Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği

Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıması, tek başına geçersizlik sebebi midir? Bu sorunun cevabı, kiracının taahhüt anında taşınmaza yeni mi girdiğine yoksa orada zaten oturuyor mu olduğuna göre kökten değişir. Bu yazıda, yenilenen kira ilişkisinde verilen tahliye taahhütlerinin geçerlilik şartlarını TBK m. 352/1 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadı ışığında ele alıyoruz.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kira ilişkilerinde kiracı, kural olarak güçlü bir korumadan yararlanır; kiraya veren sözleşmeyi keyfî olarak sona erdiremez. Tahliye taahhüdü, bu korumanın istisnalarından biri olup, kiraya verene taahhüt edilen tarihte sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır.

Müessese, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Anılan fıkra uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Geçerliliğin Beş Temel Şartı

Yerleşik yargı uygulaması ışığında, bir tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması aranır:

1. Yazılı şekil: Taahhüt yazılı olmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir; noter onayı geçerlilik şartı olmayıp yalnızca ispat gücünü artırır.
2. Kiracının iradesini yansıtması: Taahhüt bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır.
3. Tesliminden sonra verilmiş olma: Taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir. Bu şart, kiracının taşınmazı elde edebilmek için baskı altında, gerçek iradesini yansıtmaksızın taahhüt vermesini önlemeye yöneliktir.
4. Belirli (veya belirlenebilir) tahliye tarihi: Boşaltma tarihi açıkça yazılı olmalıdır.
5. Süresinde takip/dava: Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Uygulamada en çok tartışılan ve davaların en sık kaybedildiği nokta, üçüncü şart olan "teslimden sonra verilmiş olma" koşuludur. Bu koşulun değerlendirilmesi, taahhüt ile sözleşmenin tarihleri çakıştığında özel bir önem kazanır.

"Aynı Tarih Sorunu": Belirleyici Ayrım

Tahliye taahhütleri çoğu zaman kira sözleşmesiyle birlikte, aynı tarihte imzalanır. Bu durum tek başına taahhüdü geçersiz kılar mı? Cevap, kiracının taahhüt anındaki durumuna bağlıdır ve iki temel hâli birbirinden ayırmak gerekir.

İlk Kira İlişkisi: Aynı Tarihli Taahhüt Kural Olarak Geçersizdir

Kiracı taşınmaza ilk kez girerken, kira sözleşmesiyle aynı anda ve henüz taşınmaza yerleşmemişken alınan tahliye taahhüdü kural olarak geçersiz sayılır. Yargıtay bu hâlde, kiracının taşınmazı elde edebilmek amacıyla irade serbestisi bulunmaksızın taahhüt verdiğini kabul eder. Zira henüz teslim gerçekleşmemiştir ve kiracı, evi kiralayabilmek için taahhüdü adeta bir ön koşul olarak imzalamak zorunda kalmıştır. Bu durumda kanunun aradığı "teslimden sonra verilme" şartı sağlanmamış olur.

Yenilenen Dönem: Aynı Tarihli Taahhüt Geçerlidir

Buna karşılık, kiracı taşınmazda zaten oturmaktayken kira ilişkisinin yenilendiği bir dönemde verdiği taahhüt — yeni sözleşmeyle aynı tarihli olsa dahi — geçerlidir. Çünkü teslim çoktan gerçekleşmiştir; kiracının taşınmazı elde etme baskısı altında bulunmadığı bir aşamada, serbest iradesiyle taahhütte bulunduğu kabul edilir. Bu hâlde taahhüdü geçersiz kılan "baskı/irade fesadı karinesi" işlemez ve kanunun aradığı "teslimden sonra verilme" şartı sağlanmış sayılır.

Kilit ayrım: Aynı tarihli tahliye taahhüdü, kiracı taşınmaza ilk kez giriyorsa kural olarak geçersiz; kiracı taşınmazda zaten oturuyorsa (yenilenen dönem) geçerlidir. Belirleyici olan, sözleşme ile taahhüdün aynı tarihi taşıması değil, taahhüt anında teslimin gerçekleşmiş olup olmadığıdır.

Güncel Yargıtay Uygulaması

Yargıtay'ın kira hukukuna ilişkin yerleşik içtihadı, yukarıdaki ayrımı istikrarlı biçimde uygulamaktadır. Aşağıda, konuyu üç yönden aydınlatan üç emsal karara değiniyoruz. Bu kararlar, kira uyuşmazlıklarına bakmakla görevli olan 6. Hukuk Dairesi tarafından verilmiş olup; ilgili dairenin görev alanı sonradan 3. Hukuk Dairesi'ne devredilmiştir. İçtihadın özü ise değişmeden uygulanmaya devam etmektedir.

1) Yenilenen Sözleşmedeki Aynı Tarihli Taahhüt Geçerlidir

İlk olarak, 6. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2016 tarihli kararı, tam da bu yazının konusunu oluşturan durumu ele alır. Olayda taraflar arasında dört yıl süreli bir kira sözleşmesi devam ederken, karşılıklı iradelerle yeni başlangıç tarihli ve beş yıl süreli yeni bir sözleşme düzenlenmiş; bu sözleşmenin arkasına da tahliye taahhüdü eklenmiştir. Daire, tarafların sözleşme kurulduktan sonra bir araya gelerek sözleşmenin sonunu belirleyebileceklerini, bunu kısıtlayan bir yasa hükmü bulunmadığını vurgulamıştır.

Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri, sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilir.
Yargıtay 6. HD, 22.02.2016, E. 2015/5363, K. 2016/1143 (özetlenmiştir)

Daire, taahhüdün geçerli olduğu sonucuna vararak işin esasının incelenmesi ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini belirtmiş; yerel mahkemenin red kararını bozmuştur.

2) Yenilenen Kira Sözleşmesindeki Taahhüt Hüküm Doğurur

İkinci olarak, 6. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2010 tarihli kararı aynı ilkeyi pekiştirir. Bu olayda takibe dayanak yapılan kira sözleşmesinin yenilenmiş bir sözleşme olduğu tespit edilmiş ve Daire, yenilenen kira sözleşmesinde yer alan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu açıkça hükme bağlamıştır. Sonuç olarak itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerektiği belirtilerek yerel mahkemenin red kararı bozulmuştur. Bu karar, "yenilenen sözleşmedeki taahhüdün geçerliliği" ilkesinin tek bir karara dayanmadığını, istikrarlı bir uygulama olduğunu göstermesi bakımından önemlidir.

3) Önemli İstisna: Taahhütten Sonra Yeni Sözleşme Yapılırsa Taahhüt Geçersizleşir

Üçüncü karar ise madalyonun diğer yüzünü gösterir ve uygulamada en sık gözden kaçan inceliği ortaya koyar. 6. Hukuk Dairesi'nin 05.09.2012 tarihli (E. 2012/9893, K. 2012/11043) kararına konu olayda kiracı, taşınmazda otururken bir tahliye taahhüdü vermiş; ancak taahhüdün düzenlenmesinden yaklaşık bir yıl sonra taraflar bir araya gelerek, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayacak şekilde yeni şartlarda yeni bir kira sözleşmesi düzenlemişlerdir. Daire, taahhüt edilen tahliye tarihini de içine alan yeni bir sözleşme yapılmış olması karşısında, önceki tahliye taahhüdünün geçersiz hâle geldiğine hükmetmiştir.

Bu kararın taşıdığı mesaj kritiktir: İşlemlerin sırası, tarihlerin çakışmasından daha belirleyicidir. Taahhüt ile yeni sözleşme aynı anda verilmişse (yenileme anında), taahhüt geçerlidir. Buna karşılık, önce taahhüt alınmış, sonradan taahhüt edilen tahliye tarihini de aşan/kapsayan yeni bir kira ilişkisi kurulmuşsa, tarafların eski taahhütten zımnen vazgeçtiği kabul edilir ve taahhüt hükümsüz kalır.

Senaryo	Sonuç
Kiracı taşınmaza ilk kez girerken, sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt	Kural olarak geçersiz
Kiracı zaten otururken, yenilenen dönemde aynı tarihli taahhüt	Geçerli
Taahhütten sonra, tahliye tarihini de kapsayan yeni sözleşme yapılması	Önceki taahhüt geçersizleşir

Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar

Geçerli bir tahliye taahhüdü, tek başına tahliye sonucunu otomatik olarak doğurmaz. Hakkı kullanmanın usul ve süre kuralları, çoğu zaman uyuşmazlığın gerçek belirleyicisidir.

Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğundan kaçırılması hâlinde taahhüt geçerliliğini yitirir. Bu nedenle taahhüt edilen tahliye tarihi mutlaka takvime alınmalı; tarih yaklaşırken kiraya verene taahhüdü zayıflatabilecek herhangi bir yazılı veya sözlü teyit verilmemesine özen gösterilmelidir.

Adi Belgede İmza İtirazı Riski

Taahhütname noter onaysız (adi yazılı) ise, kiracının süreci uzatmak için başvuracağı en olası savunma, "taahhütteki imza bana ait değildir" şeklindeki imza inkârıdır. İmzanın inkârı hâlinde kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; bunun yerine genel mahkemede (kira ilişkisi nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesinde) itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir. Bu davada imza, bilirkişi incelemesiyle araştırılır ve süreç istinaf aşamasıyla birlikte hatırı sayılır bir zamana yayılabilir. Taahhüdün noterde düzenlenmesi/onaylanması, bu riski büyük ölçüde bertaraf eder.

Adım Adım Süreç

1. İcra takibi: Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi (örnek No. 14) başlatır ve kiracıya tahliye emri tebliğ edilir.
2. İtiraz: Kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz ederek takibi durdurabilir. Süreler bu aşamada çok kritiktir; tebligat takibi titizlikle yapılmalıdır.
3. İtirazın iptali / tahliye davası: Adi belgede imza inkârı söz konusuysa kiraya veren, icra mahkemesi yerine Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açar.
4. Bilirkişi ve istinaf: İmza, bilirkişi incelemesiyle araştırılır; ilk derece kararına karşı istinaf yolu açıktır. Mahkemelerin iş yüküne göre süreç birkaç yıla yayılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesiyle aynı tarihli tahliye taahhüdü geçerli midir?

Bu sorunun cevabı, kiracının taahhüt anındaki durumuna bağlıdır. Kiracı taşınmaza ilk kez giriyorsa, sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt kural olarak geçersizdir; çünkü teslim henüz gerçekleşmemiştir ve kiracı taşınmazı elde edebilmek için baskı altında kabul etmiş sayılır. Buna karşılık kiracı taşınmazda zaten oturuyorken yenilenen bir dönemde taahhüt vermişse, aynı tarihli olsa dahi taahhüt geçerlidir.

Tahliye taahhüdünün noter onaylı olması zorunlu mudur?

Hayır. TBK m. 352/1 noter onayı aramaz; adi yazılı şekil geçerlilik bakımından yeterlidir. Ancak noter onayı, kiracının "imzayı ben atmadım" şeklindeki imza inkârı savunmasını büyük ölçüde devre dışı bırakarak süreci hızlandırır ve ispat gücünü artırır. Bu nedenle uygulamada noterde düzenlenmiş taahhütler tercih edilmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı takip için süre var mıdır?

Evet. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde taahhüt geçerliliğini yitirir ve aynı taahhüde dayanılarak yeniden takip yapılamaz.

Önce taahhüt alınıp sonra yeni sözleşme yapılırsa ne olur?

Taahhüt verildikten sonra, taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayacak şekilde yeni şartlarda bir kira sözleşmesi düzenlenmişse, tarafların önceki taahhütten zımnen vazgeçtiği kabul edilir ve eski taahhüt geçersizleşir. Bu nedenle taahhüt alındıktan sonra yapılacak yenileme işlemlerinde, mevcut taahhüdün akıbeti mutlaka değerlendirilmelidir.

Sonuç

Yenilenen kira sözleşmesinde yer alan ya da onunla aynı tarihte verilen tahliye taahhüdü, kiracının taahhüt anında taşınmazda zaten oturuyor olması koşuluyla geçerlidir. Aynı tarih olgusu, kiracı taşınmaza ilk kez giriyorsa geçersizlik doğururken; teslim çoktan gerçekleşmiş bir yenileme döneminde bu sonucu doğurmaz. Buna karşılık, bir taahhüt alındıktan sonra tahliye tarihini de kapsayan yeni bir sözleşme yapılmışsa, önceki taahhüt geçersizleşir. Dolayısıyla her somut olayda belgelerin tarih sırası, kiracının fiilî oturum durumu ve bir aylık hak düşürücü sürenin korunması dikkatle değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı süreçler, hem maddi hukuk hem de icra-usul kuralları bakımından çok sayıda sürprize açıktır. Hak kaybı yaşamamak için, takip başlatılmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi büyük önem taşır.