Kira Tespit Davasında Güncel Yargıtay Uygulamaları
Kira bedeli üzerinde anlaşamayan kiraya veren ile kiracının başvurduğu yol kira tespit davasıdır. Bu davada mahkeme, yeni kira döneminde ödenecek bedeli belirler ve sözleşmedeki kira, hâkim kararıyla değişmiş olur. Davanın sonucunu çoğu zaman bedelin kendisinden çok zamanlama belirler: yanlış tarihte açılan bir dava, kiraya verenin bir yıllık farkı kaybetmesine yol açabilir.
Bu yazıda kira tespit davasının hangi kiralarda açılabileceğini, ilk beş yıl ile beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin nasıl belirlendiğini, davanın hangi tarihe kadar açılması gerektiğini, arabuluculuk şartını ve mahkemenin emsal araştırmasını Yargıtay ile bölge adliye mahkemelerinin kararları üzerinden anlatıyoruz.
- Kira tespit davası nedir, hangi kiralarda açılır?
- İlk beş yılda kira bedeli nasıl belirlenir?
- Beş yılı aşan kiralarda hakkaniyete göre tespit
- Dava ne zaman açılmalı, karar ne zamandan geçerli olur?
- Arabuluculuk dava şartı
- Davayı kimler açabilir?
- Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?
- Islah, harç, vekâlet ücreti ve kanun yolu
- Tespit kararı ne zaman icra edilebilir?
- Taraflar için pratik öneriler
- Sık sorulan sorular
Kira tespit davası nedir, hangi kiralarda açılır?
Kira tespit davası, yürürlükteki bir kira sözleşmesinde yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesini amaçlar. Davanın dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesidir; davanın açılma zamanı ve kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ise TBK m. 345'te düzenlenmiştir. Dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Bu hükümler yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla veya açık otopark gibi genel hükümlere tabi kiralarda ve ürün kirasında kira tespit davası açılamaz. Kiralananın bir kısmı açık, bir kısmı çatılıysa hangi niteliğin ağır bastığı, yani taşınmazın "üstün vasfı" önce belirlenmelidir (Yargıtay 3. HD E. 2021/5455, K. 2021/8864). Bu ayrımı Kira Hukukunda Üstün Vasıf yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Daire, TBK'nın yürürlüğe girmesiyle kısa süreli kiralarda tespit, uzun süreli kiralarda uyarlama davası açılması yönündeki eski ayrımın uygulama kabiliyetinin kalmadığını belirtmiştir. Enflasyon ve paranın satın alma gücündeki değişim gibi sebeplerle kiranın yeniden belirlenmesi istendiğinde, genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138'in değil, özel düzenleme olan TBK m. 344'ün uygulanması gerekir.
Somut olayda ise kiracı tacir olduğundan, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca TBK m. 344 dava tarihinde ertelenmiş durumdaydı. Daire bu nedenle uyuşmazlığı önceki mevzuata göre değerlendirmiş ve uyarlama koşullarının ayrıntılı biçimde incelenmesini istemiştir.
Pratik sonuç: Bugün konut veya çatılı işyeri kirasında bedelin artırılması isteniyorsa dava, aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama davası olarak değil, TBK m. 344'e dayanan kira tespit davası olarak kurulmalıdır.
İlk beş yılda kira bedeli nasıl belirlenir?
Kira ilişkisinin ilk beş yılında tarafların yenilenen dönemler için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aştığı ölçüde geçersizdir (TBK m. 344/1). Taraflar bir artış oranı kararlaştırmamışsa hâkim, aynı TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m. 344/2).
Konut kiraları için 7409 sayılı Kanunla getirilen yüzde 25'lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk beş yıl için geçerli üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Sözleşmedeki artış hükmünün nasıl yazıldığı sonucu doğrudan etkiler. Yargıtay, "kira artışı emsallere göre yapılır" veya "günün rayicine göre artırılır" gibi ifadeleri belirli ve ölçülebilir bir artış şartı saymamaktadır (Yargıtay 3. HD E. 2017/9389, K. 2017/8830). Buna karşılık sözleşmede oran boş bırakılmış olsa bile kiranın artırılacağına dair açık bir irade varsa, bu irade TBK m. 345/3 bakımından artış şartı olarak değerlendirilmiştir (Yargıtay 3. HD E. 2017/4006, K. 2018/10295).
Beş yılı aşan kiralarda hakkaniyete göre tespit
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, TÜFE sınırı kira tespit davasında uygulanmaz. Hâkim yeni kira bedelini TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete göre belirler. Bu yol, taraflar arasında bir artış anlaşması bulunup bulunmamasına bakılmaksızın açıktır (TBK m. 344/3).
Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden TBK m. 344/1 ve 344/2'deki TÜFE esaslı kurallara göre artırılır. Yani emsale göre belirleme her beş yılda bir yapılabilen bir "sıfırlama" niteliğindedir.
Taraflar arada yeni bir kira sözleşmesi imzalamışsa beş yıllık süre kural olarak ilk sözleşmenin başlangıcından hesaplanır. Yargıtay, yenileme sözleşmesindeki bedel emsal ve rayice uygun değilse, yenileme sözleşmesinden itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmeye göre geçen sürenin dikkate alınabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD E. 2017/5411, K. 2018/11236).
Kiraya veren, beş yıllık süre dolmadan hakkaniyete göre tespit istemiştir. Daire, davanın yalnızca erken açıldığı gerekçesiyle reddedilemeyeceğini; yargılama sürerken beş yılın sonundaki yeni dönem başlamışsa davacıya bu dönem için tespit isteyip istemediğinin sorulması ve istemesi hâlinde davaya devam edilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Pratik sonuç: Erken açılan dava her zaman kaybedilmiş sayılmaz; ancak tespit edilen bedel ilk hak kazanılan dönemden değil, yargılama sırasında başlayan sonraki dönemden itibaren uygulanır.
Dava ne zaman açılmalı, karar ne zamandan geçerli olur?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak tespit edilen yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır (TBK m. 345). Kural olarak tespit kararı geriye değil ileriye etkilidir; kira bedelinin artırılması için gönderilen ihtarnamenin veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi, bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirlemede esas alınır.
| Durum | Dava ne zamana kadar açılmalı? | Tespit edilen kira ne zamandan geçerli? |
|---|---|---|
| Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açıldı | Yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce | Yeni dönemin başından itibaren |
| Kiraya veren en az 30 gün önce yazılı bildirim (ihtar) yaptı | İzleyen yeni kira döneminin sonuna kadar | Yeni dönemin başından itibaren |
| Sözleşmede kiranın artırılacağına dair hüküm var | Yeni kira döneminin sonuna kadar, ihtar gerekmeden | Yeni dönemin başından itibaren |
| Yukarıdakilerin hiçbiri yok | Her zaman açılabilir | Dava tarihinden sonra başlayan bir sonraki dönemden itibaren |
Kira sözleşmesinde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, kiraya veren ayrıca ihtarname göndermek zorunda değildir. Dava yeni kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılabilir ve tespit edilen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır. Aynı yöndeki bir başka karar için bkz. Yargıtay 3. HD E. 2017/11632, K. 2018/5902.
Pratik sonuç: Sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni dönemden en az 30 gün önce ihtarname göndermek, kiraya verenin bir yıllık farkı kaybetmemesi için en güvenli yoldur.
Arabuluculuk dava şartı
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır; kira tespit davası ise kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Uygulamada sık yapılan hata, arabuluculuk sürecinin TBK m. 345'teki otuz günlük süreye yetişmesini beklemektir. Arabuluculuk sürecinin bu süre bakımından nasıl değerlendirileceği tartışmaya açık olduğundan, kiraya verenin yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bildirimini ayrıca yapması, hak kaybı riskini ortadan kaldırır.
Davayı kimler açabilir?
Kira tespit davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir; ancak uygulamada davaların büyük çoğunluğu, mevcut bedelin emsallerin altında kaldığını düşünen kiraya veren tarafından açılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiraya veren sıfatı taşımasa da taşınmazın malikinin, mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak kira tespit davası açabileceğini kabul etmiştir (HGK E. 2013/1629, K. 2015/1068).
Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse her paydaş kendi payı oranında dava açabilir. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış bir mirasta ise ortakların birlikte dava açması, açılan davaya katılması ya da dava açılmasına izin vermesi gerekir (Yargıtay 3. HD E. 2017/15709, K. 2018/13113).
Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?
Mahkeme kira bedelini bilirkişi incelemesiyle belirler. Esas alınan ölçüt, taşınmazın tespit istenen dönem itibarıyla boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği brüt kira bedelidir. Bu bedel belirlendikten sonra davalının eski kiracı olduğu dikkate alınarak hakkaniyet indirimi yapılır.
Daire, hak ve nesafete göre tespit yapılabilmesi için tarafların emsal kira sözleşmelerinin asıllarının dosyaya getirilmesini, bilirkişinin hem dava konusu taşınmazı hem de emsalleri yerinde incelemesini ve konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süre gibi kira bedeline etki eden tüm özellikleri tek tek karşılaştırmasını aramıştır. Bir emsalin neden uygun olduğu ya da olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
Pratik sonuç: Taraflar, emsal olarak gösterecekleri kira sözleşmelerini baştan ve asıllarıyla dosyaya sunmalıdır. Gerekçesiz ya da yalnızca metrekare çarpımına dayanan bilirkişi raporuna itiraz edilmelidir.
İlk derece mahkemesi, vergi, fon ve KDV'yi düşerek "net" kira bedeli belirlemiştir. Daire, vergilerin kiralananın kullanımından doğan bir gider olmadığını, bu nedenle kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Karar ayrıca, taşınmazın boş hâlde getireceği brüt bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Yargıtay uygulamasında eski kiracı için yapılan hakkaniyet indirimi somut olaya göre genellikle yüzde 10 ile 20 arasında değişmektedir. Hukuk Genel Kurulu, indirimin davacının talep ettiği tutar üzerinden değil, bilirkişinin belirlediği boş hâldeki kira bedeli üzerinden yapılacağını, sonuçta talebin de aşılamayacağını belirtmiştir. Kararın dayandığı olayda bilirkişi aylık brüt 14.375 TL belirlemiş, davacı ise 10.000 TL istemişti; indirimi talep edilen 10.000 TL'den yaparak 9.000 TL'ye hükmeden mahkeme kararı bozulmuştur (HGK E. 2017/977, K. 2021/1168). Bilirkişi raporunda eski kiracılık için zaten indirim yapılmışsa, mahkemenin ikinci kez indirim uygulaması doğru değildir.
Bilirkişinin emsal olarak, henüz kiraya verilmemiş ve yalnızca emlak sitelerinde ilan edilmiş taşınmazları esas aldığı bir dosyada, bu ilanların bir kira sözleşmesi değil yalnızca teklife davet niteliğinde olduğu kabul edilmiştir. İlan bedelleri, kira bedelinin tespitinde ölçüt olarak kullanılamaz. Aynı yönde: İstanbul BAM 36. HD E. 2017/303, K. 2017/395.
Pratik sonuç: Emsal araştırması, fiilen kurulmuş kira sözleşmelerine dayanmalıdır. İlan fiyatlarına dayanan rapora itiraz edilmelidir.
Islah, harç, vekâlet ücreti ve kanun yolu
Hukuk Genel Kurulu, kira tespit davasının bir eda davası olmadığını ve sonucunda verilen kararın yenilik doğuran kararlara yakın nitelik taşıdığını belirtmiştir. Bu nedenle talep bölünemez; istenen kira bedeli dava dilekçesinde bir kerede, açık ve net olarak gösterilmelidir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve sonradan ıslah yoluyla talep artırılamaz.
Pratik sonuç: Dava açılmadan önce emsal araştırması yapılarak talep edilecek bedel gerçekçi biçimde belirlenmelidir. Bilirkişinin daha yüksek bir bedel bulması, talebin üzerinde karar verilmesini sağlamaz.
Harç: Aylık kira bedelinin tespiti istendiğinde harç, talep edilen aylık kira ile mevcut aylık kira arasındaki fark üzerinden hesaplanır (Yargıtay 3. HD E. 2017/15454, K. 2017/18281). İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi de 2024 yılında verdiği bir kararda harcın bir yıllık fark üzerinden alınacağını belirtmiş, ancak 02.09.2024 tarihli ek kararıyla bunu maddi hata olarak düzelterek harcın bir aylık fark üzerinden alınması gerektiğini kabul etmiştir (E. 2022/116, K. 2024/1250).
Vekâlet ücreti: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekâlet ücreti, tespit edilen kira ile ödenen kira arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır. Talebin bir kısmı reddedilmişse, talep edilen yıllık kira ile tespit edilen yıllık kira arasındaki fark üzerinden davalı lehine de vekâlet ücreti takdir edilir (Yargıtay 3. HD E. 2021/894, K. 2021/2236).
İhtiyati tedbir: Kira bedeli, yargılama sırasında ihtiyati tedbir yoluyla geçici olarak belirlenemez; yeni bedel ancak davanın sonunda verilecek kararla belirlenir.
Kanun yolu: Sulh hukuk mahkemesinin kira tespit kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesinin vereceği karar ise kesindir; HMK m. 362/1-b uyarınca temyiz edilemez.
Tespit kararı ne zaman icra edilebilir?
Kiraya veren, henüz kesinleşmemiş bir kira tespit kararına dayanarak kira farkının tahsili için icra takibi başlatmıştır. Hukuk Genel Kurulu, kira tespit kararının yeni bir kira bedeli belirleyen niteliği gereği, farkın talep edilebilmesi için kararın kesinleşmiş olması gerektiğini kabul etmiştir.
Pratik sonuç: Karar kesinleşmeden kiracı, eski kira bedelini ödemeye devam ettiği sürece temerrüde düşmüş sayılmaz. Kira farkları kesinleşmeden sonra toplu olarak istenir.
Aynı mantıkla kira farkı, tespit kararı kesinleşmeden muaccel olmaz. Bu nedenle farka, kararın kesinleştiği tarihten önceki dönemler için faiz işletilemez; yasal faiz kesinleşme tarihinden itibaren başlar (Yargıtay 8. HD E. 2019/3890, K. 2019/7466).
Taraflar için pratik öneriler
Kiraya veren bakımından
- Sözleşmenin başlangıç tarihini ve yenileme dönemlerini belgeleyin. Beş yıllık süre ilk sözleşmeden hesaplanır.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa yeni dönemden en az 30 gün önce ihtarname gönderin.
- Arabuluculuk başvurusunu süreleri gözeterek erken yapın.
- Dava öncesinde bölgedeki gerçek kira sözleşmelerinden emsal toplayın ve talep edeceğiniz bedeli bu emsallere göre belirleyin; dava açıldıktan sonra talep artırılamaz.
Kiracı bakımından
- İlk beş yılda TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan artış talebi geçersizdir; aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz.
- Dava açılmışsa emsal olarak gösterilen taşınmazların konum, nitelik ve kiralama tarihi bakımından gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını denetleyin.
- Bilirkişi raporunda eski kiracılık indiriminin yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
- Karar kesinleşene kadar mevcut kirayı düzenli ödemeye devam edin.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce, 1 Eylül 2023'ten beri dava şartı olan arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Beş yılı dolmayan kiracıya kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir, ancak ilk beş yılda mahkemenin belirleyeceği artış da TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Emsal kira bedellerine göre belirleme ancak beş yıldan sonra yapılabilir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Süre; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesine ve istinaf aşamasına göre değişir. Bu nedenle davanın zamanında açılması önemlidir: dava TBK m. 345'teki sürelere uygun açılmışsa tespit edilen bedel, yargılama ne kadar sürerse sürsün ilgili dönemin başından itibaren uygulanır.
Tespit edilen kira ne zamandan itibaren ödenir?
Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmışsa ya da bu sürede ihtar yapılmışsa, yeni bedel dönemin başından itibaren geçerlidir. Bu koşullar yoksa bedel, dava tarihinden sonra başlayan dönemden itibaren uygulanır. Farkın ödenmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.
Kira tespit kararı temyiz edilebilir mi?
Hayır. İlk derece kararına karşı istinaf yoluna gidilebilir; bölge adliye mahkemesinin kararı kesindir.
Emlak ilanlarındaki fiyatlar emsal olarak kullanılabilir mi?
Hayır. Bölge adliye mahkemeleri, ilanların henüz kurulmuş bir kira ilişkisini göstermediğini, bu nedenle emsal alınamayacağını kabul etmektedir. Emsal olarak fiilen kurulmuş kira sözleşmeleri kullanılmalıdır.
İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı uygulanır mı?
Evet. TBK m. 344'teki TÜFE sınırı konut kiralarıyla birlikte çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Beş yılı aşan kiralarda ise her iki türde de hâkim, emsallere göre hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir.
İlgili Makalelerimiz
- Kira Hukukunda Üstün Vasıf: Kapalı–Açık Alan Karşılaştırması
- Kira Sözleşmelerinde Dörtlü Ayrım
- Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Şartları ve Süreç Yönetimi
- İzmir Kira Avukatı: Kira ve Tahliye Hukuku
Kira bedelinin tespiti ve kira artışı uyuşmazlıklarınız hakkında profesyonel hukuki destek için bizimle iletişime geçin.
Şahin & Eldemir Hukuk Bürosu — 0505 482 21 27 E-posta Gönder