdur. Noter devlet adına kamusal yetkileri kullanmak suretiyle belgeleri ve beyanları resmileştiren, aksinin kanıtlanmasını güçleştiren hatta neredeyse imkânsız hale getiren hukuki sonuçlar doğuracak belgelerin düzenlenmesi yetkisine sahiptir. Bu ağır kamusal yetkinin karşılığı, notere yüklenen ağır sorumluluktur.

Sorumluluğun hukuki niteliği: kusursuz sorumluluk. Noterlik Kanunu m. 162 uyarınca "stajyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile noterler, bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar." Yargıtay 14. HD, bu maddede kusurdan söz edilmemiş olduğundan noterlerin bu göreve ilişkin kişisel sorumluluğunun kusursuz sorumluluk esasına göre düzenlendiğini tespit etmiştir. Buna göre noterin sorumluluğu için dört unsur yeterlidir:

1. Noterin veya eylemlerinden sorumlu olduğu kişilerin görevleriyle ilgili bir eylemi bulunmalı,
2. Bir zarar doğmuş olmalı,
3. Zarar doğuran eylem hukuka aykırı olmalı,
4. Zarar ile eylem arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır.

Kararın ispat yükü bakımından altını çizdiği husus özellikle kıymetlidir: Tüm kusursuz sorumluluk hallerinde olduğu gibi zarar gören davacı, davalı noterin kusurunu kanıtlamak zorunda değildir; zarar gören davacı yalnızca zararla eylem arasındaki uygun illiyet bağını kanıtlamak zorundadır. Noterin sorumluluğu ancak uygun nedensellik bağının kesildiğinin kanıtlanması halinde ortadan kalkar. Bu hâller zarar görenin ağır kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru veya beklenmeyen hâldir.

Objektif özen standardı. Noterlik Kanunu m. 60/3 ile m. 84 ve devamı maddeleri gereğince satış vaadi sözleşmesinin yasaya uygun şekilde düzenlenmesi ve ona resmi belge niteliği kazandırılması görevi notere aittir. Yargıtay'ın formülasyonuyla noterin yapacağı işler oldukça sıkı kural ve şekil şartı esasına bağlanmıştır; noterler görevlerini yerine getirdiği sırada her türlü özen ve dikkati göstermek zorundadır. Kararın kıyas ölçüsü çarpıcıdır: Noterin sorumluluğu tespit edilirken normal bir insanın göstereceği özenli davranış değil, aynı işi yapan noterlik mesleğinde çalışan bir kişinin göstermesi gereken objektif davranış dikkate alınır. Bu "objektif meslek standardı", noterin kendini "ben bilmiyordum, gözümden kaçtı" gibi savunmalarla kurtarmasını engeller.

Somut olay değerlendirmesi. Yargıtay 14. HD somut olayda, sözleşmenin düzenlendiği sırada davalı noterin kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermediğini; kanunun sıkı şekil şartlarına bağladığı bir sözleşmede vaat alacaklısının imzasının alınmaması nedeniyle sözleşmenin resmi şekil koşullarını taşıyan bir sözleşme niteliğini kazanamadığını; davacıların bu nedenle satış vaadine konu taşınmazın mülkiyetini edinemediklerini ve zarara uğradıklarını; noterin daha üst düzeyde dikkat ve özen göstermesi gerekirken, aksine bu dikkat ve özeni göstermeme eylemi ile zarar arasında illiyet bağını kesen herhangi bir nedenin bulunmadığını tespit etmiştir. Sonuç olarak noterin, davacıların zararından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun kabulü ile onun hakkındaki davanın da kabulüne karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Matbu Vareste Maddesinin Hukuki Değerlendirmesi

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir savunma aracı, noterin sözleşmeye yerleştirdiği vareste maddesidir.. Tipik ifadeyle: "Sözleşmenin tanzimi ve tasdiki sırasında mülkiyeti araştırması bakımından vesaiki tetkikinden noteri vareste kıldığımızı, satıcının mülkiyete ilişkin bir belge ibraz etmesinin taraflarca kabul edildiğini..." şeklinde düzenlenen bu madde, noteri sorumluluktan kurtarmaz; aksine birçok yönden aleyhine delil niteliğindedir.

Noterlik Kanunu m. 72 — Resen Araştırma Yükümü

Noterlik Kanunu m. 72 açık hükmüyle noterlerin taraflar istemiş olmasa bile ilgililerin imzalarını, kimliklerini, ehliyetlerini araştırmak ve işlemin kanuna uygun olup olmadığını incelemekle yükümlü olduğunu düzenler. Maddedeki "taraflar istemiş olmasa bile" ibaresi, araştırma yükümlülüğünün taraf iradesinden bağımsız olduğunu ve sözleşmeye konulacak hiçbir madde ile ortadan kaldırılamayacağını ortaya koyar. Aynı şekilde Noterlik Kanunu m. 53 uyarınca noterler kanunların emredici hükümlerine aykırı hususlarda işlem yapamaz; bu yasak taraf tasarrufuna bırakılmış bir yüküm değil, kamu düzeni niteliğindedir.

TBK m. 115 Karşısında Geçersizlik

Türk Borçlar Kanunu m. 115/1'e göre borçlunun ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Aynı maddenin 3. fıkrası, uzmanlığı gerektiren bir hizmet, meslek veya sanat ancak kanun ya da yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütülebiliyorsa, borçlunun hafif kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşmaların da kesin hükümsüz olacağını düzenler. Noterlik, ruhsata tabi ve uzmanlık gerektiren bir meslek olduğundan, hem ağır hem hafif kusur için noter lehine yapılan sorumsuzluk anlaşmaları tamamen geçersizdir.

Maddenin Aleyhe Delile Dönüştürülmesi

Vareste maddesinde yer alan "satıcının mülkiyete ilişkin bir belge ibraz etmesinin taraflarca kabul edildiği" ifadesi, noterin hiçbir belge görmeden işlem tesis ettiğinin yazılı itirafı niteliğindedir. Bu beyan, Yargıtay 14. HD'nin 2015/5791 E. sayılı kararında şart koşulan "sözleşmenin yasaya uygun şekilde düzenlenmesi ve ona resmi belge niteliği kazandırılması" yükümünün ihmal edildiğini karşı tarafın kendi kalemiyle belgelediği anlamına gelir. Dava dilekçesinde bu madde sadece karşı tarafın savunma aracı olarak değil, noterin objektif özen standardını karşılamadığının yazılı delili olarak kullanılmalıdır.

Müterafik Kusur İtirazı

Noter tarafı, vareste maddesine dayanarak Türk Borçlar Kanunu m. 52 kapsamında zarar görenin müterafik kusurunu ileri sürebilir. Ancak hukuki bilgisi olmayan sıradan bir vatandaşın, matbu bir maddenin hukuki sonucunu noterle eşit düzeyde kavraması beklenemez. Noter bir güven kurumudur ve vatandaşın notere gitmesinin kendisi, kontrol yapılacağına duyulan güvenin meşruiyetini yansıtır. Bu nedenle mahkemenin yapabileceği indirim pratikte sınırlıdır ve ana tazminat yükünü ortadan kaldırmaz.

Vaat Borçlusu ile Noterin Müteselsil Sorumluluğu

Satış vaadinin ifa edilememesi halinde alıcı, iki farklı hukuki temele dayanarak iki farklı kişiden tazminat talep edebilir: Vaat borçlusuna karşı sözleşmesel veya sebepsiz zenginleşmeye dayalı talep; notere karşı Noterlik Kanunu m. 162'ye dayalı kusursuz sorumluluk temelli talep. Bu iki talebin aynı davada birleştirilmesi ve müteselsil sorumluluk olarak ileri sürülmesi hem hukuken mümkün hem de stratejik olarak avantajlıdır.

TBK m. 61 ve Tam Teselsülün Yasal Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu m. 61, birden çok kişinin birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümlerin uygulanacağını düzenler. Bu düzenlemedeki "aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumluluk" ifadesi, farklı hukuki sebeplerden doğan sorumlulukların aynı zarar etrafında birleşmesini kapsar. Somut olayda vaat borçlusunun sorumluluğu sözleşmeden veya sebepsiz zenginleşmeden; noterin sorumluluğu ise haksız fiil temelli kusursuz sorumluluktan doğar. İki sorumluluk farklı kaynaktan doğsa da aynı zarara yönelmektedir — alıcının ödediği bedel ve müspet zararı. Bu, tam teselsülün tipik görünümüdür.

Yargıtay 14. HD'nin 2015/5791 E. sayılı kararı, tam da bu yapıyı uygulamaya geçirmiş ve noterin davacıların zararından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu sonucuna ulaşmıştır. Karar, noter ile vaat borçlusunun aynı davada müteselsil sorumlu olarak dava edilebileceğinin emsalini oluşturmaktadır.

Usul Kurgusu — Terditli Talep ve Müteselsil İddia

Birleşik davada dilekçenin katmanlı yapıda hazırlanması alıcının menfaatini azami ölçüde korur:

• Asli talep (yalnız vaat borçlusu): Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil.
• Birinci terditli talep (vaat borçlusu ve noter müteselsil): Sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığının tespiti halinde, müspet zarar tazminatı — taşınmazın (veya payın) dava tarihindeki rayiç değeri. Yargıtay 7. HD'nin 2024/3989 E. sayılı onaması, bu hesaplamanın hukuki dayanağını net biçimde ortaya koymuştur.
• İkinci terditli talep (vaat borçlusu ve noter müteselsil): Sözleşmenin şekil noksanlığı veya kesin hükümsüzlük nedeniyle geçersiz sayılması halinde, ödenen bedelin yasal faiziyle iadesi ve diğer zararların müteselsilen tahsili.
• İhtiyati tedbir talebi: Taşınmaz payının yargılama boyunca üçüncü kişilere devrinin önlenmesi (HMK m. 389 vd.). Yargıtay 14. HD'nin 2015/5791 E. sayılı kararında vaat borçlusunun dava sırasında taşınmazı üçüncü kişiye devretmiş olması, tedbirin ne denli kritik olduğunu göstermektedir.

Yer Yetkisi ve Görev

Vaat borçlusuna karşı açılacak tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin dava niteliğinde olup taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kesin yetkiyle açılır (HMK m. 12). Notere karşı açılacak tazminat davası ise davalının yerleşim yeri veya haksız fiilin işlendiği yer mahkemesinde açılabilir (HMK m. 6, 16). HMK m. 7 uyarınca davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde diğer davalıya karşı da birlikte dava açılabildiğinden, birleşik davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde yürütülmesi mümkündür. Görev bakımından her iki talep de asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 2).

Birleşik Davanın Stratejik Üstünlükleri

• Delil birliği. Tapu kaydı, noter sicil kaydı, veraset ilamı ve sözleşme metni tek dosyada değerlendirilir. Noter ile vaat borçlusunun birbirlerine karşı geliştirdiği savunmalardan doğan çelişkiler alıcı lehine sonuç doğurur.
• Çelişkili karar riskinin ortadan kalkması. Ayrı davalarda bir mahkemenin sözleşmeyi geçerli sayıp diğerinin kesin hükümsüz sayması alıcıyı kısır döngüye sokar; birleşik davada tek bir nitelendirme yapılır.
• Yargılama gideri ve süresi tasarrufu. Tek harç, tek tebligat süreci, tek bilirkişi incelemesi.
• Müteselsil icra imkânı. Hüküm müteselsil sorumluluk tesis ederse, alıcı tazminatı iki davalıdan dilediğinden tahsil edebilir. Noterin sorumluluk sigortası veya Noterler Birliği fonu güvencesi, tahsilatı pratik olarak hızlandırır. Noter ödeme sonrası iç ilişkide vaat borçlusuna TBK m. 62 kapsamında rücu eder.

Pratik Öneri ve Kontrol Listesi

Satış vaadi sözleşmelerinde ileride doğabilecek noter sorumluluğu davalarını önlemek ve alıcının menfaatini baştan güvence altına almak için aşağıdaki kontrol listesi izlenmelidir:

1. Sözleşme öncesi tapu kaydı güncel olarak çıkarılır; mülkiyetin türü (elbirliği / paylı / tam), takyidatlar ve vasıf tespit edilir.
2. Sözleşmede her iki tarafın (vaat alacaklısı ve vaat borçlusu) imzasının alındığı, Noterlik Kanunu m. 84'ün öngördüğü tüm unsurların karşılandığı noter huzurunda kontrol edilir. İmza eksikliği, noterin kusursuz sorumluluğunu doğrudan tahakkuk ettiren bir noksanlıktır.
3. Taşınmaz elbirliği halindeyse, ifa kabiliyetinin ancak iştirak hali çözüldüğünde doğacağı ve aksi takdirde alıcının müspet zarar tazminatı talep edebileceği sözleşmeye açıkça yazılır.
4. Taşınmaz tarım nitelikli ise il/ilçe tarım müdürlüğünden 5403 sayılı Kanun kapsamında satış vaadine engel olup olmadığına dair yazılı görüş alınır.
5. Sözleşmeye vareste maddesi koydurulmaz; konulmuşsa dahi hukuki geçersizliği karşı tarafa bildirilir.
6. Sözleşmenin imzalanmasını takiben vakit geçirilmeden Tapu Kanunu m. 26/2 uyarınca tapuya şerh işletilir.
7. İfanın risk altına girdiği anda, vaat borçlusunun payının devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir talepli dava açılır.
8. Dava açılırken asli talep tapu iptal ve tescil; terditli talepler müspet zarar (dava tarihindeki rayiç değer) ve ödenen bedelin iadesi olarak kurgulanır; noter ile vaat borçlusu müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulur.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde noter, sadece taraf iradesini kayda geçiren bir memur değil; Noterlik Kanunu m. 1 anlamında bir güven kurumunun temsilcisi ve m. 162 kapsamında kusursuz sorumluluğu bulunan bir hukuki güvenlik aktörüdür. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2015/5791 E., 2017/9001 K. sayılı kararı, noterin şekil şartlarını karşılamayan bir sözleşmeyi düzenlemesi halinde vaat borçlusu ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulacağını ve objektif meslek standardının ölçü alınacağını kesin biçimde ortaya koymuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2024/3989 E., 2025/1988 K. sayılı onaması ise elbirliği mülkiyetine konu paya ilişkin satış vaadi sözleşmesinin taahhüt muamelesi olarak geçerli olduğunu; tapu iptal ve tescil mümkün olmasa dahi alıcının müspet zararını — hissenin dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden — talep edebileceğini kesinleştirmiştir.

Bu iki karar birlikte değerlendirildiğinde alıcı için en etkili hukuki yol nettir: Vaat borçlusu ile noter aleyhine aynı davada, TBK m. 61 çerçevesinde müteselsil sorumluluk iddiasıyla ve terditli taleplerle birleşik bir dava açılması. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde HMK m. 7 ve m. 12 çerçevesinde yürütülecek bu davada ihtiyati tedbir talebinin dilekçeye eklenmesi, ödenen bedelin fiilen güvence altına alınmasının tek etkili usul aracıdır. Sözleşmenin kuruluş aşamasında alınacak önlemler ve sonrasında atılacak hukuki adımlar birlikte uygulandığında, alıcının ödediği bedelin kaybedilmesi riski önemli ölçüde azaltılabilir; üstelik Yargıtay 7. HD'nin onadığı içtihat, alıcının sadece ödediği bedeli değil, çoğu zaman bunun çok üzerindeki güncel rayiç bedeli tahsil etme imkânını da sağlar.