Kira Ödenmezse Tahliye: Temerrüt İhtarı ve İki Haklı İhtar

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya verenin aklına ilk gelen soru, kiracıyı ne kadar sürede ve hangi yolla tahliye ettirebileceğidir. Kanun bu konuda kiraya verene birden fazla yol tanır; ancak her yolun kendine özgü şekil şartları ve süreleri vardır. Uygulamada tahliye taleplerinin önemli bir kısmı, borcun varlığı tartışmasız olsa bile, ihtarnamedeki bir eksiklik veya yanlış hesaplanan bir süre yüzünden reddedilmektedir.

Bu yazıda kira veya aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı başvurulabilecek temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m.315), iki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2) ve icra yoluyla tahliye (İİK m.269) yollarını; ihtarnamenin geçerlilik şartlarını, tebligat sorunlarını ve kiracının dikkat etmesi gereken noktaları Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.

Kira Ödenmediğinde Kiraya Verenin Üç Yolu

Kiracının kira bedelini veya sözleşmede üstlendiği yan giderleri ödememesi hâlinde kiraya veren, durumuna en uygun yolu seçmelidir. Bu yollar birbirinden bağımsızdır; farklı şartlara bağlıdır ve farklı mercilerde yürütülür.

Temerrüt ve iki haklı ihtar yolları sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik iki ayrı tahliye sebebidir. İcra yolu ise temerrüde dayalı tahliyenin, kira alacağının tahsiliyle birlikte icra hukuku araçlarıyla daha hızlı sonuçlandırılmasını sağlar. Bir icra takibinde gönderilen ödeme emri, iki haklı ihtar bakımından da ihtar niteliği taşıyabilir.

TBK m.315: Temerrüt İhtarının Geçerlilik Şartları

TBK m.315'e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür; süre, bildirimin tebliğini izleyen günden işlemeye başlar. Ürün kiralarında ise en az altmış günlük süre verilmesi gerekir (TBK m.362).

Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:

• Muaccel bir borç: İstenen kira bedeli veya yan gider, ihtar tarihinde muaccel yani istenebilir olmalıdır. Vadesi gelmemiş aylar için temerrüt ihtarı yapılamaz.
• Yazılı ihtar: Sözlü uyarı yeterli değildir. İhtarda hangi dönemlere ait ne kadar kira veya yan gider istendiği açıkça gösterilmelidir.
• Yasal süre: Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kiralarında en az 60 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verilmelidir. Daha kısa süre verilmesi ihtarı hükümsüz kılar.
• Fesih ihtarı: Verilen sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Sadece borcun ödenmesini isteyen bir yazı, temerrüt ihtarı yerine geçmez.
• Sürede ödeme yapılmaması: İstenen borcun, verilen süre içinde ödenmemiş olması gerekir.

İhtarda istenen tutarın doğru olması da en az süre kadar önemlidir. Kiraya veren, sözleşmede dayanağı olmayan bir artışla hesapladığı kirayı ister ve kiracı sözleşmedeki bedeli ödemişse, temerrüt oluşmaz. Kira ilişkisinin ve kira bedelinin ispatı kiraya verene, ödemenin ispatı ise kiracıya aittir.

İhtarın Gönderilmesi ve Tebliği: Noter, KEP, Telgraf ve Sözleşmedeki Adres

Kanun temerrüt ihtarı için yazılı şekli arar; ihtarın noter aracılığıyla gönderilmesi kanuni bir zorunluluk değildir. Ancak ihtarın içeriğini ve özellikle tebliğ tarihini ispat yükü kiraya verendedir ve 30 günlük süre tebliği izleyen günden başlar. Bu nedenle gönderim yöntemi, ispat açısından belirleyici önem taşır:

• Noter ihtarnamesi: İçeriği ve tebliğ tarihi resmî olarak belgelendiği için uygulamada en güvenli yoldur.
• Kayıtlı elektronik posta (KEP): Notere ihtiyaç duymadan yazılı bildirim gönderilmesini ve gönderim ile teslim anının kayıt altına alınmasını sağlar. Ancak karşı tarafın bir KEP adresinin bulunması gerekir; kiracıların büyük kısmı gerçek kişi olduğundan bu yol çoğunlukla şirket kiracılar için elverişlidir.
• Telgraf ve iadeli taahhütlü mektup: Yazılı bildirim niteliğindedir; ancak içerik ve teslim tarihi konusunda uyuşmazlık çıkması durumunda ispat güçlüğü doğabilir. PTT kayıtlarının ve teslim belgelerinin saklanması gerekir.
• İcra takibi: Tahliye talepli icra takibinde gönderilen ödeme emri de ihtar niteliğindedir ve tebliğ tarihi icra dosyasından kesin olarak anlaşılır.
• E-posta, SMS veya mesajlaşma uygulamaları: Yazılı sayılıp sayılmayacakları ve kime, ne zaman ulaştıkları tartışmaya açıktır. Tahliye sonucu doğuracak bir ihtar için bu yollara dayanmak önerilmez.

Tebligatın hangi adrese yapılacağı da sonucu doğrudan etkiler. Sözleşmede tebligat adresi gösterilmiş ve adres değişikliğinin bildirilmesi kararlaştırılmışsa, bu yükümlülüğe uymayan kiracı tebliğ edilememenin sonuçlarına katlanır.

Kiralanan aile konutu ise ayrıca dikkat gerekir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelmişse, fesih bildirimi ve ödeme süresi içeren ihtarın kiracıya ve eşine ayrı ayrı gönderilmesi gerekir. Aksi hâlde eşe karşı ihtar sonuç doğurmayabilir.

Aidat ve Yan Giderler de Temerrüde Yol Açar

Uygulamada zaman zaman yalnızca kira bedelinin ödenmemesinin tahliye sebebi olduğu, aidatın ise tahliyeye konu edilemeyeceği ileri sürülür. Oysa TBK m.315'in lafzı açıktır: Kiracının muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödememesi temerrüt sebebidir. Sözleşmede kiracıya yüklenen aidat, ortak gider, su ve yakıt gibi yan giderlerin ödenmemesi de usulüne uygun ihtarla temerrüde ve tahliyeye yol açabilir.

Ancak yan giderin miktarının belli olması gerekir. Tutarı ayrıca yargılama yapılmadan belirlenemeyen, kiracının pay ölçer gibi somut gerekçelerle itiraz ettiği değişken giderler, özellikle icra yoluyla tahliyede sorun çıkarabilir. Maktu olarak belirlenen ve kiraya veren tarafından ödenmiş ortak gider avansları ise temerrüde esas alınabilir.

Sürenin Dolması, Fesih ve Tahliye Davası

İhtarda verilen süre dolmadan kiracı temerrüde düşmüş sayılmaz; bu nedenle tahliye davası da ancak sürenin dolmasından sonra açılabilir. Süre dolmadan açılan tahliye davası reddedilir. Yargıtay, icra takibine dayalı durumlarda da tahliye isteminin ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz günlük ödeme süresinin dolmasından sonra ileri sürülebileceğini kabul etmektedir; buna karşılık kira alacağı için itirazın iptali davasının bu süre beklenmeden açılabileceğini belirtmektedir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/8825, K. 2019/5346, T. 12.06.2019).

Verilen süre içinde borcun tamamının ödenmesi gerekir. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Buna karşılık süresi içinde ödenen bir borç için tahliye istenemez; kiracının ödemeyi süresinde yaptığını ispat yükü ise kendisindedir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu nedenle temerrüt ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarından önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi ise bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

İki haklı ihtar, kirayı düzenli olarak geç ödeyen ancak ihtardan sonra ödeme yaparak temerrüt nedeniyle tahliyeden kurtulan kiracıya karşı kiraya veren için öngörülmüş bir tahliye sebebidir. TBK m.352/2'ye göre kiracı, bir kira yılı içinde veya bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu tahliye sebebinin temel özellikleri şunlardır:

• Aynı kira yılı içinde iki ihtar: İhtarların bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir.
• Haklılık: Her ihtar, muaccel olmuş ve ödenmemiş bir kira borcuna ilişkin olmalıdır. Ödenmiş ya da henüz vadesi gelmemiş kira için yapılan ihtar haklı sayılmaz.
• Sonradan ödeme engel değildir: İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Temerrüt yolundan farkı da budur.
• Yıllık ödemelerde oluşmaz: Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz.
• Dava süresi: Dava, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

İcra Yoluyla Tahliye (İİK m.269)

Kiraya veren, kira alacağının tahsili ile birlikte tahliyeyi de ilamsız icra yoluyla isteyebilir. Bu yolda icra dairesi kiracıya, kira borcunu konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün içinde ödemesi, aksi hâlde tahliye isteneceği ihtarını içeren bir ödeme emri gönderir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilirse kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir; itiraz edilmez ve borç süresinde ödenmezse, yine icra mahkemesinden tahliye kararı alınır.

İcra yolu, dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında kaldığı ve alacak ile tahliyeyi aynı süreçte birleştirdiği için uygulamada sıkça tercih edilir. Ancak icra mahkemesinin incelemesi belgelerle sınırlıdır. Kira ilişkisinin, kira bedelinin veya ödemelerin ciddi biçimde tartışmalı olduğu durumlarda genel mahkemelerde dava yolu daha uygun olabilir.

Ödemelerin açıklaması da uyuşmazlıklarda sıkça belirleyici olur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin onadığı bir başka kararda, açıkça kira ödemesi olduğuna dair açıklama taşımayan ve kiraya veren tarafından kira olarak kabul edilmeyen ödemelerin kira borcundan sayılmadığı, takibe konu kiranın otuz günlük sürede ödenmemesi nedeniyle tahliyeye karar verildiği görülmektedir (E. 2022/13647, K. 2023/1504, T. 08.03.2023).

Kiracı Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler

Temerrüt ihtarı alan kiracı için en önemli nokta süredir. Konut ve çatılı işyerinde tanınan en az otuz günlük süre, borcun tamamının ödenmesi için son fırsattır. Bu süre içinde yapılacak eksiksiz ödeme, temerrüt nedeniyle tahliyeyi önler. Ancak aynı kira yılı içinde ikinci bir haklı ihtar alınması durumunda, sonradan yapılan ödeme iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeyi engellemez.

• Ödemeleri banka aracılığıyla ve açıklama kısmına hangi aya ait kira veya aidat olduğunu yazarak yapın. Açıklamasız ödemeler başka borçlara mahsup edilebilir veya kira ödemesi olarak kabul edilmeyebilir.
• İhtarda istenen tutarın sözleşmeye uygun olup olmadığını kontrol edin. Dayanaksız bir artış isteniyorsa, sözleşmedeki bedeli süresi içinde ödeyip itirazınızı yazılı olarak bildirin.
• Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa veya hesap numarası vermiyorsa, ödeme iradenizi belgeleyin; gerekirse tevdi yoluna başvurun.
• Adres değiştirdiyseniz yeni adresinizi kiraya verene yazılı olarak bildirin. Eski adrese gönderilen ihtarın sonuçlarına katlanmak zorunda kalabilirsiniz.
• İcra takibinde yedi günlük itiraz süresini ve otuz günlük ödeme süresini ayrı ayrı takip edin.

Kiraya Veren İçin İhtar Kontrol Listesi

• İstenen kira veya yan gider ihtar tarihinde muaccel mi?
• İhtarda hangi aylara ait, hangi tutarın istendiği ayrı ayrı yazıldı mı? Tutar sözleşmeye veya kesinleşmiş bir karara dayanıyor mu?
• Kiralananın türüne göre doğru süre verildi mi? (Konut ve çatılı işyeri 30 gün, ürün kirası 60 gün, diğerleri 10 gün)
• Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça yazıldı mı?
• İhtar sözleşmedeki tebligat adresine, tebliğ tarihini ispatlayabilecek bir yolla gönderildi mi? Kiralanan aile konutuysa, sözleşmeye taraf olmuş eşe de ayrıca gönderildi mi?
• Süre tebliği izleyen günden itibaren doğru hesaplandı mı ve dava süre dolduktan sonra mı açılacak?
• Dava yolu seçilecekse arabuluculuk başvurusu yapıldı mı?
• İki haklı ihtar hedefleniyorsa ihtarlar aynı kira yılında ve ayrı temerrüt olgularına mı dayanıyor? Dava süresi takvime işlendi mi?

Sık Sorulan Sorular

Kiracı bir ay kirayı ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?

Hayır. Tek bir ödenmemiş kira, kendiliğinden tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre veren ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildiren yazılı bir ihtar göndermesi gerekir. Kiracı bu süre içinde borcun tamamını öderse temerrüt nedeniyle tahliye istenemez.

Temerrüt ihtarının noterden gönderilmesi zorunlu mu?

Kanun yazılı şekil arar; noter zorunlu değildir. Ancak ihtarın içeriğini ve tebliğ tarihini ispat yükü kiraya verende olduğu için noter ihtarnamesi, kayıtlı elektronik posta veya icra takibi gibi tebliğ tarihini kesin olarak belgeleyen yollar tercih edilmelidir.

Aidat ödenmezse kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. Sözleşmede kiracıya yüklenmiş ve miktarı belli olan aidat, TBK m.315 kapsamında yan giderdir. Usulüne uygun ihtara rağmen süresinde ödenmemesi, kira bedeli ödense bile temerrüt nedeniyle tahliyeye yol açabilir.

İki haklı ihtar için kiracının kirayı hiç ödememesi mi gerekir?

Hayır. İki haklı ihtarda önemli olan, aynı kira yılı içinde muaccel kira ödenmediği için iki ayrı yazılı ihtarda bulunulmasına kiracının sebep olmasıdır. Kiracı ihtarlardan sonra borcu ödemiş olsa bile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istenebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalı?

Dava, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre içinde kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilirse süre bir kira yılı uzar. Dava öncesinde arabuluculuk başvurusunun da tamamlanması gerekir.

Tahliye için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Temerrüt veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılacaksa, 1 Eylül 2023'ten bu yana dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri ise bu zorunluluğun dışındadır.

Kiracı icra takibinden sonra kirayı öderse tahliye edilir mi?

Takibe konu asıl kira borcu ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün içinde ödenirse, faiz ve masraflar ödenmemiş olsa bile icra yoluyla tahliye istenemez. Bu süreden sonra yapılan ödeme ise temerrüdü ortadan kaldırmaz. Ancak takip, iki haklı ihtardan biri olarak ayrıca önem taşıyabilir.

İlgili Makalelerimiz

• Kiracı Erken Çıkarsa Kira Öder mi? Erken Tahliye ve Makul Süre Tazminatı
• Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği
• Kira Tespit Davasında Güncel Yargıtay Uygulamaları
• Kira Sözleşmelerinde Dörtlü Ayrım