Hukuki El Atma: İmar Planında Kamu Alanında Kalan Taşınmazın Maliki Ne Yapabilir?

Taşınmazı imar planında yol, park, okul, sağlık tesisi veya benzeri bir kamu alanında kalan malik, üzerinde inşaat yapamaz, çoğu zaman satamaz. İdare beş yıl içinde kamulaştırma yapmaz ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğine gitmezse ortada "hukuki el atma" vardır. Bu yazıda hukuki el atmanın koşulları, dava öncesi idari başvuru, açılabilecek davalar, süreler ve 2026 itibarıyla görevli yargı yerindeki belirsizlik ele alınmaktadır.

Bir taşınmazın imar planında okul alanı, yol, yeşil alan veya arıtma tesisi alanı olarak gösterilmesi, mülkiyetin el değiştirmesi anlamına gelmez; tapu malikin üzerinde kalmaya devam eder. Ne var ki malik, o taşınmaz üzerinde artık yapı yapamaz, imar hakkını kullanamaz ve alıcı bulmakta güçlük çeker. İdare planı uygulamadığı, kamulaştırma bütçesi ayırmadığı sürece bu durum yıllarca, bazen on yıllarca sürer. Uygulamada bu tabloya "hukuki el atma" adı verilmektedir.

Aşağıda şu sorulara cevap arıyoruz: Hukuki el atma hangi koşullarda gerçekleşmiş sayılır ve fiili el atmadan nasıl ayrılır? Yasal dayanağı nedir, 2016'dan bu yana yapılan düzenlemelerden bugün geriye ne kalmıştır? Malik önce idareye mi başvurmak zorundadır, başvurmazsa ne olur? Hangi dava, hangi mahkemede ve hangi süre içinde açılır? Bedel neye göre hesaplanır, taşınmazın tapusuna ne olur? Ve 2026 itibarıyla görevli yargı yeri neden yeniden tartışmalı hâle gelmiştir?

Hukuki El Atma Nedir?

Hukuki el atma, özel mülkiyete konu bir taşınmazın uygulama imar planıyla umumi hizmetlere veya resmî kurumlara ayrılması ve buna rağmen makul süre içinde kamulaştırılmaması sonucunda mülkiyet hakkının fiilen kullanılamaz hâle gelmesidir. İdare taşınmaza girmez, zilyetliği ele geçirmez; müdahale plan kararı ve ardından gelen hareketsizlik yoluyla gerçekleşir.

Buradaki zarar iki katmanlıdır. Birincisi, malik taşınmazı üzerinde yapılaşamaz ve imar hakkından yararlanamaz. İkincisi, kısıtlılığın ne zaman sona ereceği belirsizdir; bu belirsizlik taşınmazın piyasa değerini de düşürür. Anayasa Mahkemesi ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında, sınırlamanın kendisi kadar belirsiz ve uzun süreli olmasının da ayrı bir müdahale oluşturduğu vurgulanmaktadır.

Kavram mevzuatta bir tanıma bağlanmış değildir. "Hukuki el atma" terimi, uzun yıllar içinde yargı kararlarıyla şekillenmiş; kanun koyucu daha sonra bu içtihadı kısmen mevzuata yansıtmıştır.

Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark

Her iki hâl de "kamulaştırmasız el atma" başlığı altında toplanır; ancak sonuçları farklıdır. Ayrımın ölçütü tek bir soruda düğümlenir: İdare taşınmazın zilyetliğini ele geçirmiş midir?

İdare taşınmazı işgal etmiş, üzerinden yol geçirmiş, bina yapmış veya başka biçimde fiilen kamu hizmetine tahsis etmişse fiili el atma vardır. Bu, idarenin ağır hukuka aykırılık taşıyan bir eylemi sayıldığından haksız fiil hükümlerine yaklaşır ve uyuşmazlık adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu nokta uzun süredir tartışmasızdır.

Zilyetlik malikte kalmaya devam ediyorsa hukuki el atma söz konusudur. Anayasa Mahkemesi'nin 25.09.2013 tarihli, E. 2013/93, K. 2013/101 sayılı kararında bu ayrım açıkça kurulmuş; imar kısıtlamasının idarenin eyleminden değil, idari işlem niteliğindeki imar planından ve buna eklenen eylemsizlikten doğduğu belirtilmiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi de yerleşik biçimde aynı ölçütü uygulamıştır.

Sınırın her zaman net olmadığını da eklemek gerekir. Parselin bir bölümünden fiilen yol geçmişse o bölüm bakımından fiili el atma, kalan bölüm bakımından hukuki el atma gündeme gelebilir. Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 03.05.2021 tarihli, E. 2021/136, K. 2021/265 sayılı kararında, bilirkişi raporunda fiilen yol açıldığına dair tespit bulunmaması nedeniyle uyuşmazlık idari yargıda görülmesi gereken hukuki el atma olarak nitelendirilmiştir.

Hukuki El Atmanın Koşulları

Danıştay 6. Dairesi, 03.02.2022 tarihli, E. 2021/10395, K. 2022/1046 sayılı kararında koşulları dört başlıkta toplamıştır. Bu koşulların birlikte gerçekleşmesi aranır:

1. Taşınmazın uygulama imar planıyla kamusal bir kullanıma ayrılmış olması,
2. Taşınmaz üzerinde özel kullanım ve yapılaşmanın plan gereği hiçbir şekilde mümkün olmaması,
3. Plan onayından itibaren en az beş yıl geçmiş olması,
4. Bu süre içinde taşınmazın kamulaştırılmamış olması.

İkinci koşul uygulamada en çok gözden kaçan noktadır. Plan veya plan notları belirli koşullarla yapılaşmaya izin veriyorsa, adil dengeyi bozan ölçüsüz bir külfetten söz edilemeyeceği ve bedel isteminin reddedileceği aynı kararda vurgulanmıştır. Bu nedenle dava öncesinde güncel 1/1000 ölçekli plandaki kullanım kararının, plan notlarının ve taşınmaza yapı ruhsatı verilip verilemeyeceğinin araştırılması gerekir.

Üçüncü koşul bakımından esas alınacak plan, kural olarak uygulama imar planıdır. Kamulaştırma ve imar uygulaması işlemleri ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kesinleştikten sonra yapılabildiğinden, beş yıllık sürenin başlangıcı da bu plandır.

Parselasyon yapılıp yapılmadığının kural olarak sonucu değiştirmediği kabul edilmektedir. Danıştay 6. Dairesi'nin 24.05.2022 tarihli, E. 2020/5839, K. 2022/6058 sayılı kararında, parselasyon ayrımı yapılmaksızın, taşınmazın planda kamu alanına ayrılması ve plan tarihinden itibaren beş yılın geçmesi hâlinde müdahalenin ölçüsüz hâle geldiği belirtilmiştir.

Kanuni Dayanak

Hukuki el atma tartışmasının anayasal çerçevesini Anayasa'nın 13. maddesi (temel hak ve hürriyetlerin sınırlandırılmasında ölçülülük), 35. maddesi (mülkiyet hakkı) ve 46. maddesi (kamulaştırmada gerçek karşılığın peşin ödenmesi) oluşturur. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne Ek 1 No.lu Protokol'ün 1. maddesi de mülkten barışçıl yararlanma hakkını güvence altına alır.

Kanun düzeyinde iki metin öne çıkar:

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.10: Belediyeler ve valilikler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde beş yıllık imar programını hazırlar. Program sınırları içinde kalan ve kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerler, ilgili kamu kuruluşlarınca program süresi içinde kamulaştırılır; bu amaçla gerekli ödenek yıllık bütçelere konulur.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ek m.1/1, birinci cümle: Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır; ya da her hâlde kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır.

İmar Kanunu'nun "İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler" başlıklı 13. maddesinin yapı yasağına ilişkin fıkraları, Anayasa Mahkemesi'nin 29.12.1999 tarihli, E. 1999/33, K. 1999/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir (Resmî Gazete: 29.06.2000–24094). Buna karşın imar planlarının bağlayıcı niteliği nedeniyle, kamusal kullanıma ayrılmış parsellerde ruhsat başvurularının idarece kabul edilmemesi uygulamada olağan hâle gelmiştir; kısıtlılık, yasak metni yürürlükten kalkmış olsa bile fiilen sürmektedir.

Bir başka önemli nokta, 2942 sayılı Kanun'un hak düşürücü süreyi düzenleyen 38. maddesidir. Yirmi yıllık süre öngören bu madde, Anayasa Mahkemesi'nin 10.04.2003 tarihli, E. 2002/112, K. 2003/33 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Dolayısıyla "plan çok eski, süre geçti" savunması bu maddeye dayandırılamaz.

Ek Madde 1'in Değişim Süreci ve Bugünkü Hâli

2942 sayılı Kanun'a 2016'da eklenen ek 1. madde, hukuki el atmayı ilk kez kanun metnine taşımıştır. Ancak maddenin büyük bölümü Anayasa Mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiş; bugün geriye yalnızca birinci fıkranın birinci cümlesi kalmıştır. Bu evrim, malikin elindeki hukuki araçları doğrudan belirlediğinden ayrıca ele alınmayı hak eder.

Konu	Önceki düzenleme	Getirilen düzenleme	Yürürlük	Bugünkü sonuç
Beş yıllık süre	Kanunda özel bir süre yoktu; İmar Kanunu m.10'daki program süresi esas alınıyordu	Ek m.1/1 c.1: planın yürürlüğünden itibaren beş yıl	07.09.2016 (6745 s. Kanun)	Yürürlükte. Anayasa Mahkemesi bu cümleyi makul bir süre öngördüğü gerekçesiyle Anayasa'ya uygun bulmuştur
Geçmiş kısıtlılık yıllarının sayılması	Kısıtlılığın başlangıcı esas alınıyordu	Geçici m.11: beş yıllık süre, önceki yıllar yok sayılarak 07.09.2016'dan yeniden başlar	07.09.2016	İptal. AYM E. 2016/196, K. 2018/34 (28.03.2018): geçmiş yıllar için giderim öngörmemesi orantısız bulundu
Dava öncesi uzlaşma, bedelin hesabı, ödeme rejimi	Genel hükümler ve içtihat	Ek m.1'in kalan fıkraları: uzlaşma dava şartı, bedelin kısıtlılık tarihindeki niteliklere göre hesabı, on yıla varan taksit	07.09.2016	İptal. AYM E. 2016/181, K. 2018/111 (20.12.2018): kural, kamulaştırmasız el atmayı sürekli hâle getirir nitelikte görüldü
Görevli yargı yeri	İçtihatla idari yargı kabul ediliyordu	Ek m.1/1 c.3: bedele ilişkin davalar adli yargıda görülür	26.11.2022 (7421 s. Kanun)	İptal. AYM E. 2024/135, K. 2025/20 (16.01.2025); iptal, dokuz ay ertelemeyle 30.01.2026'da yürürlüğe girdi
İcranın geri bırakılmasında idarenin teminat muafiyeti	Genel hükümler (İİK m.36) uygulanıyordu	Ek m.4/2: idare teminat göstermek zorunda değil	26.11.2022 (7421 s. Kanun)	Kısmen iptal. AYM E. 2026/24, K. 2026/106 (13.05.2026): kamulaştırmasız el atma tazminat davaları yönünden iptal edildi

Tablodan çıkan tablo şudur: kanun koyucu 2016'dan bu yana hukuki el atmayı iki kez ayrıntılı biçimde düzenlemeyi denemiş, her iki denemede de düzenlemenin önemli bölümü Anayasa'ya aykırı bulunmuştur. Bugün ayakta kalan tek hüküm, idareye beş yıllık bir ödev yükleyen birinci cümledir.

Yüksek Mahkemelerin Yaklaşımı

Çekirdek: 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme kararları

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.1956 tarihli, E. 1956/1, K. 1956/6 sayılı kararında, usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmazı yola çevrilen malikin mülkiyet hakkının sona ermediği, malikin dilerse el atmanın önlenmesini dilerse bedeli isteyebileceği ve istenecek bedelin dava tarihindeki bedel olduğu kabul edilmiştir. Aynı gün verilen E. 1954/1, K. 1956/7 sayılı kararda ise bu davanın zamanaşımına tabi olmadığı belirlenmiştir; çünkü talep mülkiyet hakkına dayanmaktadır.

Genişleme: 2010–2013 dönemi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2010 tarihli, E. 2010/5-662, K. 2010/651 sayılı kararıyla bu çekirdek, fiili el atma bulunmayan plan kısıtlılıklarına genişletilmiştir. Kararda, idarenin pasif kalarak işlem tesis etmemesinin başlı başına taşınmaza müdahale oluşturduğu ve uzun süre uygulanmayan plan kararında artık kamu yararından söz edilemeyeceği vurgulanmıştır.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin 11.01.2011 tarihli Hakan Arı / Türkiye kararında (Başvuru No. 13331/07), okul alanına ayrılıp kamulaştırılmayan taşınmazın malikinin tüm dönem boyunca belirsizliğe itilmesi ve kaybının hiçbir tazminatla giderilmemesi, alışılmışın dışında ve ölçüsüz bir yük olarak nitelendirilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi'nin 17.04.2013 tarihli, E. 2011/8152, K. 2013/2702 sayılı kararı ise hukuki el atmanın idari yargıdaki ilk kapsamlı çerçevesini kurmuştur: beş yıldan fazla süre geçtiği hâlde imar programı hazırlanmamış, kamulaştırma yapılmamış ve ne zaman yapılacağı da bildirilmemişse, taşınmaz değerinin hesaplanıp malike ödenmesinden başka yol kalmamaktadır.

Anayasa Mahkemesi'nin bireysel başvuru yaklaşımı

Anayasa Mahkemesi, 20.09.2018 tarihli Hüseyin Ünal kararında (Başvuru No. 2017/24715), planda yol olarak ayrılan taşınmazın yaklaşık on dört yıl kamulaştırılmamasını mülkiyet hakkının ihlali saymıştır. Kararın merkezindeki ölçüt şudur: imar uygulamalarıyla taşınmazların kamu hizmetine ayrılmasındaki kamu yararı ile mülkiyet hakkının korunması arasındaki adil denge, ancak taşınmazın makul bir süre içinde kamulaştırılmasıyla sağlanabilir.

Norm denetimi: sınırlayıcı düzenlemelerin iptali

Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere, 2016 ve 2022 tarihli düzenlemelerin süre, usul, bedel, ödeme ve görev yönlerinden getirdiği kısıtlamalar Anayasa Mahkemesi'nce tek tek iptal edilmiştir. En son 16.01.2025 tarihli, E. 2024/135, K. 2025/20 sayılı kararda, bedel ödenmeden tescile imkân veren ve dava açma külfetini malike yükleyen kuralın, olağan kamulaştırma sürecini tersine çevirdiği ve kamulaştırmasız el atmayı kamulaştırmaya alternatif meşru bir araç hâline getirdiği belirtilerek iptaline karar verilmiştir.

Görevli Yargı Yeri: 2026 İtibarıyla Durum

Bu başlık, bugün itibarıyla makalenin en tartışmalı bölümüdür ve dürüst bir cevap kesinlik değil, dikkat gerektirir.

Kısa tarihçe şöyledir. 2012 öncesinde hukuki el atma davaları adli yargıda görülüyordu. 2012–2022 arasında Uyuşmazlık Mahkemesi, Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarıyla idari yargının görevli olduğu istikrar kazandı; dayanak, kısıtlılığın idari işlem niteliğindeki imar planından doğması ve uyuşmazlığın 2577 sayılı Kanun m.2/1-b kapsamında bir tam yargı davası oluşturmasıydı. 2022'de kanun koyucu 7421 sayılı Kanun'la bedel davalarını açıkça adli yargıya verdi. Anayasa Mahkemesi bu cümleyi de iptal etti ve iptal 30.01.2026 itibarıyla yürürlüğe girdi.

Bugün ek 1. maddede görevli yargı yerini belirleyen bir hüküm bulunmamaktadır. İki okuma mümkündür:

• İdari yargı görüşü: Özel kural ortadan kalktığına göre genel rejim yeniden yürürlüktedir; kısıtlılık idari işlemden doğduğu için uyuşmazlık idari yargıda tam yargı davasının konusudur. Bu görüşü destekleyen önemli bir emsal, 2018 tarihli iptal kararından sonra Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 08.07.2019 tarihli, E. 2019/213, K. 2019/416 sayılı kararıyla iptal kararının yargı yolunu değiştirmediğini belirtmiş olmasıdır.
• Adli yargı görüşü: 2018 iptalinden sonra Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin bir süre adli yargıyı görevli sayan kararlar verdiği hatırlatılarak, benzer bir dönüşün yeniden yaşanabileceği ileri sürülmektedir.

Pratik sonuç şudur: 30.01.2026 sonrasında açılacak davalarda yargı yolu konusunda güncel Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay kararlarının, ayrıca yeni bir yasal düzenleme yapılıp yapılmadığının dava açmadan hemen önce kontrol edilmesi zorunludur. Yanlış yargı kolunda açılan dava görev yönünden reddedilir; bu da zaman ve masraf kaybı anlamına gelir. Somut olayın özellikleri ve o tarihteki uygulama birlikte değerlendirilmeden bu soruya tek cümlelik bir cevap verilemez.

Yetki konusunda ise tereddüt yoktur. İdari yargıda 2577 sayılı Kanun m.34 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi, adli yargıda ise 2942 sayılı Kanun m.37 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi yetkilidir.

Dava Öncesi İdari Başvuru

Hukuki el atmada doğrudan dava açmak kural olarak mümkün değildir; önce ilgili idareye başvurulması gerekir. Başvuru hem sürelerin işlemeye başlaması hem de idarenin durumdan haberdar edilmesi bakımından belirleyicidir.

Malik idareden şunlardan birini veya birkaçını isteyebilir:

• Kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılması,
• Taşınmazın imar programına alınması,
• Taşınmaz hakkında imar uygulaması (arazi ve arsa düzenlemesi) yapılması,
• Taşınmazın kamulaştırılması,
• Koşulları varsa trampa yoluyla veya imar hakkı aktarımı yoluyla giderim.

Başvurunun mutlaka tazminat talebi içermesi gerekmez. Danıştay 6. Dairesi kararlarına göre imar planı değişikliği veya kamulaştırma yapılması yönünde yapılan başvuru da tam yargı davasının önünü açar. Ayrıca adli yargıda açılıp görevsizlikle sonuçlanan davalarda başvuru şartının ayrıca aranmadığı yönünde kararlar bulunmaktadır.

Muhatabın doğru belirlenmesi kritik önemdedir. Kısıtlılığın kaldırılması talebinin reddine karşı açılacak iptal davasında davalı, ret işlemini tesis eden idaredir. Buna karşılık taşınmaz bedelinin ödenmesine yönelik tam yargı davasında husumet, kamulaştırmadan sorumlu idareye yöneltilmelidir. Örneğin okul alanında kalan bir taşınmazda plan değişikliği talebi belediyeye, bedel talebi ise kamulaştırmakla yükümlü idareye yöneltilir. Uygulamada birden fazla idareye birlikte husumet yöneltilip, yargılama sırasında sorumlu idarenin belirlenmesi ve diğerlerinin hasım mevkiinden çıkarılması yoluna gidilmektedir.

Dikkat: Süre ve Hak Kaybı. İdarenin cevabı geldiğinde dava süresi işlemeye başlar; "zımni ret" beklentisiyle hareket edilip araya giren açık cevap gözden kaçırılırsa süre kaçırılabilir. Aynı şekilde, idare talebin yalnızca bir kısmını cevaplayıp diğerlerini sessiz bırakmışsa, cevaplanan kısım için süre işlemeye başlamış olur. İdari başvuruya verilen cevabın tebliğ tarihi ve içeriği mutlaka kayıt altına alınmalıdır.

Açılabilecek Davalar

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.12, ilgililere üç seçenek tanır: doğrudan tam yargı davası açmak; iptal ve tam yargı davalarını birlikte açmak; önce iptal davası açıp sonucuna göre tam yargı davası açmak. Hukuki el atmada bu seçenekler şu anlamlara gelir.

İptal davası

Kısıtlılığın kaldırılmasına ilişkin başvurunun açıkça veya zımnen reddi üzerine, ret işleminin iptali istenir. Mahkeme, ret işleminin ilgili mevzuat, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı bakımından hukuka uygunluğunu denetler. İptal kararı verilirse idare, 2577 sayılı Kanun m.28 uyarınca kararın gereğini yerine getirmek ve talebin içeriğine uygun yeni bir işlem tesis etmek zorundadır.

İptal davasının sınırı şudur: mahkeme yalnızca ret işleminin hukuka uygunluğunu denetler, uğranılan zararın tazminine kendiliğinden hükmetmez. Ayrıca idarenin, iptal kararından sonra malikin beklediği olumlu işlem yerine taşınmazı başka bir kamu hizmetine tahsis eden yeni bir işlem tesis etmesi riski vardır.

Tam yargı davası

Kısıtlılık nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi istenir. Bu davada zarar kavramının karşılığı kural olarak taşınmazın bedelidir; hükmedilen bedel, taşınmazın idare adına tescili sırasında kamulaştırma bedeli yerine geçer. Yani dava sonunda malik bedeli alır, taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.

Danıştay 14. Dairesi'nin 28.09.2012 tarihli, E. 2011/7956, K. 2012/6213 sayılı kararında belirtildiği üzere, bir idari işleme karşı süresinde iptal davası açılmamış olması doğrudan tam yargı davası açılmasına engel değildir. Bu, plan kararına süresinde dava açmamış malikler bakımından önemli bir açılımdır.

Birlikte açma ve sıralama

İptal ve tam yargı davalarının birlikte açılması mümkündür ve süreci kısaltabilir. Buna karşılık iki talebin bir arada yürütülmesi, dosyanın dilekçe ret veya ayırma kararlarıyla karmaşıklaşması riskini de taşır. Hangi kurgunun tercih edileceği; kısıtlılığın süresi, idarenin cevabının içeriği, plan notlarının durumu ve malikin taşınmazı elinde tutmak isteyip istemediği gibi etkenlere göre değişir. Bu, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gereken bir strateji sorunudur.

Süreler

Aşağıdaki süreler takvim günü olarak hesaplanır.

• Beş yıl: Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren idareye tanınan süre. Bu süre dolmadan hukuki el atma iddiasıyla dava açılamaz.
• Otuz gün: İdarenin başvuruya cevap verme süresi (2577 s.K. m.10/2). Bu süre içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır.
• Altmış gün: Dava açma süresi (2577 s.K. m.7). Açık ret hâlinde ret işleminin tebliğinden, zımni ret hâlinde otuz günlük cevap süresinin dolduğu tarihten işlemeye başlar.

İki nokta özellikle vurgulanmalıdır. Birincisi, kısıtlılık hâli sürekli nitelikte olduğundan, idareye başvuru kısıtlılık devam ettiği sürece yenilenebilir; kaçırılan bir süre her zaman hakkın tümden kaybı anlamına gelmez. İkincisi, 2942 sayılı Kanun m.38'deki yirmi yıllık hak düşürücü süre iptal edilmiştir; plan ne kadar eski olursa olsun bu maddeye dayanılarak dava hakkının düştüğü ileri sürülemez.

Pratik rehber: Başvurudan davaya

• Kim başvurabilir? Taşınmazın tapu maliki veya mirasçıları. Paylı ve elbirliği mülkiyetinde her paydaş kendi payı oranında dava açabilir.
• Hangi şartlarla? Taşınmazın uygulama imar planında kamusal kullanımda kalması, yapılaşmanın mümkün olmaması, planın üzerinden beş yıl geçmesi ve kamulaştırma yapılmamış olması.
• Nereye başvurulur? Planı yapan ve kamulaştırmakla yükümlü idarelere. Hangi idarenin sorumlu olduğu her zaman açık olmadığından, kurum yazışmalarıyla önceden netleştirilmesi yerinde olur.
• Ne istenir? Plan değişikliği, imar programına alınma, imar uygulaması, kamulaştırma veya trampa.
• Hangi belgeler? Güncel tapu kaydı, imar durum belgesi, yürürlükteki 1/1000 plan paftası ve plan notları, varsa önceki başvuru ve cevaplar, emlak vergisi kayıtları.
• İdare reddedebilir mi? Evet. Ret açık olabileceği gibi otuz gün sessiz kalınarak zımnen de gerçekleşebilir.
• Ret hâlinde ne yapılır? Altmış gün içinde iptal davası, tam yargı davası veya ikisi birlikte açılır.
• Süre kaçarsa? O ret işlemi kesinleşir; ancak kısıtlılık sürdüğü için yeni bir başvuruyla süreç yeniden başlatılabilir.

Bedel, Tescil, Faiz ve Harç

Bedel, 2942 sayılı Kanun'un 11 ve 15. maddelerindeki esaslara göre, içinde gayrimenkul değerleme uzmanı da bulunan bilirkişi kurulunca belirlenir. Taşınmaz uygulama imar planı içinde kalıyorsa kural olarak arsa vasfıyla değerlendirilir ve m.11/1-(g) uyarınca emsal satışlar üzerinden kıyaslama yapılır. Değerlendirmede, kamulaştırmayı gerektiren teşebbüsün kendisinin yol açtığı değer artışları dikkate alınmaz.

Değerleme tarihi bakımından yerleşik yaklaşım, dava tarihinin esas alınmasıdır; bu, 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme kararına dayanan bir ilkedir. Danıştay 6. Dairesi'nin 24.05.2022 tarihli kararında, dava adli yargıdaki bir davanın devamı niteliğindeyse adli yargıdaki dava tarihinin esas alınacağı ayrıca belirtilmiştir.

Bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline hükmedilir. Bu, davanın sıradan bir tazminat davasından ayrılan yönüdür: dava sonunda malik bedeli alır, mülkiyet ise idareye geçer. Taşınmazı elinde tutmak isteyen malik için doğru yol bedel davası değil, kısıtlılığın kaldırılmasına yönelik iptal davasıdır.

Faiz, kural olarak dava tarihinden, ıslah edilen kısım bakımından ıslah tarihinden işletilir. Harç ve vekâlet ücreti bakımından ise Danıştay 6. Dairesi, hukuki el atma davalarının klasik tam yargı davalarından ayrı bir nitelik taşıdığını belirterek nispi harç ve nispi vekâlet ücreti hesaplanmasının davanın niteliğine uygun olmayacağı yönünde karar vermiştir (07.10.2015, E. 2014/9614, K. 2015/5592). 2942 sayılı Kanun ek m.4'ün son fıkrası da bu Kanun kapsamında açılan davalarda bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçlarının, davalı idarece ödenmek üzere maktu olarak belirleneceğini öngörmektedir.

2026'da Malik Lehine İki Gelişme

2026 yılı, kamulaştırma hukukunda mülkiyet hakkı lehine birkaç düzeltme getirmiştir. Hukuki el atma bakımından iki tanesi doğrudan önem taşır.

Teminat muafiyetinin kalkması. 2942 sayılı Kanun ek m.4/2, icranın geri bırakılması talep eden idareyi teminat gösterme yükümlülüğünden muaf tutuyordu. Anayasa Mahkemesi 13.05.2026 tarihli, E. 2026/24, K. 2026/106 sayılı kararıyla bu fıkrayı "kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları" yönünden iptal etmiştir. Sonuç olarak bu davalarda idarenin tehir-i icra talebi genel hükümlere tabi hâle gelmiştir.

Tapu harçlarının idareye yüklenmesi. 2942 sayılı Kanun'un giderleri düzenleyen 29. maddesi, 11.06.2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle değiştirilmiştir. Maddenin yeni hâlinde, kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen mahkeme kararlarının infazında veya malik ile idare arasında düzenlenen uzlaşma tutanağının uygulanmasında ortaya çıkan tapu harçlarının da idarece ödeneceği açıkça belirtilmiştir. Bu, uygulamada malikin karşısına çıkan somut bir masraf kaleminin ortadan kalkması anlamına gelmektedir.

Taraflar Bakımından Pratik Sonuçlar

Taşınmaz malikleri bakımından

• İlk iş, kısıtlılığın gerçekten var olup olmadığını belgelemektir: güncel 1/1000 plan, plan notları ve imar durum belgesi birlikte incelenmeli; plan notları belirli koşullarda yapılaşmaya izin veriyorsa dava sonucu olumsuz etkilenebilir.
• Taşınmazın mülkiyetini korumak isteniyorsa hedef bedel değil, kısıtlılığın kaldırılması olmalıdır. Bedel davası sonunda tapu idareye geçer.
• İdareyle yapılan tüm yazışmalar, tebliğ tarihleri ve kurum cevapları tarih sırasıyla dosyalanmalıdır; süreler bu belgeler üzerinden hesaplanır.
• Yargı yolu konusundaki güncel belirsizlik nedeniyle, dava açmadan önce o tarihteki uygulamanın kontrol edilmesi gerekir.

İdareler bakımından

• Uygulama imar planının yürürlüğünden itibaren beş yıllık süre, ek m.1'in yürürlükteki tek cümlesiyle korunan bir yükümlülüktür; bu süre içinde imar programı, imar uygulaması, kamulaştırma veya plan değişikliğinden birinin yapılması beklenir.
• Bütçe yokluğu tek başına bir savunma değildir; İmar Kanunu m.10, kamulaştırma ödeneğinin yıllık bütçelere konulmasını öngörür.
• "Kamulaştırma kararımız var, sırasını bekliyor" savunması, Uyuşmazlık Mahkemesi'nin 31.01.2022 tarihli, E. 2021/607, K. 2022/35 sayılı kararında görüldüğü üzere uyuşmazlığın niteliğini değiştirmemektedir.
• Kısıtlılığı kaldırmayı normatif olarak imkânsız kılan plan notu düzenlemeleri, uyuşmazlığı çözmek yerine malikin elindeki iddiayı güçlendirebilir.
• Başvuruya verilecek cevapta talebin her kalemine ayrı ayrı yanıt verilmesi, sonradan doğacak usul tartışmalarını azaltır.

Sık Sorulan Sorular

Taşınmazım imar planında yeşil alanda kalıyor, hemen dava açabilir miyim?

Hayır, önce iki koşulun gerçekleşmesi gerekir. Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl geçmiş olmalı ve bu süre içinde taşınmaz kamulaştırılmamış olmalıdır. Ayrıca dava öncesinde ilgili idareye başvurulması gerekir.

İdare cevap vermezse ne olur?

Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren altmış gün içinde dava açılması gerekir. İdare otuz gün dolmadan açık bir ret cevabı verirse süre, bu cevabın tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

Dava sonunda taşınmazım elimden çıkar mı?

Bedel davasında evet. Hükmedilen bedel kamulaştırma bedeli yerine geçer ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Taşınmazı elde tutmak isteyen malikin hedefi, kısıtlılığın kaldırılmasına yönelik iptal davası olmalıdır.

Hukuki el atma davası hangi mahkemede açılır?

Bu konu 2026 itibarıyla yeniden tartışmalıdır. Bedel davalarını adli yargıya veren kanun hükmü Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilmiş ve iptal 30.01.2026'da yürürlüğe girmiştir. Genel rejime göre idari yargının görevli olması beklenmekle birlikte, dava açmadan önce güncel Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarının ve yeni bir yasal düzenleme yapılıp yapılmadığının kontrol edilmesi gerekir. Fiili el atmada ise adli yargının görevli olduğu tartışmasızdır.

Planın üzerinden yirmi yıldan fazla geçti, hakkım düşmüş müdür?

Hayır. 2942 sayılı Kanun'un yirmi yıllık hak düşürücü süre öngören 38. maddesi, Anayasa Mahkemesi'nin 10.04.2003 tarihli, E. 2002/112, K. 2003/33 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Ayrıca mülkiyet hakkına dayanan bedel talebinin zamanaşımına tabi olmadığı 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme kararıyla kabul edilmiştir.

Bedel hangi tarihe göre hesaplanır?

Yerleşik yaklaşım dava tarihindeki değerin esas alınmasıdır. Değerleme, içinde gayrimenkul değerleme uzmanı bulunan bilirkişi kurulunca, 2942 sayılı Kanun m.11 ve m.15 esaslarına göre yapılır. Taşınmaz uygulama imar planı içindeyse arsa vasfıyla ve emsal kıyaslamasıyla değerlendirilir.

İmar planına süresinde iptal davası açmadım, hakkımı kaybettim mi?

Hayır. Bir idari işleme karşı iptal davası açılmamış olması, o işlemden doğan zarar için tam yargı davası açılmasına engel değildir; bu husus 2577 sayılı Kanun m.12'de düzenlenmiş ve Danıştay kararlarıyla teyit edilmiştir.

Taşınmazımın bir kısmından fiilen yol geçmiş, kalan kısım planda park alanında. Ne yapmalıyım?

Bu, iki farklı hukuki niteliğin bir arada bulunduğu bir durumdur ve yargı yolu bakımından ayrıştırma gerektirebilir. Fiilen kullanılan kısım bakımından fiili el atma, kalan kısım bakımından hukuki el atma söz konusu olabilir. Ayrımın doğru kurulabilmesi için keşif ve bilirkişi incelemesine esas olacak teknik tespitlerin önceden hazırlanması yerinde olur.

Kaynakça

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.13, 35, 46, 125.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: ek m.1, ek m.4, m.11, m.15, m.29, m.37, m.38, geçici m.6.
• 3194 sayılı İmar Kanunu m.10 ve m.13.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2, 7, 10, 12, 13, 28, 34.
• 6745 sayılı Kanun m.33 ve m.34 (2942 sayılı Kanun'a ek m.1 ve geçici m.11'in eklenmesi).
• 7421 sayılı Kanun m.3 ve m.5 (ek m.1'e cümle eklenmesi ve ek m.4).
• 7584 sayılı Kanun m.16 (2942 sayılı Kanun m.29 değişikliği).
• Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne Ek 1 No.lu Protokol m.1.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme BGK, 16.05.1956, E. 1956/1, K. 1956/6; 16.05.1956, E. 1954/1, K. 1956/7.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 15.12.2010, E. 2010/5-662, K. 2010/651.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 08.02.2024, E. 2023/8000, K. 2024/1390.
• Danıştay 6. Dairesi, 17.04.2013, E. 2011/8152, K. 2013/2702; 07.10.2015, E. 2014/9614, K. 2015/5592; 03.02.2022, E. 2021/10395, K. 2022/1046; 24.05.2022, E. 2020/5839, K. 2022/6058.
• Danıştay 14. Dairesi, 28.09.2012, E. 2011/7956, K. 2012/6213.
• Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 16.12.2013, E. 2010/2108, K. 2013/4577.
• Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 03.05.2021, E. 2021/136, K. 2021/265; 31.01.2022, E. 2021/607, K. 2022/35; 08.07.2019, E. 2019/213, K. 2019/416.
• Anayasa Mahkemesi norm denetimi kararları: 29.12.1999, E. 1999/33, K. 1999/51; 10.04.2003, E. 2002/112, K. 2003/33; 25.09.2013, E. 2013/93, K. 2013/101; 28.03.2018, E. 2016/196, K. 2018/34; 20.12.2018, E. 2016/181, K. 2018/111; 16.01.2025, E. 2024/135, K. 2025/20; 13.05.2026, E. 2026/24, K. 2026/106.
• Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru: Hüseyin Ünal, B. No. 2017/24715, 20.09.2018.
• AİHM, Hakan Arı / Türkiye, B. No. 13331/07, 11.01.2011.

İlgili Makaleler

• Kamulaştırma Aşamaları — İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yaparken izlediği sıra; kamu yararı kararından tescile kadar her aşama ve malikin hakları.
• Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yıkım Sonrasında Kat Mülkiyetine Geçiş — Yıkılan yapıda kat mülkiyetinin sona ermesi, arsa payı üzerindeki hakların durumu ve yeniden kat mülkiyeti kurulması.