Kira Hukuku Kapsamında Verdiğimiz Destek
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kira alacaklarının tahsili ve kiracı-kiralayan arasındaki diğer uyuşmazlıklar İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümü bakımından dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Şahin & Eldemir Hukuk Bürosu olarak, arabuluculuk görüşmelerinden dava ve icra süreçlerine kadar kira hukukuna ilişkin tüm aşamalarda müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız.
Kiracı Tahliye Davası
Kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt ve iki haklı ihtar), tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye taleplerinde süreç yönetimi ve temsil. Bu davalarda süreler hak düşürücüdür; usule uygun ihtar ve zamanında başvuru belirleyicidir. Kira ödenmezse tahliye →
Kira Tespit Davası
Emsal kira araştırması, TÜFE on iki aylık ortalamasına göre hesaplama, bilirkişi raporunun denetimi ve itirazı. Kiraya veren ya da kiracı tarafında temsil. Güncel Yargıtay uygulaması →
Tahliye Taahhüdü
Taahhüdün geçerlilik şartlarının (yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi) denetlenmesi ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluyla tahliye. Yenilenen sözleşmede taahhüt →
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanan tahliye davalarında ihtiyacın belgeler ve tanıkla ispatı ve sürelere uygun dava yönetimi. Taşınmazı yeni edinen malikin hakları da bu kapsamdadır. Detaylı bilgi →
Kira Alacağı ve İcra Takibi
Ödenmemiş kira alacaklarının ilamsız icra yoluyla tahsili, kiracının itirazının iptali davası ve alacağın haciz yoluyla takibi. Hem kısa vadeli hem uzun vadeli kira uyuşmazlıklarında etkin tahsilat stratejisi.
Kira Sözleşmesi Hazırlama
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin yasal zorunluluklar, taraf menfaatleri ve olası uyuşmazlık senaryoları gözetilerek hazırlanması. Depozito, bakım–onarım, kefalet ve fesih hükümleri özel olarak düzenlenir. Kira sözleşmelerinde dörtlü ayrım →
Yeniden İnşa / Esaslı Tamir
TBK m.350/2 kapsamında kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerektiğinde kiraya verenin tahliye talebinde, teknik bilirkişi sürecinin yönetimi ve gerekli yasal bildirim prosedürlerinin yerine getirilmesi.
Kiracının Erken Çıkması
Kira süresi dolmadan kiralananı boşaltan kiracının sorumluluğu, makul süre tazminatının hesabı ve kiraya verenin yeni kiracı bulma yükümlülüğü. Kiracı erken çıkarsa →
İzmir'de Kira Hukukunun Özellikleri
İzmir, Türkiye'nin üçüncü büyük kenti olarak yüksek kira hacmi ve turistik ilçelerin kendine özgü mülkiyet yapısıyla kira uyuşmazlıklarında farklı dinamikler barındırır.
İlgili mahkemeler: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, tahliye, kira alacağı ve kiralananın kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Uyuşmazlığın niteliğine göre istisnai bazı talepler bakımından farklı mahkemelerin görev alanına giren durumlar ortaya çıkabilmektedir.
Dava şartı arabuluculuk: 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira alacağı, tahliye, kira tespiti ve uyarlaması dahil) dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtara dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır. Büromuz arabuluculuk görüşmelerinde de müvekkillerini temsil eder.
Bölgesel özellikler: Urla–Çeşme–Seferihisar hattında yazlık ve yıllık kiralama ayrımı, Konak–Alsancak gibi merkezi iş bölgelerinde işyeri kiraları, Bornova–Karşıyaka'da ise yoğun konut kirası öne çıkar. Kira ilişkisinin niteliği, uygulanacak hükümleri ve dava sürelerini doğrudan belirler.
Kira Davasının Aşamaları
Kira uyuşmazlıklarında izlenen yol davanın türüne göre farklılık gösterse de genel süreç aşağıdaki adımları izler.
-
Ön Görüşme ve Durum Analizi
Kira sözleşmesi, yazışmalar ve taraflar arasındaki tüm belgeler incelenerek davanın hukuki dayanağı, güçlü ve zayıf yönleri değerlendirilir. Bu aşamada müvekkile süreç ve olası sonuçlar hakkında gerçekçi bir değerlendirme sunulur.
-
Strateji Belirleme ve Belgelerin Hazırlanması
Tahliye, tespit veya alacak davası için gerekli belgeler derlenir. Gerekiyorsa noter ihtarnamesi gönderilir. Tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde taahhüdün geçerliliği, ihtiyaç davalarında ise ihtiyacı gösteren belgeler önceden kontrol edilir.
-
Arabuluculuk (Zorunlu Hâllerde)
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira alacağı, tahliye, kira tespiti) dava açılmadan önce arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk sürecinde haklarınız ve makul uzlaşı sınırları konusunda danışmanlık verilir; anlaşma sağlanamazsa dava aşamasına geçilir.
-
Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Tebliğ
Dava dilekçesi, güncel Yargıtay içtihadı ve somut deliller esas alınarak hazırlanır. Müvekkil dava dilekçesindeki hususlar ile ilgili ayrıntılı bilgilendirilir.
-
Yargılama Süreci ve Bilirkişi
Yargılama sürecinde mahkeme bilirkişi atayabilir. Bilirkişi raporuna itiraz için süre takibi yapılır ve gerekirse hakkaniyete aykırı tespitlere karşı itiraz dilekçesi verilir.
-
Karar, İstinaf ve İcra
Karar lehe sonuçlanırsa tahliye veya tahsilat işlemleri başlatılır. Aleyhe karar hâlinde istinaf ve gerekirse temyiz başvurusu değerlendirilir. Kesinleşen kararın icraya konulması sürecinde tam destek sağlanır.
Sıkça Sorulan Sorular
İzmir'de kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Süre; tahliyenin dayanağına, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine, mahkemenin iş yüküne ve kanun yoluna gidilip gidilmediğine göre değişir. Tahliye taahhüdü ya da iki haklı ihtar gibi yazılı belgeye dayanan tahliyelerde ilamsız icra yoluyla daha hızlı sonuç alınabilir; ihtiyaç ve yeniden inşa gerekçeli davalarda ise ihtiyacın ispatı yargılamayı uzatabilir. Dava yoluna gidilecekse, 1 Eylül 2023'ten beri zorunlu olan arabuluculuk aşamasının da tamamlanması gerekir.
Kira tespit davası açmak için avukata ihtiyaç var mı?
Zorunlu değildir. Ancak emsal kira araştırması, bilirkişi raporunun denetlenmesi ve talep edilen kira bedelinin dava dilekçesinde doğru belirlenmesi sonucu doğrudan etkiler; kira tespit davasında talep sonradan ıslah yoluyla artırılamaz. Bilirkişi raporu hâkimi bağlamaz ve somut gerekçelerle itiraz edilebilir. Ayrıntılı bilgi →
Kira artışı yasal sınırı aştıysa ne yapabilirim?
İlk beş yıl içinde kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aştığı ölçüde geçersizdir (TBK m. 344). Kiracı, sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değildir; fazladan ödediği kısmın iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kiraya veren, emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun kira belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.
Tahliye taahhütnamesi nasıl ve ne zaman kullanılır?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir (TBK m. 352/1). Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; kira sözleşmesiyle birlikte, teslimden önce alınan taahhütler kural olarak geçersiz sayılır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yoluyla ya da dava açarak tahliye isteyebilir. Ayrıntılı bilgi →
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için hangi koşullar gerekir?
Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunmalıdır (TBK m. 350). İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; dava tarihinde mevcut olup yargılama boyunca sürmelidir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. İhtiyaç amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder (TBK m. 355). Ayrıntılı bilgi →
Kira davalarında avukatlık ücreti nasıl belirlenir?
Avukatlık ücreti, işin niteliği ve değeri gözetilerek avukat ile müvekkil arasında yazılı olarak kararlaştırılır ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında olamaz. Güncel tarifedeki asgari ücretleri Avukatlık Ücretleri sayfamızdaki hesaplama aracından görebilirsiniz. Ayrıntılı bilgi →
İletişim
Kira uyuşmazlığınızla ilgili bilgi almak için telefon veya e-posta yoluyla bize ulaşabilirsiniz.
E-posta
Adres — Konak/İzmir
Heris Tower, Akdeniz Mah.
Şht. Fethi Bey Cad. No:55 Kat:9
35210 Konak/İzmir
Çalışma Saatleri
Pazartesi – Cuma
09:00 – 17:00
Görüşme için randevu almak isterseniz telefon veya e-posta ile ulaşabilirsiniz.
Kira Hukukuna İlişkin Makalelerimiz
- Kira Tespit Davasında Güncel Yargıtay Uygulamaları Dava açma süreleri, beş yıl kuralı, emsal araştırması ve 21 Yargıtay/BAM kararı
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Şartları ve Süreç Yönetimi Kimler için istenebilir, dava süreleri, yeni malikin hakları ve üç yıllık kiralama yasağı
- Kira Sözleşmelerinde Dörtlü Ayrım Konut ve işyeri kirası ayrımının hukuki sonuçları
- Kira Hukukunda Üstün Vasıf: Kapalı–Açık Alan Karşılaştırması Yargıtay üstün vasıf testinde kapalı-açık alan kriteri ve güncel içtihat
- Kira Ödenmezse Tahliye: Temerrüt İhtarı ve İki Haklı İhtar Kira borcunun ödenmemesi hâlinde tahliye yolları ve süreleri
- Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği Taahhüdün geçerlilik şartları ve yenileme sözleşmesinin etkisi
- Kiracı Erken Çıkarsa Kira Öder mi? Erken tahliyede kiracının sorumluluğu ve makul süre tazminatı