İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Şartları ve Süreç Yönetimi
Ev sahibi, kiraya verdiği taşınmazda kendisi ya da yakınları oturmak veya işyeri olarak kullanmak istediğinde başvuracağı yol ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır. Bu davalarda sonucu çoğu zaman ihtiyacın kendisinden çok süreler belirler: bir aylık dava açma süresini kaçıran kiraya veren, en az bir yıl daha beklemek zorunda kalabilir.
Bu yazıda ihtiyaç nedeniyle tahliyenin kimler için istenebileceğini, ihtiyacın mahkemede nasıl kanıtlanacağını, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde dava açma sürelerini, taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin haklarını, arabuluculuk şartını ve tahliyeden sonraki üç yıllık kiralama yasağını Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarıyla anlatıyoruz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye kimler için istenebilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini açacağı bir davayla sona erdirebilir. Hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır ve dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kanundaki liste sınırlı sayım niteliğindedir. Çocuk, torun, anne ve baba bu kapsamdadır; kardeş, yeğen veya kayınvalide gibi yakınlar için ise, kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerden değillerse ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemez. Nitekim kiraya verenin kızı ve ailesinin konut ihtiyacına dayanan bir davada Yargıtay, ihtiyacın kanıtlandığını kabul ederek tahliyeye karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD E. 2015/966, K. 2015/6001).
Aynı madde, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa da tahliye imkânı tanır. Bu yazı, uygulamada çok daha sık karşılaşılan konut ve işyeri ihtiyacına odaklanmaktadır.
İhtiyaç nasıl kanıtlanır?
Yargıtay'ın yerleşik ölçütüne göre tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır. Devamlılık göstermeyen geçici bir ihtiyaç, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı bir ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz. Ayrıca ihtiyacın yalnızca dava tarihinde bulunması yetmez; yargılama boyunca da devam etmesi gerekir.
Yurt dışında yaşayan davacı, Türkiye'ye kesin dönüş için satın aldığı konutta oturan kiracının tahliyesini istemiştir. İlk derece mahkemesi, dönüş iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Hukuk Genel Kurulu ise tanık beyanlarını, davacının eşinin yurt dışındaki işinden istifa ettiğini gösteren belgeyi ve ikametgâh nakil belgesini birlikte değerlendirerek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu, yargılama sırasında da sürdüğünü kabul etmiştir.
Kiracı yargılama sürerken taşınmazı boşaltınca dava konusuz kalmıştır. Genel Kurul, bu durumda yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin, davanın açıldığı tarihte hangi tarafın haklı olduğuna göre belirlenmesi gerektiğini (HMK m. 331/1) ve davacının haklı olduğunu belirtmiştir.
Pratik sonuç: İhtiyacı destekleyen belgeler (tayin yazısı, istifa ya da emeklilik belgesi, nakil belgesi, evlilik tarihi) dava boyunca güncel tutulmalı ve dosyaya sunulmalıdır.
Konut ihtiyacında en güçlü delil, ihtiyaç sahibinin halen kirada oturmasıdır. Yargıtay bu durumu ihtiyacın varlığının başlıca kanıtı saymaktadır.
Davacı, işinden çıkarılarak taşınmazın bulunduğu ilçeye yerleşen ve orada kirada oturan oğlunun konut ihtiyacı için tahliye istemiştir. Mahkeme ihtiyacın samimi olduğunun kanıtlanamadığını kabul ederek davayı reddetmiştir. Daire, ihtiyaç sahibinin kirada oturduğuna ilişkin sözleşmenin dosyada bulunduğunu, tanıkların da iddiayı doğruladığını belirterek ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu kabul edilmesi gerektiğine karar vermiş ve kararı bozmuştur.
Pratik sonuç: İhtiyaç sahibinin kira sözleşmesi, davanın en önemli belgesidir ve dava dilekçesiyle birlikte sunulmalıdır.
Yargıtay, ihtiyaç sahibinin kirada oturduğu tartışmasız olduğunda ayrıca tanık gösterilmemesinin davanın reddi için gerekçe olamayacağını da belirtmiştir (Yargıtay 6. HD E. 2014/3336, K. 2014/4259).
Kiraya veren, damadının İstanbul'a tayini çıktığı ve torunu orada üniversiteye başlayacağı için kızı ve ailesinin konut ihtiyacına dayanmıştır. Kiracı, asıl amacın kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle kiraya vermek olduğunu savunmuş; mahkeme de dava öncesinde kira artışı için ihtar çekilmiş olmasını samimiyetsizlik belirtisi sayarak davayı reddetmiştir. Daire, kira ilişkisi sürerken kira artışı istenmesinin doğal olduğunu ve bu isteğin tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermeyeceğini belirterek kararı bozmuştur.
Buna karşılık kiraya verenin aynı yerde boş ve ihtiyaca elverişli başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyacın zorunlu olmadığı yönünde değerlendirilebilir. İhtiyacın neden özellikle dava konusu taşınmazla karşılanması gerektiği dava dilekçesinde açıkça anlatılmalıdır.
Dava ne zaman açılmalı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme bunları kendiliğinden inceler. TBK m. 350'ye göre dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m. 328'deki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi izleyen uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir.
| Durum | Dava açma süresi | Dikkat |
|---|---|---|
| Belirli süreli sözleşme | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay | Sözleşme her yıl uzuyorsa, her uzama döneminin sonu yeni bir fırsattır |
| Belirsiz süreli sözleşme | TBK m. 328'e göre belirlenen fesih tarihinden itibaren 1 ay | Sözleşmenin başlangıç tarihi bilinmeden süre hesaplanamaz |
| Süre içinde yazılı bildirim yapıldıysa (TBK m. 353) | Bildirimi izleyen uzayan kira yılının sonuna kadar | İhtarname hem ihtiyacı duyurur hem de süreyi korur |
| Yeni malik (TBK m. 351) | Aşağıdaki ayrı tabloya bakınız | Edinmeden itibaren bir aylık bildirim süresi kaçırılmamalıdır |
İşyeri ihtiyacına dayanan davada mahkeme, sözleşmenin başlangıç tarihini tespit etmeden işin esasına girerek tahliyeye karar vermiştir. Daire, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu, kiracı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerektiğini; bunun için önce sözleşmenin başlangıç tarihinin ve süresinin, taraflar çekişiyorsa tanık dahil bütün delillerle belirlenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.
Pratik sonuç: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yazılı olarak ispatlanamıyorsa, dava açılmadan önce bu tarihi gösteren delillerin (banka dekontları, abonelik kayıtları, tanıklar) hazırlanması gerekir.
Taşınmazı yeni satın alan malik ne yapabilir?
Kiracılı bir taşınmazı satın alan kişi, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesiyle bağlıdır. Ancak TBK m. 351, yeni malike kendisi veya yakınlarının ihtiyacı için iki ayrı yol tanır ve hangisi işine geliyorsa onu seçme hakkı yeni malike aittir (Yargıtay HGK E. 2017/1540, K. 2021/878).
| Yol | Şart | Dava ne zaman açılabilir? |
|---|---|---|
| 1. Altı aylık yol (TBK m. 351/1) | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyacın kiracıya yazılı olarak bildirilmesi | Edinmeden 6 ay sonra; sözleşme süresinin sonuna kadar |
| 2. Sözleşme sonu yolu (TBK m. 351/2) | Bildirim gerekmez | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan iki gün sonra kiracıya ihtarname göndererek altı ay sonra tahliye istemiş, ancak davayı bu altı ay dolmadan, önceki sözleşmenin bitimine dayanarak açmıştır. Daire, yeni malikin iki yol arasında seçim hakkı olduğunu, fakat ihtarnameyle altı aylık yolu seçtikten sonra bu iradesinden dönemeyeceğini belirtmiştir. İhtarname kiracıya altı ay oturma hakkı tanıdığından, bu süre dolmadan açılan dava süresinde değildir.
Karar ayrıca iki kuralı açıkça ortaya koymaktadır: altı aylık yolda dava, altı ay dolar dolmaz açılmak zorunda değildir, sözleşme sonuna kadar açılabilir. Buna karşılık edinmeden itibaren bir ay içindeki bildirim zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez.
Pratik sonuç: Taşınmazı satın alan kişi, ihtarname göndermeden önce hangi yolun kendisi için daha hızlı sonuç vereceğini hesaplamalıdır. Sözleşmenin bitimi yakınsa bildirim göndermek, tahliyeyi hızlandırmak bir yana geciktirebilir.
Yeni malik ikinci yolu, yani sözleşme sonunda dava açmayı seçerse, edinmeden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunmamış olması davanın reddi sebebi değildir. Bir aylık bildirimi yapmadığı gerekçesiyle dava şartı yokluğundan reddedilen bir davada Yargıtay, davanın TBK m. 351/2 kapsamında süresinde açılıp açılmadığının incelenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur (Yargıtay 6. HD E. 2014/1482, K. 2014/8025).
Hangi yol seçilirse seçilsin yeni malik de ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlamak zorundadır. Taşınmazın yalnızca yatırım amacıyla alındığı anlaşılırsa dava reddedilebilir.
Davayı kimler açabilir?
Dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Yargıtay, kiraya veren sıfatı taşımayan malikin de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir.
Sözleşmeyi iki kişi kiraya veren olarak imzalamış, kiraya verenlerden biri ölmüş, dava ise yalnızca sağ kalan kiraya veren tarafından açılmıştır. Daire, birden fazla kiraya veren bulunduğunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu, tüm kiraya verenlerin ve ölen kiraya verenin mirasçılarının davada yer alması gerektiğini ve bu hususun kamu düzenine ilişkin olduğunu belirterek kararı bozmuştur.
Karar genel ilkeleri de özetlemektedir: kiralanan paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların davaya katılması gerekir. Bu koşul birlikte dava açılarak ya da açılan davaya diğer paydaşların sonradan onay vermesiyle sağlanabilir; ortakların katılımı sağlanamazsa terekeye temsilci atanabilir.
Arabuluculuk dava şartı
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.
Kiraya veren, kızının evlenecek olması nedeniyle 15.09.2023'te sona erecek kira dönemi için 05.09.2023'te arabulucuya başvurmuş, davayı ise dönemin bitiminden sonra açmıştır. İlk derece mahkemesi, dava açma hakkı 16.09.2023'te doğacağından bu tarihten önce yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamadığı gerekçesiyle davayı usulden reddetmiştir. Daire, kanunun yalnızca "dava açılmadan önce" arabulucuya başvurulmasını aradığını, dava açma hakkı doğduktan sonra başvurulması gibi bir şart öngörmediğini belirterek kararı kaldırmış ve esasın incelenmesine karar vermiştir.
Dikkat: Bu konuda uygulama birliği yoktur; hak doğmadan yapılan başvurunun geçerli sayılmayabileceği yönünde kararlar da bulunmaktadır. En güvenli yol, arabuluculuk sürecini dava açma süresi içinde tamamlayacak şekilde planlamaktır. Arabuluculuk sürecinde geçen süre, hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz (HUAK m. 18/A-15).
Tahliyeden sonra: üç yıllık kiralama yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verene serbestçe yeniden kiralama imkânı vermez. TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da haklı sebep olmadan eski durumuyla başkasına kiralanamaz.
Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle ihtiyacın sonradan ortadan kalkma ihtimali varsa, taşınmazın boş bırakılması ya da ihtiyaç sahibince fiilen kullanılması, tazminat riskini ortadan kaldırmanın tek yoludur.
Taraflar için pratik öneriler
Kiraya veren bakımından
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve her dönemin bitişini takvime işleyin; bir aylık süre çoğu zaman sessizce geçer.
- Dönem bitmeden kiracıya ihtarname göndererek hem ihtiyacı duyurun hem de TBK m. 353 uyarınca dava açma süresini uzatın.
- İhtiyacı belgeleyin: ihtiyaç sahibinin kira sözleşmesi, tayin, emeklilik, evlilik veya okul kaydı belgeleri dosyanın omurgasıdır.
- Arabuluculuk başvurusunu, anlaşmama tutanağı dava açma süresi içinde elinizde olacak şekilde zamanlayın.
- Taşınmazı yeni satın aldıysanız, edinmeden itibaren bir ay içinde hangi yolu seçeceğinize karar verin.
Kiracı bakımından
- Davanın süresinde açılıp açılmadığını kontrol edin; süre aşımı mahkemece kendiliğinden gözetilir ama delillerini sizin göstermeniz sonucu değiştirebilir.
- İhtiyaç sahibinin kanunda sayılan kişilerden olup olmadığına ve başka uygun bir taşınmazın bulunup bulunmadığına bakın.
- Tahliyeden sonraki üç yıl içinde taşınmazın başkasına kiralanıp kiralanmadığını takip edin; kiralanmışsa tazminat hakkınız doğabilir.
Sık sorulan sorular
Kardeşim için ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir miyim?
Kural olarak hayır. TBK m. 350'deki liste sınırlıdır ve kardeşi kapsamaz. Kardeşinizi kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz istisnai durumlarda değerlendirme farklı olabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için ihtarname şart mı?
Mevcut kiraya veren için ihtarname kanuni bir şart değildir; ancak süreyi uzattığı ve ihtiyacı belgelediği için şiddetle önerilir. Taşınmazı yeni satın alan malik altı aylık yolu kullanacaksa, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim zorunludur.
Dava açma süresini kaçırırsam ne olur?
O dönem için dava hakkı düşer. Belirli süreli ve her yıl uzayan sözleşmelerde bir sonraki dönemin sonunu beklemeniz gerekir.
Evi yeni aldım, kiracı hemen çıkar mı?
Hayır. Yeni malik, önceki kira sözleşmesiyle bağlıdır. Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim yaparsanız altı ay sonra, yapmazsanız sözleşme süresinin sonunda dava açabilirsiniz; her iki durumda da ihtiyacınızı kanıtlamanız gerekir.
Tahliye ettiğim evi başkasına kiralayabilir miyim?
Haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi hâlde eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemeniz gerekir.
Kiracı dava sırasında evi boşaltırsa ne olur?
Dava konusuz kalır. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davanın açıldığı tarihte hangi tarafın haklı olduğuna göre belirlenir.
İlgili Makalelerimiz
- Kira Tespit Davasında Güncel Yargıtay Uygulamaları
- Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği
- Kira Ödenmezse Tahliye: Temerrüt İhtarı ve İki Haklı İhtar
- Kiracı Erken Çıkarsa Kira Öder mi?
- İzmir Kira Avukatı: Kira ve Tahliye Hukuku
İhtiyaç nedeniyle tahliye ve kira uyuşmazlıklarınız hakkında profesyonel hukuki destek için bizimle iletişime geçin.
Şahin & Eldemir Hukuk Bürosu — 0505 482 21 27 E-posta Gönder