← Makale Listesine Dön
Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm Sayısal Referanslar
Ders Notu — Sayısal Referans
Kentsel Dönüşüm
Sayılar, Oranlar, Süreler
6306 sayılı kanun uygulamalarında kritik eşikler, karar çoğunlukları, yasal süreler ve muafiyet oranları
Karar Çoğunluk Oranları
Hangi aşamada hangi çoğunluk gerekir?
Salt Çoğunluk
½+ 1 arsa payı
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yeniden değerlendirme kararı (yıkım, güçlendirme, müteahhit seçimi) için gereken asgari oran.
6306 m.6/f.1
Nitelikli Çoğunluk
2/3arsa payı
Prof. Özmen şemasında: Paylı mülkiyette kat mülkiyetine yeniden geçiş için hedeflenmesi gereken oran. Eser sözleşmesi ile diğer malikleri bağlar.
MK m.692 • KMK Ek-4
Azınlık Eşiği
1/3bloke payı
Karara katılmayan azınlık. Açık artırma ile payları edinilir. Sağduyulu malikler bu oranı aşarak soysuz girişimleri bertaraf edebilir.
6306 m.6 • MK m.698
KMK Ek-4 Çoğunluğu
4/5kat maliki
Kat malikleri bu çoğunluğu oluşturduğunda 6306 kapsamından çıkarlar. Olağan KMK hükümlerine göre süreç işler.
KMK Ek Madde 4
Oybirliği
100%
Riskli yapı kararı kesinleşmeden önce yıkım/yeniden yapım kararı alınacaksa KMK m.44 uyarınca oy birliği şarttır. Arsa tapulu binada MK m.692 geçerlidir.
KMK m.44 • MK m.692
Kat İrtifakı Eşiği
2/3fiili ikamet
Kat irtifakı kurulmuş yapılarda bağımsız bölümlerin 2/3'ü fiilen ikamete açılmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Riskli yapı tespitine konu olabilir.
KMK m.17 son fıkra
Salt Çoğunluk Karar Dağılımı (Tipik Senaryo)
Karara katılan çoğunluk
Kararsız / ikna edilebilir
Muhalif azınlık
Salt çoğunluk = arsa payının %50'sini aşan + 1 pay. Azınlığın payı açık artırmayla satışa çıkarılır. Riskli alan/rezerv alandaysa ve paydaşlar almazsa idare raiç bedelle satın alır.
Müteahhit Satış İzni Oranı (Tamamlanma Bazlı)
Satılabilir kısım
Tamamlanma – satış farkı (–%10)
Tamamlanmamış kısım
İnşaat %80 tamamlandıysa → müteahhit payının en fazla %70'ini satabilir (tamamlanma oranı – %10). Kat mülkiyeti kurulmuşsa veya yapı kullanma izni alınmışsa izin gerekmez.
Kritik Süreler ve Tarihler
Hak düşürücü süreler, zamanaşımı ve yasal limitler
15 gün
Riskli yapı tespitine itiraz süresi. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne dilekçe ile başvuru.
6306 m.3
15 gün
Karara katılma / sözleşme imzalama süresi. Katılmayanların arsa payı satışa çıkar. Süre, karar tebliğinden itibaren başlar.
6306 m.6
15 gün
Muhtarlık / bina panosundaki ilanın kalma süresi. Son gün tebliğ tarihi sayılır. Toplantıya çağrı için zorunlu asgari ilan süresi.
Uyg. Yön. m.15/f.2
15 gün
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı öncesi bildirim zorunluluğu (kıyas yoluyla uygulanabilir).
KMK m.29/f.2
30 gün
Yıkımdan sonra salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma kararı alınabilir.
2942 sy. kan. m.32
6 ay
Yapı ruhsatı alınması için makul süre (Yargıtay içtihadı). Prof. Özmen sözleşmelerde 8 ay önermektedir.
Yargıtay İçtihadı
6 ay
Müteahhide devredilen arsa paylarına kat irtifakı kurulana kadar veya 6 ay içinde kurulmazsa: malzeme/işçilik alacakları hariç haciz/tedbir konulamaz.
6306 m.6
1 yıl
Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak harç/vergi muafiyetinden yararlanmak için asgari kiracılık süresi.
6306 m.7
3 ay
Mirasın reddi süresi. Depremde yıkılan binada kusursuz sorumluluktan kaçınmak için mirasçının sulh mahkemesine başvuru süresi.
MK m.606
10 yıl
BK 69 kusursuz sorumluluk zamanaşımı. Başlangıç: binanın yıkılma tarihi (yapı kullanma izni değil). Müteahhide rücu için geçerli.
BK m.69 • Yargıtay
Harç ve Vergi Muafiyetleri
6306 m.7 kapsamında muaf işlemler, oransal hesaplar ve GİB görüşleri
| Muaf Kişi | Muaf İşlem | Muaf Harç/Vergi | Oran |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı maliki | Dönüşüm öncesi ilk satış/devir/tescil/ipotek | Tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harcı | %100 |
| Müteahhit | Yeni binadaki ilk satış (3. kişiye) | Tapu harcı, noter harcı, damga vergisi | %100 |
| En az 1 yıllık kiracı | Dönüşümle ilgili işlemler | Tapu harcı, belediye harcı | %100 |
| Tevhit (riskli + risksiz) | Birleşik parselde satış | Tapu harcı | Oransal |
| Tevhit (riskli + risksiz) | Birleşik parselde satış | Döner sermaye | %0 (muafiyet yok) |
| Arsa sahibi üzerinden satış | Müteahhit payı arsa sahibi adına satılırsa | Tapu harcı | %0 (muaf değil) |
TEVHİT DURUMUNDA ORANSAL TAPU HARCI MUAFİYETİ FORMÜLÜ
Muaf Oran =
Riskli Parsel Alanı ÷
Toplam Parsel Alanı ×
%100
Döner sermaye ücreti bu formülden hariçtir — tam alınır | GİB 06.01.2025 tarihli görüş
GİB Görüşü — Dikkat
Müteahhit payı arsa sahibi üzerinden 3. kişiye satılırsa bu "müteahhidin ilk satışı" sayılmaz → harç muafiyetinden yararlanılamaz. GİB 06.01.2025 tarihli görüş.
Kanun Maddeleri Hızlı Referans
Tüm transkriptlerde geçen kritik maddeler ve işlevleri
| Kanun | Madde | İşlev | Kullanım |
|---|---|---|---|
| MK | m.2 | Dürüstlük kuralı | Tebligat kaçağı, hakkın kötüye kullanılması |
| MK | m.5 | Genel hükümlerin uygulanması | BK hükümlerinin KMK'da kıyasen uygulanması |
| MK | m.23 | Kişilik haklarının korunması | Yaşam hakkı, beden bütünlüğü — yıkım zorunluluğu |
| MK | m.644 | Elbirliğinden paylıya geçiş | Miras paylaşımı öncesi dönüşüm talebi |
| MK | m.688 | Paydaşlık hakları | Her paydaş payı oranında malik hak ve yetkisine sahip |
| MK | m.692 | Olağanüstü yönetim — oybirliği | Yıkım/yeniden yapım kararı (riskli yapı öncesi) |
| MK | m.698 | Paylı halin giderilmesi | İzale-i şuyu — bekletici mesele yapılmalı |
| MK | m.731 | Kanundan doğan kısıtlama | 6306'nın mülkiyet kısıtlaması niteliği |
| MK | m.851 | Üst sınır ipoteği | Teminat ipoteğinde miktar zorunluluğu |
| MK | m.981 | Zilyedin hak koruma | İzinsiz tabela sökümü, gasp ve saldırıya karşı |
| MK | m.1023 | İyiniyetli 3. kişi | Sığınaktan bozma dairelerde yolsuz tescil |
| BK | m.27/2 | Kısmi hükümsüzlük | Sözleşmenin ihlal eden hükümlerinin iptali |
| BK | m.38/2 | Korkutma (ikrah) | Zorla imzalanan sözleşmenin iptali |
| BK | m.69 | Yapı malikinin sorumluluğu | Kusursuz sorumluluk, deprem tazminatları |
| KMK | m.3 | Arsa payı belirleme | Düzeltme davası — denkleştirme bedeli |
| KMK | m.10/f.7 | Denkleştirme | Arsa payı farkı için ödeme (şerefiye) |
| KMK | m.44 | Oybirliği şartı | Riskli yapı kararı öncesi yıkım kararı |
| KMK | m.47 | Kat mülkiyetinin sona ermesi | Yıkımla kendiliğinden sona erer |
| 6306 | m.3 | Riskli yapı tespiti | Tespit, itiraz, kesinleşme |
| 6306 | m.6 | Uygulama — ana madde | 19 fıkra, karar, pay satışı, yıkım |
| 6306 | m.6/A | Özel uygulama alanı | Hazine adına tescil, resen işlemler |
| 6306 | m.7 | Muafiyetler | Harç, vergi, döner sermaye muafiyetleri |
| HMK | m.153 | Bekletici mesele | İzale-i şuyuda yeniden değerlendirme |
| HMK | m.389 | İhtiyati tedbir | Toplantı usulsüzlüğünde tedbir talebi |
Kritik Eşik ve Kıyaslamalar
Karıştırılmaması gereken tarih, oran ve kavram ayrımları
| Konu | Öncesi | Sonrası | Kırılım |
|---|---|---|---|
| Tebligat yetkisi | Tapu müdürlüğü yapar | Başkanlık/İdare/TOKİ yapar | 7 Kasım 2023 |
| Toplantı şartı | Toplantısız karar alınabilir | Toplantı zorunlu | 4 Şubat 2026 |
| Karar çoğunluğu | KMK m.44 — Oybirliği | 6306 m.6 — Salt çoğunluk | Riskli yapı kesinleşmesi |
| Mülkiyet rejimi | Kat mülkiyeti (KMK) | Paylı mülkiyet (MK 688) | Binanın yıkılması |
| Ön sözleşme geçerliliği | Geçersiz (noterde bile) | Geçerli — salt çoğunlukla | Riskli yapı kesinleşmesi |
| Tevhitte tapu harcı | Oransal muafiyet (riskli alan / toplam alan) | GİB Görüşü | |
| Tevhitte döner sermaye | Muafiyet yok — tam alınır | Sınav tuzağı! | |
Sınav İçin Altın Kural
Riskli yapı kararı kesinleşmeden önce: KMK geçerli → oybirliği gerekir → ön sözleşmeler geçersiz.
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra: 6306 geçerli → salt çoğunluk yeterli → toplantı şartı zorunlu (4 Şubat 2026 sonrası).
Yapı Malikinin Sorumluluğu — Sayısal Özet
BK m.69: Kusursuz sorumluluk, kurtuluş beyyinesi yok. Zamanaşımı: 10 yıl (yıkılma tarihinden). Deprem: Yan bina ayaktaysa mücbir sebep değil (9+ şiddet hariç). Müteselsil sorumluluk: MK m.20 — tüm paydaşlar birlikte sorumlu. Rücu: Müteahhide, zamanaşımı içinde.